REITs基金因其稳定的分红，颇受风险偏好较低的投资者喜爱。不过，目前国内的REITs项目，有现金流稳定的高速公路，有契合ESG投资理念的污水处理厂，还有赶上出口强劲的港口等等。
环视一圈下来，REITs资产中最吸引人的项目——房地产却迟迟没有出现，实在令人惋惜。
7月底，华夏基金递交了《北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施》申请材料，拟将北京的两处公租房做成REITs项目。届时基金成立后，基金持有人将获得公租房的租金收入，成为北京房东的机会来了。
在国内的REITs基金中，收租金不是先例，之前就推出过几只产业园REITs，主要是商业地产，收的是企业的租金，比如博时蛇口产园REIT。
不过，收租金的对象从企业到个人，华夏的这只新REIT基金是第一例。从这次推出的项目来看，以财务透明、更易管理的公租房为项目的REIT为基础，有助于运营团队积累相关管理经验，未来还能加速更吸金的公寓类纯商业地产REITs项目的孵化。
8月9日，华夏北京保障房REIT的合同率先在官网披露。400多页的内容，老娘舅专门花了一天梳理，解答大家最关心的问题——这个项目能赚钱吗？
我在北京当房东
REITs基金能否赚钱，跟底层资产质量关系密切。显然，将公租房作为底层资产，是没有所有权的，赚的就是公租房住户交付的租金。租金多少，就决定了投资该REIT基金性价比高低。
影响公租房租金的因素，主要有3个。
1.影响房屋租金的一大因素是位置。
华夏北京保障房REIT选中的两处公租房，一处是文龙家园，具体位置在海淀区文龙家园一里，离奥体中心20分钟车程，位置比较核心，周边房价12万一平……
另一处是熙悦尚郡项目，具体位置在朝阳区朝阳北路82号院。看到朝阳区的名字大家就懂了，作为世界三大神秘组织之一——“朝阳大妈”所在地，朝阳区也是北京的核心区域，区内除了有顶级商圈国贸CBD之外，首都地标天安门距离这个公租房也只有半个小时车程，周边房价在9万左右一平。
从地理位置看，两处公租房所处区域并不偏僻，在房租上可以有一定的溢价空间。
2.出租率也是影响房屋租金的重要因素。
从相关统计数据来看，两处公租房长期出租率在95%左右，整体入住率很高。住的人多，收的租金自然就多。
（房屋出租率数据）
3.作为公租房，政策是影响租金高低的最关键因素。
而基金合同对此有相关表述，公租房的租金要略低于市场水准。这个“略低”究竟低到什么地步呢？
文龙家园的租金平均52元一平，熙悦尚郡的租金平均60元一平。粗略算下来，就算租个40平的一居室，每个月至少2000元。在北京，这个租金可以说相当便宜了。
实际上，与周边小区租金相比，公租房租金整体要低45%左右，确实做到了惠民。而以后，租金或许还有上升空间，这将进一步提高投资回报率。
最关键的数据来了，根据过往收益数据测算，买入该REIT基金，每年的收益约在4.3%的左右。
目前我国一线城市租金回报率仅为1.86%，远低于买入REIT项目4.3%的预测回报率。当然，有不少读者认为，买房子最终赚取的是房价上涨的钱，租金回报只用覆盖房贷即可。
但是，从目前市场环境来看，房价动辄暴涨，策马狂奔的情况恐怕难以再现。在未来，房租收入将在房产回报中占据更高的比例。彼时，这类以房租收入为主的REITs项目，将更具投资价值。
面对眼前这个成为北京房东的好机会，想必“Smart money”（聪明钱）都不会错过。参照此前REITs基金认购火爆半日游的情况，新的REIT基金极大概率会采取比例配售。按照之前REITs基金不到3%的比例配售计算，大家认购1万元，最终成交或许不到300元，一年分红12元，不够买一杯奶茶。
不过，考虑到新发REITs的“引领效应”，后续应该还会有更多房地产相关的REITS出现，大家倒也不用担心错过这村就没这店，一大批公租房REITs还在路上。
总而言之，花10块钱就在宇宙中心CBD“做房东”，这样的机会不多，有闲钱的朋友可以到时先认购起来，有枣没枣打一杆子，下次旅游经过的时候，还能以房东的名义视察下项目。
重生之我在北京/深圳/上海做房东，网络小说里的情节，终于可以靠REITs实现了。
风险提示：基金投资有风险，投资需谨慎。本文中的任何观点、分析及预测仅供参考，不构成对阅读者任何形式的投资建议。
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