学区房，现在还能买吗？
学区房，永远都是楼市避不开的话题，尤其九月开学季。
理性的说，市场也已经进入到一九阶段。
什么意思？大约 10% 的家长，依然密切关注学区房市场的动向，或是持有学区房，或是准备购买学区房，大约 90% 的家长，压根就不考虑学区房，有买不起的，也有躺平的。
是教育改革的成果吗？和观念转变有直接关系——不将就，不勉强。
社会也在撕裂。
本文就近半年学区房市场的变化，做一个总结性分析。第一视角，还原真相。
学区房市场的全面降温，已成事实，全国大部分城市都是这样。
当然，这种降温，是在二手房交易全面陷入被动的状态下出现的，市场没有流动性，房子卖不掉，哪里有钱买学区房，这是一环套着一环的。
学区房大面积降价，也有目共睹。以南京为例，普遍降幅在 20% 以上，但别忘了，没有学区的房子也在降，同房龄同地段，降幅更大。
从我们拿到最近 90 天全市二手房交易数据来看，成交量 TOP 10 的小区中，有五个都是头部初中的学区房。
很多人好奇，其他五个是什么小区？主城或者紧挨着的，居住属性很强，单价又相对较低。
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结合其他数据，说明什么？
楼市低迷的今天，学区房成交占比不降反升，因为对某些（中产）家庭来说，民办的路已被堵死，这是降低焦虑唯一的特效药。
学区房最近半年挂牌量猛增，大家发现苗头不对，都想跑。
单小学学区的房子彻底卖不动了。
大户型总价太高了，带看人数直线下滑。
被中介和自媒体炒作出来的网红学区，降温过快，凉凉。
楼市彻底从卖方市场进入买方市场。不夸张的说，不少房东被牵着鼻子走，心理底线被不断击穿，这才有了个别惊爆成交价。
挂牌价不具备任何参考价值，成交均价都是文字游戏，未来学区房都是一房一价。看学籍占用，看付款方式，看房东心态，看中介手段，看学校成绩。
楼市自媒体，现在特别喜欢数据造假，搞各种排名，脚踩学区房，因为就那么点市场流动性，必须想办法引导到新房子和次新房。
（下面的话，可能有人不爱听）
名校分校、集团办学究竟是怎么回事儿，大家心里有数，只是为了卖房，支撑房价和地价，不愿意承认罢了。
“未来逐步被认可和接受”已经成了标准话术。问题是，要等多久谁也不知道。
一方面，新楼盘入住率低，生源质量无从谈起，另一方面，缺老师，缺有经验的老师，光靠挂名校长，效果可想而知。
什么潜力学区，都是忽悠鬼的。人人都在喊老师轮岗，最后只是过场。
当然，有人会反驳我的话，举一些过往案例。
10 年前，房地产刚开始搞，可以集全区之力，借助行政手段，把优秀老师+优质生源悄悄输送到某一个新学校，能不出成绩嘛。
问题是现在，要输血的学校太多了，要扶的地太多了，优秀教育资源却越来越少，只能靠嘴吹。
反正我没见有领导，把自家孩子送到这些学校，哪怕就住在旁边。
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说实话，现在入手学区房，各种成本算下来，大概率要亏钱，甚至烂在手里，一定要有这个心理准备。
这几个月，我成功劝退了 2 个来咨询的，孩子在读低年级，想买学区房的粉丝。
“再等等，不用急......”
为什么？未来几年，根本没办法预测教育政策的变化。即便民转公的全面落地，对于学区房来说，也算不上利好消息。
这种情况下，学区房就是一个单纯的教育投资。准确说，给孩子保个底，仅此而已。
既然这样，那索性等到最后时刻再出手，求个稳，一定能上那所学校。
说到这里，肯定又有人要和我抬杠，买学区房和出成绩之间没有关系。
只能说作为家长，给孩子创造了一个比较好的学习环境，接下来要看他自己努不努力，也要看家长的推动力。
这句话，是我作为过来人，一个初中家长，深深的体会。
有人问过我，好学校也有很多差生，也有考不上好高中的，花那么多钱图什么？
一是学风，二是管理，三是大概率。
一和二很好理解，三的“大概率”是指大部分小孩愿意学，大部分家长肯配合，大部分老师不放弃，大部分时间都很拼。双减？忽悠鬼，一线学校年级排名前 40% 竞争惨烈，初中就是这样的，谁不在外面上课。
不过，我相信，出色的孩子，到哪里都能发光，就像优秀的车手，开什么车都能开得好。只是过程辛苦点，家长辛苦点。
千万不要再劝人买学区房。
因为学区房已经变成信仰，信则信，不信则不信。
很多家长想通了，知道自己究竟想要什么。
毕竟搞孩子学习，太累了，如果不是那块料，付出未必就有回报，所以不少家庭选择躺平。可以理解，因为每个人的选择不同，不鸡孩子鸡自己，也是一样的。
也有一种家长下决心搞孩子的。为此，牺牲了生活品质，放着高科技三恒大房子不住，挤在学校附近的老房子里。搭进去的时间和精力就更别提了。
必须承认一个事实，这两年，中考也好，高考也罢，考试更难了，上升通道更拥挤了。
关于学区房，关于教育，这两年，最大的变化就是极端，造成社会的撕裂。有人专门做这个流量生意，制造话题，挑起矛盾。
真的需要平常心，少看焦虑文章，少去宝妈群聊天。
教育没有对错，而是思维和选择，想要什么样的未来，就选择什么样的教育。大多数人真正需要的，并不是什么阶层的跨越，而是体面的生活。
我还是那句话，如果躺平，索性躺好，谋划后路，如果想鸡，就现实一点，落实行动。对孩子长远的教育规划非常重要。
下周四晚上8点，我会就南京学区房的交易新动向，以及中小学教育新变化，做一期直播。我知道，很多人关心学校排名。哎！现在哪里还有排名，外面造假成风，对孩子来说，只有适合和不适合。
很多大实话，真不能写进文章，会被举报。
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