随着信贷政策趋稳，近两个月来多地政府推出一系列利好政策，房地产市场暖意渐显。
市场机构中原地产研究院的统计数据显示，2022年1月至2月中旬，随着信贷政策稳定，全国有超过45个城市发布了稳定楼市的政策；而1月中旬至2月底，全国有15个省市或区域针对当地刚需或者改善型需求下调了购房首付比例。国家统计局近期公布的数据也显示，1月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比降势减弱。
近期，山东菏泽、安徽省、重庆部分地区、江西赣州、河南驻马店、江苏南通等地的多家大行、股份行下调了首套房首付比例，最低可至20％。广西南宁、北海、福建福州、山西晋中、湖南株洲等地调整了住房公积金贷款首付比例，将购买二套房的首付比例由50％～60％降至20％～40％。
此外，房贷利率似乎也将开始新一轮下调，按揭放款已较年前有非常明显的放松，放款速度也明显加快。
贝壳研究院2月21日发布的重点城市主流房贷利率数据显示，其监测的103个重点城市2月份主流首套房贷利率为5.47％，二套利率为5.75％，均较上月回落9个基点；平均放款周期为38天，较上月缩短12天。例如，从2月21日起，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行等六大银行下调了广州地区房贷利率，其中，首套房优惠审批利率从此前的5.6％下调至5.4％，二套房优惠审批利率从此前的5.8％下调至5.6％。
但是，从市场情况看，针对房地产开发商的开发贷等额度仍不是很宽松，由于这些对公业务规模大，这轮房地产行业风险出清过程中也反映出了房地产行业的脆弱性，银行对此类贷款申请的评估趋于谨慎。不过，近期有消息称一些地方的金融监管部门已要求银行支持开发贷的占比和增速。
中泰证券研究所房地产行业负责人陈立认为，如果要进一步扭转房地产市场需求下行，可以考虑适当进一步引导LPR长端利率下行，通过按揭利率的主动性降低，对冲购房需求预期的下行。
2021年，中国房地产市场供需两端呈现螺旋式下行。2021年房地产开发投资同比增长4.4％，2020年为7％；两年平均增速5.7％，比2019年的9.9％大幅下滑；自2021年6月以来，该指标持续下滑，恒大事件只是一个导火索。在房地产调控大背景下，房地产企业受制于房地产融资“三条红线”、房地产贷款“两个上限”、土地供应“两集中”管理体系的监管要求叠加影响，开发商预期、企业行为发生改变。此外，房企经营行为的改变又进一步影响了销售市场，导致购房者预期走弱，进一步冲击商品房销售。
去年12月以来，在“稳字当头”的总体要求下，以及在“稳地价、稳房价、稳预期”的长效机制目标下，地产行业开始合理性纠偏，各地对房地产行业进行了一些纾困。
住房和城乡建设部副部长倪虹2022年2月24日在国新办发布会上表示，2022年依然要毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
今年的房地产行业监管主要从四方面着手：
一是保持调控政策的连续性和稳定性，继续稳妥实施房地产长效机制，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求；
二是增强调控政策的协调性和精准性，加强土地、金融和市场监管等政策的协同；
三是坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险，以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，以法治化、市场化为原则，压实企业主体责任，维护购房群众合法权益；
四是持续整治和规范房地产市场秩序。
中金公司近期发布的研报认为，本轮地产行业是较为克制的支持，一方面缓解信用风险给地产行业带来的压力，改善资金循环，并且使用保障性租赁住房等对房地产市场进行结构上的优化，另一方面则坚持“房住不炒”的原则，防止房价非理性上涨。
来源：中国新闻周刊
【地产板块“最糟糕的时候”或已过去，主流机构集中发声关注地产配置价值】
1、近期“稳增长”宽信用继续加码，一行两会持续发声明确房地产板块的金融支持，地产行业供给侧改革进入中后期，存量地产龙头企业或将持续受益。
2、长江证券首席经济学家伍戈表示：随着需求端的发力，以及边际的往下调整，我们相信整个地产最糟糕的时候已经过去了。从政策底部到市场底部，地产板块整个逻辑和线索依稀可见。
3、中信建投认为，中央经济工作会议对宏观经济和房地产行业政策定调偏暖，房地产被摆到畅通国民经济循环的重要位置，中长期来看，行业产能初清叠加房地产市场长效机制的建立，将有助于行业资源进一步向优质企业集聚。
4、华安证券策略团队认为，房地产调控逐步放松和预期转变，行业风险集中释放近尾声，政策底部确定，建议关注地产等板块的配置价值。
在全市场主流地产行业指数中（中证800地产指数、中证全指房地产指数、国证地产指数），中证800地产指数前十大成份股占比最大（超68%）。在地产行业竞争格局改善、龙头强者恒强的大背景下，聚焦龙头的中证800地产指数中长期业绩和弹性优势明显！
（数据来源：华宝基金、沪深交易所，截至2022.1.17）
在A股地产板块近期反弹行情中，中证800地产指数的涨幅明显领先于其它2只地产指数（中证全指房地产指数、国证地产指数）！
【地产ETF（159707）：国内首只、目前唯一跟踪中证800地产指数ETF】
地产ETF（159707）为目前全市场唯一跟踪中证800地产指数（399965）的行业ETF，相比于其它地产类指数，中证800地产指数的龙头效应更加明显，经过2021年调仓，成份股从38只精简至最新的31只，持续聚焦地产龙头，前十大重仓股占比近7成，保利发展、万科A、招商蛇口三大地产龙头占比近4成，聚焦地产龙头强者恒强。
【低估值&高ROE，市场稀缺标的！】
★低估值：截至2022年2月18日，地产ETF（159707）标的指数——中证800地产指数估值仅为6.99倍，处于5.96%的历史分位点，当下估值低于94%以上的时间区间！
相比于沪深300、上证50指数等主流宽基指数，中证地产800指数ROE更高，PE更低，板块潜力大，估值性价比凸显。
数据来源：华宝基金，ROE数据截至2020.12.31，PE、年化波动率、股息率数据截至2022.2.18
【高层定调，近期地产政策一览】
1、银保监会：重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款。
2、证监会：将继续保持市场融资功能的有效发挥，支持房地产企业合理正常融资。当前，我国房地产行业总体保持健康发展，大多数房地产企业坚守主业、经营稳健。
3、2021年12月6日，中央政治局召开会议，明确表示要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。
4、2021年12月8日，中央经济工作会议首次提出了预期引导的概念，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
5、2月8日，央行、银保监会发布通知，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。
6、2月10日，相关部门发布关于城市商品房预售资金监管的相关意见，明确对预售资金的规定进行了全国统一。
7、2月18日，中农工建四大银行下调了山东菏泽市个人住房贷款首付款比例，“无房无贷”购房者的首付比从之前最低30%，降至最低20%。
8、2月24日，住建部举办发布会，住建部部长王蒙徽定调2022地产——“保持房地产市场平稳运行”，明确地产政策四性——连续性、稳定性、协调性、和精准性。
9、2月25日，住建部和银保监会联合出台相关意见，支持保险资金通过直接投资或认购债权投资计划、股权投资计划、保险私募基金等方式，为保障性租赁住房项目提供长期资金支持，房企融资端再放开。
【地产ETF（159707）最新调仓概要】
国内唯一跟踪中证800地产指数的地产ETF（159707）于2月14日剔除成份股——广宇发展。此外，最新半年度调仓已于2021年12月13日正式生效，本次共剔除4只成份股，分别为华夏幸福、中新集团、大名城、泰禾集团。
最新调仓之后，地产ETF（159707）成份股精简至31只，前十大重仓股合计权重超过68%，保利发展、万科A、招商蛇口三大央企地产龙头占比近4成，聚焦龙头强者恒强优势更为凸显！
风险提示：地产ETF（159707）跟踪的标的指数为中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整，其回测历史业绩不预示指数未来表现。本基金由华宝基金发行与管理，代销机构不承担产品的投资、兑付和风险管理责任。投资人应当认真阅读《基金合同》、《招募说明书》、《基金产品资料概要》等基金法律文件，了解基金的风险收益特征，选择与自身风险承受能力相适应的产品。基金过往业绩并不预示其未来表现，基金投资需谨慎！销售机构（包括基金管理人直销机构和其他销售机构）根据相关法律法规对本基金进行风险评价，投资者应及时关注基金管理人出具的适当性意见，各销售机构关于适当性的意见不必然一致，且基金销售机构所出具的基金产品风险等级评价结果不得低于基金管理人作出的风险等级评价结果。基金合同中关于基金风险收益特征与基金风险等级因考虑因素不同而存在差异。投资者应了解基金的风险收益情况，结合自身投资目的、期限、投资经验及风险承受能力谨慎选择基金产品并自行承担风险。中国证监会对本基金的注册，并不表明其对本基金的投资价值、市场前景和收益做出实质性判断或保证。基金投资需谨慎。