从投资地域角度观察，广发美国房地产、鹏华美国房地产和南方道琼斯美 国精选这 3 只基金仅投资于美国市场；诺安全球不动产、嘉实全球房地产 和上投摩根富时 REITs 这 3 只则定位于投资全球范围内的 REITs，业绩比 较基准也均为富时发达市场 REITS 指数，其成分涵盖美国、英国、法国、 澳大利亚、加拿大、日本、香港、新加坡等重要 REITs 市场，反映全球市 场上市交易 REITs 的投资表现。不过，诺安全球不动产的配置情况相较于 业绩基准有一定偏离，其仓位操作较为灵活，历史最低仓位曾低至 60%； 三季报披露 的配置 区域也 仅涉及美 国和新 加坡，且 美国投 资比重 高达 92.38%，新加坡的仓位占比仅为 0.01%。嘉实全球房地产的区域配置情况 与复制基准指数的上投摩根富时 REITs 相近，但持仓除 85%为房地产行业 外，另有信息技术占 6.11%、非必需消费品占 4.2%。
 
整体而言，6 只 REITs-QDII 基金投资于美国 REITs 市场的比重均在六成以 上，持仓也多以西蒙房地产、普洛斯公司等美国房地产信托巨头为主，故 从净值走势上看，基金之间关联度较强。鉴于 2019 年美国房地产市场景 气程度有下滑隐患，建议投资者在 REITs-QDII 的选择中优先考虑投资地域
 
更为多元的产品，从而分散单一国家房地产市场的下行风险。上投摩根富 时 REITs、嘉实全球房地产这 2 只基金的区域投资集中度相对较低，其中 上投摩根富时 REITs 对于房地产领域的投资更为专注。
 
西蒙房地产集团公司是美国最大的上市零售REITs 公司， 也是 S&P500 等指数的权重股，1993 年上市至今市值规模接近  600 亿美元。 公司持有、开发并管理零售房地产物业如大型购物中心、名品折扣销 售商场、社区/时尚中心等，旗下物业遍布北美洲、欧洲和亚洲地区的 城市核心区域，具备较强的基础资产分散性和规模效应。从经营数据 上看，西蒙地产旗下物业平均租金、租用率十年以来持续高于行业平 均水平。
 
2.2、REITs-主动管理型基金
 
3 只主动管理型 REITs 基金在 2018 年多数月份表现不及指数型 REITs，因 主动管理型对基金经理的投资管理能力要求更高，而以美国为主的海外 REITs 市场调研难度较大，且主动型产品往往持有一定仓位的地产股，而 二级市场资本利得需要管理人对经济基本面、房地产景气度和利率水平等 因素进行预判，还会受到股市大环境的影响，故获取收益的难度相对较高。 2018 年以来因受到持仓中的美国地产股波动拖累，主动型产品业绩相对落 后。此外，诺安全球收益不动产尽管中长期表现相对突出，但数月之前就 已暂停申购。
 
2.3、REITs-指数型基金：上投摩根富时 REITs
 
从基金业绩角度，2018 年以来指数型的 3 只产品表现相对优于主动管理型， 其中上投摩根富时 REITs 以 7.02%的年度涨幅成为全部 REITs 基金中仅有 的正收益者，且波动程度最低，风险调整后收益最高，但部分原因主要在 于该基金成立于二季度，避开了此前美国 REITs 市场的回调；排名第二的 南方道琼斯美国精选同样成立时间刚满一年，跌幅 1.51%相对较轻。广发美国房地产运作时间超过五年，成立以来累计收益率 43.39%，年化收益率 10.82%。
 
考察各只基金成立以来对指数的追踪准确度，上投摩根富时 REITs 运作 8 个月以来年化跟踪误差 5.28，年化信息比率 0.74，在 3 只基金中对指数的 拟合程度最佳。广发美国房地产成立五年多以来对标的指数的跟踪误差相 对较大，年化信息比率为负。故综合考量业绩与风险收益指标、对指数的 跟踪误差、投资地域分散程度等各个维度，上投摩根富时 REITs(005613) 表现最佳。


综上分析，REITs 作为兼具弹性的固定收益品种，具备与主流资产领域之间的 较低相关性，在基金组合中适度持有 QDII-REITs 可有效增强组合的防御能力， 利于投资者扩宽有效投资边界、提高基金组合的风险收益比。2018 年 REITs- QDII 在全球主要资产市场波动放大之时即展露出稳健抗跌、逆势上行的能力。 不过鉴于当前全球流动性绷紧和金融风险的攀升，房地产周期景气度边际放缓， 建议投资者仅以适度仓位参与。综合考量业绩与风险收益指标、对指数的跟踪 准确度、投资地域分散程度等各维度，上投摩根富时 REITs(005613)表现最佳。