房价如何涨回去——鬼城鄂尔多斯的复活为例

楼市近况，大家心里很清楚。不少人给我们留言，问得最多的，就是什么时候房价能涨回去。

真能涨回去？没人有本事预测这件事儿，但我们可以从有限的案例中，找到一些启示。

没错，就是曾经的鬼城——鄂尔多斯，它又复活了。

鄂尔多斯为什么称为鬼城？

要追溯到 2010 年，美国时代周刊出了一篇题为《鄂尔多斯：一座人造“鬼城”》的新闻，引发轰动。文中描述“站在鄂尔多斯康巴什的街头 15 分钟，看不见一个行人和一辆车。” 

鄂尔多斯当时为什么房价能那么高？准确说，从 2002 年 - 2011 年，鄂尔多斯处于极度膨胀的阶段，煤炭迎来十年暴涨行情，带来大量财富，当时人口只有 215.4 万，却有 7000 多人的财富超过 1 个亿。

2011 年下半年到 2015 年，房价持续暴跌，因为煤炭价格四年下降 60% ， 2015 年煤炭行业利润仅为 2011 年的十分之一。 

这引发了一系列连锁反应，高利贷崩盘，各种投资暴雷，资金链断裂。当时鄂尔多斯的负面新闻占据了全国各大媒体的财经版面。房地产也逃不过，十个项目有九个停工，到处都是烂尾楼，写字楼尤其过剩。房价何止拦腰斩，有些跌去八成，关键有价无市。 

转折点是 2015 年年底，随着鄂尔多斯债务危机逐步解决，经济开始缓慢回升，住宅的刚需全面恢复，房子开始价格上涨。

当然，政府的很多动作，是挽救楼市的关键。

第一，冻结新盘。

鄂尔多斯为了去库存，限制住宅土地供应。有个数据可供参考，2009 年鄂尔多斯房屋竣工面积 396.6 万平方米，而到 2017 年，仅为 44.9 万平方米。

第二，推动棚改。

采取货币化安置+房票的方式去库存。房屋兑换证这个东西肯定是要载入史册的，面额有7种（1 平方米、2 平方米、5 平方米、10 平方米、20 平方米、50 平方米、100 平方米），可以拆分找零，也可以转让，购房者能在使用期限内选择政府回购的商品房小区内的安置房。根据当时统计，鄂尔多斯共发出 68.5 万平方米的“房票”，而 2016 年 - 2020 年五年间，消化库存 1650 万平方米。 

第三，搞教育产业。

前些天看到有新闻说，鄂尔多斯 60 万年薪招老师，这事儿真的。给房子强化学区属性，就康巴什新区来说，改建新建学校，培养名校，还真出成绩了。就拿今年高考来说，整个自治区 600 分以上占比，依次为鄂尔多斯 2.26%，包头 1.69%，呼和浩特 1.47%，赤峰市 1.15%。

第四，会搞城市宣传。

也不知道从什么时候开始，鄂尔多斯居然被称为中国最适合养老的城市，而且还排名第一，同时还在转型打造生态文化旅游目的地，转型新能源。

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鄂尔多斯楼市的复活，能被复制吗？

完全复制是没有可能，因为它太有钱了。以第七次全国人口普查数据计算，鄂尔多斯人均 GDP 由 2021 年上半年的 9.47 万元增长至 2022 年上半年的 11.84 万元，位居全国第一。

不怕政府有钱，就怕政府变得会花钱。

目前在鄂尔多斯买房的人群中，20%-25% 为下辖 7 旗的人口，15%-20% 的为市外人口（包括省外），大约 60% 为新市民及换房人群。

而且在这一年的楼市复苏中，无论开发商还是居民，拿地或购房杠杆率都显著低于全国平均水平，全款和公积金贷款买房占比很高。经历过了硬着陆，才知道疼。

今天，再谈及买房目的，很少有人会说炒房了。

还有一个点，尤其值得关注，就是这一轮鄂尔多斯楼市回暖，和商铺、商用房、写字楼、位置不太好公寓没有关系，房价依然很低，而且租售比也很低。

“我们的房价能涨回去吗？”

当你把整个逻辑梳理清楚，就会知道，再涨一次，供求关系才是关键，没有需求，制造需求。尤其在金融属性慢慢退出历史舞台之后，人们因为居住而买房，会少了不少冲动。

最近，各地都在降低首付，希望刺激刚需，然而，缺首付的刚需越来越少，他们缺胆。

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