市场又是绿油油一片，这周就连前期“有出息了”的房地产板块都在调整。但抄底大军可不会放过这个机会，房地产ETF已经连续5日吸金6亿元。
今天就和大家聊聊，资金为什么敢对房地产ETF越跌越买。
3月16日到4月8日（上周五），短短十几个交易日，房地产板块大涨31.23%，位居31个申万行业首位，顺手还坐上了年内涨幅亚军。
数据来源：Wind，截至2022.4.8
就问你惊不惊喜，意不意外？
第一个问题：房地产板块为何大涨？
首先是这几年房地产估值被压得很低，有均值回归的内在动力。
特别是2019-2020年的结构性牛市，代表整个A股的中证全指涨了63.78%，中证全指房地产指数只涨了区区6.25%，理论上补涨需求强烈。
我看了一圈，市场上追踪房地产指数的ETF不多，其中，南方房地产ETF（代码：512200）规模最大、成立时间最早，流动性也不错，通过观察它的交易情况，一定程度能反映场内资金对房地产板块的态度。
即便是看到在上轮结构牛行情里严重拖后腿的表现，而且今年以来行业爆出的负面新闻不断，但仍旧挡不住房地产“抄底大军”热情，南方房地产ETF（代码512200）今年来3个多月份额增长了40%多。
但回头一看市净率，从三年前1.30倍跌成如今的1.13倍，还一度下探到0.86倍，堂堂2万亿市值的板块，混到这地步，说句超跌不过份吧。
数据来源：Wind，截至2022.4.8
但更重要的原因，是稳增长带飞房地产板块。
估值是交易的结果，无论多低都是反映过去式，可以成为更厚实的“安全垫”，但永远不能成为我们买入的唯一理由。
大家都知道，房地产是个事关国民经济的大领域，因此跟政策调控周期的关系非常紧密。3月16日的金融委会议，讨论的议题除了当时大家最关注的中概股危机、货币政策走向，还特别提到“要防范化解房地产市场风险”，地产板块也就此开启新一轮大反弹。
市场里没有无缘无故的爱和恨，为什么这几年备受冷落的房地产板块，突然被强烈追捧？
这里边有一个逻辑链条：
今年国内经济下行压力很大，尤其是国内外的经济周期错位→海外流动性强烈的收缩预期对国内货币政策形成掣肘，也就是说指望通过货币政策大幅宽松可能性不是很大→政府能安心倚重的还是房地产、基建等逆周期调节手段。
所以，市场纷纷期盼房地产迎来政策大利好。
第二个问题：本轮房地产行情能走多远？
这个问题，其实问的是本轮政策调控对房地产的影响力有多大？力度越强，效果自然越好。
2005年以来，房地产板块主要出台4轮超额行情（图中淡红色阴影部分），即这一板块不仅涨得好，还把大盘远远甩在后边。
数据来源：Wind，房地产板块取中证全指房地产指数（931775.CSI）
总结下来，能看出明显的两大规律。
规律1：房地产出现超额行情的首要原因，与政策调控周期紧密关联，政策松则涨且有超额，政策紧则超额实现较为困难。
规律2：房地产基本面比较差不是事（销售额累计同比下降，图中蓝线下行的部分），很多时候正是因为行业乃至整个经济环境承压，上边的宽松才频繁出手调控。基本上每一轮超额行情结束时，房地产基本面也被带起来了。
再回来看看今年房地产行业惨淡的业绩和经营环境，叠加经济“稳增长”的定调，房地产板块这时逆势上涨也就顺理成章。特别是目前宽松政策的出台大概率还处于初期，央行的“后招”还很多，一二线放松楼市的政策也还憋着，市场因此对后续有较高的乐观预期。
所以说本轮房地产行情还能走多远，跟后续逆周期政策落地的力度有很大关系。
第三个问题：房地产还有没有配置价值？
稳增长是贯穿全年的确定性最高的投资机会，几乎没有之一，房地产和基建则是最充分受益稳增长的两类板块。在其它投资机会充满未知的窘境下，配置稳增长板块成为不少机构做风险对冲的主要手段之一。
对个人来说，从基金组合风格保持均衡的角度，房地产的配置价值在当前震荡市里同样值得重视的。特别是如果大家满手成长基，配一些房地产确实可以对冲部分风险。
最后还是要提醒一句，地产板块短期可能有冲高回调的压力，前期部分短线获利盘会倾向追求落袋为安，这时候我们如果采取分批买入或者定投的方法参与进来，不仅省事，可能最终效果也不差。$房地产ETF(SH512200)$ $万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$ #银行理财大面积破净，哪些基金可以替代#
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