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下面我来谈谈对12只公募REITs,包括明天申购的$华夏中国交建高速REIT(F508018))的一些个人评测对比,欢迎球友批评指正。
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一、什么是REITs?
REITs英文全称Real Estate Investment Trusts,通常被称为“不动产投资信托基金”。它将底层资产证券化,由基金持有人按出资比例分享收益,共同承担风险,本质上是由专业人员管理的集合资金投资计划。通俗地就是基金公司找了一群投资者,用募集来的钱投资房地产或者基建项目,这些项目会产生一定的回报,比如租金,在扣除了基金经理管理费等等后,将赚到的钱分给大家。
二、投资特点:
1、有较高的回报
以全球最大的REITs市场美国为例,2009年1月-2022年2月权益型REITs年化收益率14.3%、平均股息率4.4%,抵押型REITs年化收益率14.7%、平均股息率3.8%,总REITs指数年化收益率8.7%、平均股息率11.6%。金融危机后权益型REITs表现不如标普500全收益指数(年化收益率15.5%)。但明显高于债券基金。
当前中国的REITs刚刚起步,品种、数量都较少,已经上市的REITs多数溢价,加权表现大幅跑赢沪深300指数。(未来在上市品种、数量大幅增加后可能回归的REITs的基本收益,也就是来自底层资产的收益,应该会高于债券基金,低于股票和指数基金)
在机制设计上,公募REITs具有扩募及强制分红机制,可以实现长期资产配置。同时对于优质项目,投资者有机会享受到优质资产的价值提升和运营收益。
2、攻守兼备
防守型投资者持有REITs,可以像投资债券一样获得相对稳定的现金分派;进攻型投资者可以捕捉REITs的阶段性交易机会,获得波段收益。
3、可以优化资产配置
大部分REITs投资于高速公路、房地产等不动产所有权,与传统股债风险收益有较大差异,在货币基金收益低,股票行情差的情况下,REITs的吸引力不断提高。下面是REITs与其他资产的相关性:
与股票市场相关性为负,与商品相关性也较低,与债券市场有较高的相关性。
4、风险收益表现较好:
收益较高,波动也较大。
三、如何认购和交易REITs(以508018为例)
1、场内认购流程
第一步:.开通REITs权限
认购前需要至少提前一天开通REIT权限。具体步骤如下:
账户→业务办理→基础设施基金权限开通。
第二步:认购
交易→场内基金→场内认购→508018+金额
提示:最低的金额门槛是1000元,而且最小认购单位必须是1元。(不同券商的流程略有差别,如果有不同,可以咨询券商客服。)
2、场外认购流程
场外认购与普通基金认购类似,场外每次最低认购金额为1,000元人民币。
3、认购费用:
4、认购时间:场内认购时间为2022年4月7日起至2022年4月8日,每个交易日的认购时间为:9:30-11:30,13:00-15:00。场外认购时间以销售机构规定时间为准。
5、认购规模:
508018认购价格为9.399元/份,发售总份额为10亿份,预计募集总规模为93.99亿元。
其中公众投资者认购的初始基金份额数量为0.75亿份(规模为7.04925亿元),占发售份额总数的比例为7.5%,如果认购热烈,在募集期内有效认购申请份额总额超过公众投资者的募集上限,将实行比例配售。有券商测算,预计配售比例为1至2%.如果想买到心仪的数额,要多准备一些资金。
特别要注意的是认购REITs是在认购期要全额缴款的,与申购可转债和新股不同。有意认购要做好资金安排。
6、上市后如何交易REITs?
场内认购的:在508018上市后可以像股票一样卖出。首日涨跌幅限制为30%,上市首日以后涨跌幅限制为10%。
场外认购的:可以通过先转托管到场内进行卖出;或者通过已接入基金通平台的场外销售机构进行卖出,无需转托管。
四、12只公募REITs的主要指标对比:
1、现金分红率:作为REITs,最重要的就是看基金每年能分多少红利,分红稳定怎么样?
据机构统计分析:不动产类REITs(含仓储类REITs、园区类REITs)2022年预期现金分红率在2.96%~3.73%之间,而特许经营权REITs(高速公路等)相对较高,在4.95%~8.82%之间。最高的为浙商沪杭甬8.82%。
其中特许经营权REITs(高速公路等)相对较高,值得重视分红的稳健型投资者关注。注意:华夏中国交建REIT属于特许经营权REITs(高速公路等),但预期现金分红率只有4.95%,处于较低水平,不过华夏中国交建REIT是第一家平台型REITs,有后续资产注入预期。
2、经营稳定性和可供分配
已经公布的9只REIT除了富国首创水务REIT和中航首钢绿能REIT的年化可供分配金额低于招募说明书的预期值,其他7只都超预期完成。
经营数据都比较稳定。
由于REIT有强制分红的规定,所以派现也比较稳定。
3、折溢价:
目前已经上市的11只,除了广州广河折价0.22%外其他都溢价,溢价率在14.31%至54.37%之间。
对于溢价过高的REITs要谨慎参与。
4、内部收益率;
华夏越秀最低为1.62%,东吴苏园最高为5.3%。券商基于3月31日收盘价测算C-REITs市场整体加权平均IRR区间在4.16%-5.59%,高于同期十年期国债收益率137-281bps。估值较高。
5、成交额波动较大:
小结:REITs作为一个新兴事物,我个人觉得如果要长期持有还是要关注REITs的底层资产,了解底层资产的运营情况,根据自己的投资偏好,选择经营稳定,未来有增长,现金分红率较高的REITs,至于通过认购REITs,然后在上市卖出进行套利的短期投资者,主要要关注发售热度及其他行情指标,在目前REITs数量较少,特别是公众投资者分配到的份额较少的情况下,上市后溢价可能性还是较大的,不过由于配售比例较低,总体收益其实不算太高。
风险提示:REITs作为一个新兴事物,风险等级是r5,高于混合型基金,不保本,REITs封闭期较长,在封闭期缺乏申购赎回套利机制,溢价折价都是可能的,如果不了解REITs的特点,盲目投资可能会有较高的风险。本文为个人观点,据此入市,风险自负。
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#公募REITs投资攻略#
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认购1000元,能配售多少
学习
专业数据啊,厉害
认购$中交REIT(SH508018)$ 风险大吗
专业
现在508018中交跌了亏10%,可以补仓吗?高手指点一下。谢谢!
认购是什么
目前腰斩的优质股一大堆,性价比不如股票
什么时候会公布认购结果?