种种迹象表明，楼市正在复苏？
这段时间，各种官方的、非官方的统计数据相继出炉。
加上央行自 2020 年 5 月来首次下调 MLF 利率，无论是炒房的，还是房产销售，再度沸腾。
认为地产行业政策面回暖，复苏指日可待。
先看一组去年 11 月二手房成交数据：
北京成交 11851 套，环比增加 26%；
上海成交 14607 套，环比增加 15%；
深圳成交 2118 套，环比增加 32%；
广州成交约 6000 套，上月约 5200 套。
12 月份的统计数据还没有到手，但从部分样本来看，环比数据，只有上海、北京这样供应紧缺的超一线城市保持增速，其他城市出现回落。
如果我们把坐标轴拉长，就会发现，二手房成交数据继续趴在地板上，处于过去 5 年绝对低位！
新房销售数据也不理想。
来源：国家统计局
国家统计局发布的，2021 年 12 月份 70 个大中城市，商品住宅销售价格变动情况，房价环比上涨的城市仅有 15 个，下跌城市达到 50 个。
根据《全国百城住宅库存报告》显示，当前百城库存规模为 2016 年 8 月份以来的最高值，创下 5 年来的新高。
这才有了户口、学历、三胎……各地五花八门的购房补贴。
尽管我们看到，近期房地产政策已经见顶，但不意味着市场马上反弹。
一方面房地产体量大，要扭转不仅需要力量，还需要时间，另一方面，信贷并没有明显的放松信号。
根据贝壳研究院统计显示，2021 年 12 月，其监测的 103 个城市主流首套房贷利率为 5.64% ，二套利率为 5.91% ，这个数据在 2021 年 1 月的时候，分别为 5.23%、5.52% 。
放款周期，只是由之前最快 4 个月，缩短至现在最快 1.5 个月。
先给个结论，充其量“稳定中”的回暖，个人贷款短暂放松，导致的之前积压房子成交的井喷。
在短期购买力集中释放过后，数据会打回原形，市场也有进一步下行的可能。
市场光靠刚需是涨不上去的，而支撑这一波楼市回暖行情的，恰恰就是刚需。刚需赌不起市场，也等不及。
上周末，和中介朋友深聊，做了个客户画像：
近几个月登记的，都是真想买房的；外地人占多数；首套房；年轻人为主，从前到后，没有老人参与；对小三房情有独钟；对小区环境、楼层、朝向、户型很在意；注重周边配套；接受五成首付；理论经验丰富。
楼市彻底转变为买方市场，上来就是狠狠一刀。
当然了，二手房房东也呈现两种极端的表现，要么完全不急，爱买不买，要么频繁调价，甚至对中介重金悬赏。
溢价比较高的新房，尤其缺少稀缺属性的，不打个骨折，连看房的都没有。
真正成交密集区，是强居住属性的次新房，而且是那种不太贵的。
最近成交量出现明显反弹的还有学区房，要么总价不高的单初中学区，几乎都是全款，要么强居住属性的双学区。
从价格来看，回到 2019 年年底时候。之所以集中在这个时候交易，主要是为了提前落户，生怕春节之后有什么突发事件。
这个量，也是不具备持续性，金三银四不会存在，关键看下半年教育政策。
这段时间，市场还有一类热点，就是捡漏。我看到不少稀缺的好房子，甚至楼王，能打 85 折，唯一要求就是全款。
投资客退潮的主要原因是，房子的升值幅度，赶不上银行理财，而且不确定性太大。
2021 年的市场巨幅波动，打破了“房价不会下跌、房地产永远高收益”的迷信，也打破了房企“大而不倒”的信仰。
全年，累计调控政策达 651 次，刷新历史纪录，单月平均调控次数高达 54 次。
现在的回暖，有些都是在以价换量，折扣大就抢手，不少项目佣金翻倍，甚至能给到 4-5%，持续性跟市场正常时间没法比，无异于杀鸡取卵。
有些地段越降价，客户信心越差，必须要重新评估价值。
我们反复强调，房产投资的逻辑发生根本性变化，已经不是投资首选。
对于未来，超过 80% 的房子，年化收益小于 3% ，甚至在贬值。能达到 3-5% ，不超过总量的 10% ，能保值。
能达到 5-8% ，更少，集中在大城市，具有多个稀缺属性。
至于能达到 8% 以上，还有持续性的，多半都是运气，政策盘。
回暖？在尚未看到有力的市场证据之前，我不会如共识一般仓促地妄下结论。
证据？至少连续 3 个月带看量和成交量持续上涨，叠加信贷放松，有中介新开门店。
那你要准备什么？资金和运气。
最后再次提醒，别碰公寓、商铺、海景房，除非你是顶尖高手。
另外，对于市场一些快速变化，我们来不及写文章的，今后观点会发在视频号。如昨天对于 MLF 降息的点评，今天看，还是经受住了市场的考验。就看明天 LPR 是否降了。
看完记得关注！
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作者：石榴叔，资深媒体人，从业20年，专注金融、地产行业。因为有着敏锐的嗅觉和独立的思考能力，擅长挖掘新闻背后的真相，穿透产品。真相比真理更重要。
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