最近这段时间，房地产板块反弹得比较多，有些小伙伴又非常激动的想冲进去，但我个人觉得还是先冷静冷静。
反弹后的房地产ETF（512200）才回到2018年7月份的位置，也就是相当于4年白拿。
同期的沪深300指数在连续下跌后的今天，最近四年的收益率还有4.42%，而同期的房地产ETF的收益率是-14.32%，一个跑不赢沪深300的指数，那我还不如直接拿着沪深300来得靠谱。
发展20多年的房地产已经注定成为夕阳行业，也很有可能成为类似公用事业行业。究其原因主要有以下几点：
1、出生人口。
如果说房子是一种商品，那商品的价值就取决于供需关系。中国出生人口的下滑已经是不争的事实，出生人口减少那购买房子的用户必然减少。
中国的老龄化也是不争的事实，当老年人去世后，房子就会遗留给子孙后代，供给就会增多，供给增多，必然导致商品价值下滑。
如果说房子不是一种商品，那就更简单了，人口数量减少，需要房子的人也就少了，那房地产盖房子的需求也会同步减少。
2、杠杆率
当前居民杠杆率已经高达62.2%，用脚趾头想也知道居民的杠杆加在哪儿。居民房子上的杠杆越高，带来的金融风险越大，而且对消费的抑制作用也越大。当前环境这种负作用越来越明显，这也是为什么上层一直在强调“房住不炒”的原因。
3、城镇化率
中国的城镇化率在2021就已经达到64.72%。虽然发达国家的城镇化率基本都在80%以上，但64.72%的城镇化率距离80%也仅仅只有15%的增长空间，而且这15%，必然会是一个相对漫长的过程。
4、疫情还未结束，对未来收入不确定性的担忧
疫情已经来到第三个年头，对居民收入的影响越来越大，从最近公布的数据看，消费数据也是一直在下滑，越来越多的人需要勒紧裤腰带过日子。
房子作为一种高价值的商品，一种需要掏空6个钱包再加一辈子还款的商品，在所有生活必需品中，必然是最滞后考虑的。
5、互联网公司大量裁员
今年互联网公司大量裁员的消息，相信大家都看到了，腾讯、阿里、字节跳动等很多互联网大厂今年都在裁员。而互联网在过去、现在都是高收入群体，是一二线房价的重要支撑力量，这部分人的收入缩水，对房价也会造成冲击。
6、很多地方松绑房地产政策，但效果有待观察
郑州自3月松绑以来，看房的人是变多了，但真正买房的却很少，很多人都是处在首付可以付，但对后续的还贷比较悲观，担心万一断供，房子也会被收走。
而且人的想法也很奇怪，就跟股市一样，越跌就越不敢买，觉得还会跌，越涨反而越敢买，觉得还会涨。所以房地产政策的松绑效果究竟如何，还是是非常值得观察的。
总结：
1）前面3点是压制房地产长期逻辑的最根本因素，也是会一直存在的长期因素。
2）后面3点是压制房地产的短期因素，也是当前的悲观因素。
3）后面3点的短期因素迟早会消除，但有前面3点的根本因素在，房地产的长期逻辑注定不太顺畅。
最近房地产股的上涨大多都是在博弈短期政策放松，但上层“房住不炒”的政策一次又一次的提起，注定不可能太放松。
至于博弈大企业收购小企业，然后大企业蓬勃发展的，个人觉得也不太现实。房地产大企业在这波冲击下只能说是最有可能活下来的房地产企业，但整个行业最好的时代已经过去，未来注定是个慢慢收缩的行业。
结语：
房地产行业博弈短期政策明显，但长期逻辑不足。
短期博弈对绝大多数人来说都太难，如果基于长期逻辑，那肯定还不如选择沪深300指数带来的收益高。
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