博格最近统计了一下Reits的涨跌幅，
结果真的令人很震惊！
（1）Reits因何涨跌？
Reits相当于把一项资产打包。
例如，一个商品房就是一个Reits，Reits收益来源房租与房价。
如果房租上涨（下跌），Reits价格就会上涨（下跌）；
如果房价上涨（下跌），Reits价格就会上涨（下跌）；
最惨的情况就是，房租下跌，房价下跌，Reits的价格就会下跌X2；
最好的情况就是，房租上涨，房价上涨，Reits的价格就会上涨X2；
（2）最被看好的产业园跌幅最大
2021年第一批Reits上市的时候，博格跟大多数投资者一样，都非常看好产业园类的Reits。
首先这是一类产权Reits，投资者拥有项目的产权；相比特许经营类Reits，投资仅用于该项目的某种权利且时间有限，例如某条高速公路未来15年过路费收益权。
例如，建信中关村Reits，在2021年底上市的时候。
投资者心想这个可是北京中关村产业园的写字楼，这样项目不仅可以收房租，还可以享受未来房产增值的收益，可谓是戴维斯双击啊。
2021年时候这个写字楼的出租率是99%，当时互联网热潮未退，一批一批的创业企业扩大职场，扩大人员，中关村写字楼根本不愁租。
万万没有想到，仅仅两年之后。
2023年同样的写字楼的出租率从99%降低到70%，随着互联网企业的收缩，说不定空置率还会进一步提升，更可怕的时候房价在这个时候也不给力。
想想，当初房租涨+房价涨的戴维斯双击。妥妥，现在房租跌+房价跌的戴维斯双杀。
产业园Reits基本跌了50%，谁敢抄底？除非经济全面恢复，写字楼爆满，房价再次飞涨。
（3）看似没有弹性的最稳健了
在所有Reits项目里面，最稳健就是算是保证性租赁房了。
保证性租赁房的房租为周围商品房房租的60%，有了价格优势之后，租赁房出租率基本是99%以上了。
厦门与深圳的租赁房Reits相比上市时候也跌了20%左右，大家担心如果周围商品房房租下跌，保证性租赁房的房租也会下跌，这个影响Reits的收益了。
博格看了几个产业园Reits，目前派息率都在4%以上，当然这个还是基于之前的派息计算的，随着Reits收入减少派息率也会降低。
如果考虑长期收租的话，产权类的Reits还是可以考虑的，保障性租赁房的稳健一些，产业园与物流园的要看经济增速了，弹性也更大一些。
嘉实京东仓储年化派息率在4.35%左右，如果京东不倒闭的话，仓储租金似乎可以持续收取。
企业把资产变成Reits卖出降低负债，相当于把资产卖给Reits的持有人，相当于降低企业杠杆率。
关于Reits抄底，建议普通还是要谨慎再谨慎，一定要对Reits的基础项目仔细研究一下，项目与项目之前的区别巨大的，千万别只看项目说明书，当初预测的出租率是99%，现在已经跌到70%，当初预测高速通行车辆会增加，结果没有增加反而减少了。
别忘了关注博格，我会持续跟踪Reits的。