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第一家公司，地产危机后负债越来越多，那么没什么好说的，这家公司一直是骗子，财报是假的，老板已经进去了。
第二家公司，地产危机后，倒是在去杠杆，两年减了15%负债，但是资产减的更快，资不抵债，负债率反而走高，债务违约。
第三家公司，曾经雪球大V爱股，擅长十个锅七个盖，地产危机后，负债也减了15%，但也是资产减的更快，最终负债率不降反升，债务违约。
第四家公司，还算本分的地产公司，也在努力减债，可惜能力有限，两年减了19%的债，负债率还是太高，曾经救了一下，放弃了，债务违约。
第五家公司，努力减债，两年减了27%的债，但负债率确实下来不少，曾经债券跌到30元，但近期债务都按时兑付了。
第六家公司，曾经高喊“活下来”，其实也是一直努力减债，负债率从19年的84%降到23年的73%，最近两年负债减少29%，最近遭遇挤兑，国内信用债最低到50元，近期涨到60多元。
第七家是地产界真正的优等生，负债率始终保持在70%以下，融资非常通畅不完全是因为央企背景，也得益于其一直保守的财务手段。
按陈启宗的说法，房地产公司破产没啥大不了的，土地和房子等硬资产都还在，不像软件公司互联网公司或银行一样，资产多数都是虚拟无形的，破产完剩不下啥东西，专用于特定商业模式的平台倒闭后，商标软件和专利等无形资产没太大利用价值了。
而房企破产，只要清算重组，打完折让接盘的公司继续开发没完成的房产和土地即可，除了原有股东的权益接近于清零，社会影响不大。
用1个项目做模拟，算个账大家就明白：
1、假设土地10万平米，每平米土地1万/平米，总的土地款是10亿，7亿是借款，3亿是自有资金，3:7的杠杆很合理，由于项目公司借款，公司股权质押给了银行；
2、每平米卖2万/平米，项目总的货值是20亿，其中土地10亿，工程款4.5亿，税费利息3.5亿，销售费用和管理费用1亿，净利润预计1亿，净利润率5%；
3、现在售价直接从2万/平米下降到1.2万/平米，总货值从20亿下降到12亿，由于项目降价，工程款和管理费等并没有减少，利息一直也在增加，每年利息费用大概5000万，2年额外的财务费用增加1亿
4、项目公司净资产=12万元/平米*10万平米-10亿土地款-4.5亿工程款-税费3.5亿-销售费用管理费率利息1亿-1亿额外利息=-8亿，不计算银行贷款和自由资金投入，项目公司净资产变成负数，集团投入的自有资金全部亏掉，借款亏掉1亿，项目公司被查封，项目停工成烂尾楼。
看似3：7的杠杆率，70%的负债率很安全，房价下滑20%把本金投入全部吃掉，因为建成后的物业房价有杠杆，项目公司资不抵债。平安不动产投的那些明股市债项目就是这么套进去的。
这种事后分析没啥意义。。。负债都没考虑合同负债
两家资不抵债，
一家负债率在 90 以上。几家在 80 多的。
目前来看，
新房房价不给跌，阻碍了新房销售，
也使得财务公允价值计量分歧大。
地产公司所持资产处于明显高估状态。
80% 以上 负债率公司，
明年可能会发现，负债率蹿升。
恒大两年前，负债率从 80 多，一年内蹿升到 130%。
就是财务确认房价下跌的过程。
$中国恒大(03333)$ $碧桂园(02007)$ $万科企业(02202)$
用1个项目做模拟，算个账大家就明白：
1、假设土地10万平米，每平米土地1万/平米，总的土地款是10亿，7亿是借款，3亿是自有资金，3:7的杠杆很合理，由于项目公司借款，公司股权质押给了银行；
2、每平米卖2万/平米，项目总的货值是20亿，其中土地10亿，工程款4.5亿，税费利息3.5亿，销售费用和管理费用1亿，净利润预计1亿，净利润率5%；
3、现在售价直接从2万/平米下降到1.2万/平米，总货值从20亿下降到12亿，由于项目降价，工程款和管理费等并没有减少，利息一直也在增加，每年利息费用大概5000万，2年额外的财务费用增加1亿
4、项目公司净资产=12万元/平米*10万平米-10亿土地款-4.5亿工程款-税费3.5亿-销售费用管理费率利息1亿-1亿额外利息=-8亿，不计算银行贷款和自由资金投入，项目公司净资产变成负数，集团投入的自有资金全部亏掉，借款亏掉1亿，项目公司被查封，项目停工成烂尾楼。
看似3：7的杠杆率，70%的负债率很安全，房价下滑20%把本金投入全部吃掉，因为建成后的物业房价有杠杆，项目公司资不抵债。平安不动产投的那些明股市债项目就是这么套进去的。
1 恒大
2 奥园
3 融创
4 碧桂园
5 金地
6 万科
7 华润
8
戴维，这个负债率是建立在原始地价上的，原始地价现在比市场价高30-50%，建成的物业贬值至少30%，多的跌价50%，大部分的房地产公司资产负债表控制在70%，意味着房价跌30%，房地产公司就都资不抵债了，还在正常运行的公司是在维持现金流，用新拿地维持公司运行，其实是借新还旧的逻辑，地产公司的负债率已经失效了，个人看法，不一定对
都不写哪家公司，这种文章，毫无价值
第七家是保利吗？
第7家是招商蛇口？
1恒大 3融创 4碧桂园 6万科 欢迎补充
负债率等于负债额除以总资产。负债往往是个刚性的东西，因为都是欠银行的钱和上下游的钱。但是资产是个动态的东西。如果将负债降低，但是如果资产跌价更快降的更快，也有可能负债率不降反升。
地产圈这几年就演绎了这个事情。
负债率超过60%的企业要尤为小心，负债率超过80%的企业遇到点风吹草动就有可能资不抵债。