$万科A(SZ000002)$ $新城控股(SH601155)$ $保利发展(SH600048)$ 关于最近的房地产大涨，我目前认为这仅仅是情绪面驱动而不是基本面驱动，并且以后很难有基本面的改善。毕竟大家要先搞清楚一个问题，现在房地产市场低迷到底是大家因为政策原因买不了，还是因为价格太贵买不起，甚至不想买。
评论区有人提出人不是理性的，所以算账没有意义的看法，这里补充一下我的核心观点就是:十年后买得起房子的人大多都是理性的。
我觉得很大一部分原因是后者。首先疫情影响大家收入都有所下降，让大家买不起。
并且还有一个更严重的问题就是现在好多人开始不想买房。这里的好多人指的是90后中的一批人。因为我自己是某学校在校研究生，我周围同学的买房意愿都不是很强烈。我想十年后真正有能力买房的主力军应该正是现在接受高等教育的学生吧。
给大家算一笔账。有一个概念叫房屋租售比。房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。如果这个数值是2%，也就是说租房50年的房租才赶上房价。而房产证的有效期是70年。这还是没考虑利息的影响，如果分期买房，那么最后实付款一半是房价的1.5倍到2倍，而如果把房款存银行，每年的利息也有2%，就足以覆盖房租了。
所以说，如果租售比小于等于2%，那么租房一定是更划算的。而事实上是北上广的租售比远小于2%。看下图（图片中是房价租金比，取倒数就是租售比）。
有人说房租是变化的，如果以后房租越来越贵呢？
先给结论，我觉得房租上涨幅度不会高于房价上涨幅度。本质原因在于租房是刚需，买房存在炒作。而刚需也就是民生，是无论如何都要保障的。正如过去二十年，肉蛋奶的涨价幅度远远小于投资品的涨价幅度。这是国情决定的。
综上所述，我认为房地产的反转仅仅是情绪面的驱动，后面很难有基本面的改善。