瞄准高估值，2000亿房企将分拆物业赴港上市！物管行业遇冷，这一"新物种"能否打破寒冬？

近日，龙湖集团（00960.HK）发布公告，拟分拆龙湖智创生活有限公司（简称“龙湖智创生活”）于香港联交所主板独立上市。同日，龙湖智创生活递交招股书。

值得注意的是，与此前市场上传言的物管单独上市不同，此次龙湖拟分拆上市的是将商管纳入其中的一个“新物种”。

不过，当前资本市场物业板块持续遇冷，物业股去年全年跌幅达47.5%，同期恒生指数下跌14.7%，行业指数远低于恒生指数。当前龙湖分拆物业上市时机是否合适？

接受券商中国记者采访的业内人士认为，在当前商业运营备受资本青睐的背景下，“物管+商管”的上市模式可能会为龙湖智创生活带来更高估值。

展望2022年，接受券商中国记者采访的业内人士认为，上市物企整体估值水平将抬升，随着万物云、龙湖智创生活预期上市，物业板块整体市值将超过万亿港元；物业管理行业并购热潮仍将持续，头部物业企业（尤其是上市企业）仍将成为并购市场中的主导方。

1月7日，龙湖集团（00960.HK）发布公告，拟分拆龙湖智创生活有限公司（简称“龙湖智创生活”）于香港联交所主板独立上市。同日，龙湖智创生活递交招股书。

与此前市场上传言的物管单独上市不同，此次龙湖分拆上市的是将商管纳入其中的一个“新物种”。

据了解，龙湖智创生活的主营业务分拆自龙湖集团的智慧服务和商业运营，打包两个航道的核心业务，意在打造一个具有协同效应的轻资产旗舰平台。这一“物管+商管”的上市模式与华润万象生活十分相似。

不过，去年下半年以来，资本市场物业板块持续遇冷，龙湖的“新物种”上市是否会有不同的表现呢？

对此，中指研究院物业事业部副总经理牛晓娟接受券商中国记者采访时表示，龙湖智创生活属于整个行业的头部企业，自身的优势和亮点比较突出。截至2021年12月28日，龙湖智创生活物业管理服务签约及战略合作面积约4.4亿平方米，在管面积超2.5亿平方米。从经营性指标看，截至2021年9月30日，龙湖智创生活营业收入超77.7亿元，同比增长81.2%，净利润11.3亿元，同比增长68.4%。不管是规模还是增速，龙湖智创生活都足够亮眼。此外，龙湖智创生活商业运营服务已开业60个项目，在管580万平方米，储备项目68个，商业运营板块优势凸显。在当前商业运营备受资本青睐的背景下，“物管+商管”的有机结合可能会为龙湖智创生活带来更高估值。

与前两年物业企业受资本市场追捧、物企扎堆上市、股价大涨不同，去年资本市场物业板块遇冷，上市物企数量减少、股价也大幅下跌，并且首次出现物企主动终止IPO的情况，新上市物企首日破发率明显提升。

据亿翰智库旗下嘉和家业统计，截至2021年末，在港上市的物业企业共49家，当年新增14家，数量较2020年相比明显降低。同时，2021年，受市场系统性下跌，叠加关联地产企业暴雷因素，物业股步入跌幅前列：全年跌幅达47.5%，同期恒生指数下跌14.7%，行业指数远低于恒生指数。

从物业股跌幅排名前十的企业来看，除卓越商企服务，其余物业企业的关联地产方均曾被报道具备较大偿债压力和现金流危机等状况。如，恒大物业因关联方多次暴雷，而具备较高风险；彩生活因关联方偿债压力较大而对外出售核心资产邻里乐控股；佳兆业美好因关联方将其控股权质押，致使其估值承压。

与资本市场遇冷形成鲜明对比的是并购市场的火热，去年下半年以来，如碧桂园服务、龙湖智慧服务以及万物云等为代表的头部物企在收并购市场上表现活跃，并购市场热度甚至超过了物业资本市场热度。

公开信息显示，2021年9月20日，碧桂园服务公告以100亿元收购富力物业100%股份，在7-10月短短三个月内，碧桂园服务还发起对湖南天环物业、上海碧桂园商业、邻里乐、安徽诚和物业等多宗股权收购。去年，龙湖物业相继完成了对美好幸福100%的股权收购，整体收购亿达中国旗下物业板块亿达服务100%股权，以及对九龙仓旗下物企的收购。

据中指研究院不完全统计，2021年物业管理行业已披露相关信息的并购交易达77宗，涉及并购方36家物业企业。交易金额约362.5亿元，相比2020全年交易总额大幅增长约243%。

中指研究院指出，总体来看，2021年行业并购市场整体呈现交易额创新高、大额交易多发、并购主体以上市企业为主、并购标的估值回归理性等特点。

对于物企的估值问题，嘉和家业指出，之前支撑物企高估值有两大因素：持续交付的在管面积和被放大的盈利空间。当下，持续交付的在管面积已然受到关联方释放流动性风险的影响，部分房企逐渐开始缩表；而作为高额盈利空间核心业务的社区增值服务，经过几年的持续创新与发展却仍未成熟，资本期待的高估值兑现仍需继续等待。

展望2022年，嘉和家业认为，基于2021年部分房地产企业风险事件影响，资本市场对物业行业的估值以及经营存续性产生一定程度的担忧。物业股当前已处于一个相对较低的位置，由此，嘉和家业对2022年上半年的行情持积极乐观态度。

对于2022年的物管行业资本市场的表现，牛晓娟接受券商中国记者采访时表示，结合目前处于上市进程中的企业数量而言，2022年预期物业管理行业上市企业数量将超过70家，地方性国有企业发力上市；上市物企整体估值水平将抬升，随着万物云、龙湖智创生活预期上市，物业板块整体市值将超过万亿港元；资本市场将持续看好规模大、成长性强、盈利能力强、特色突出的企业，此类企业更加具备长期投资价值。

对于2022年的物管行业并购市场的表现，牛晓娟对券商中国记者表示，2022年，物业管理行业并购热潮仍将持续，头部物业企业（尤其是上市企业）仍将成为并购市场中的主导方，国有物业企业逐步入局并购市场，并购数量、金额、业务类型均将提升；在并购企业内容方面，除物业管理公司外，涉及社区增值服务、智慧科技类企业将逐步增加；在并购决策方面，投前、投后管理变得更加重要，“有质量”的并购将成为重要趋势之一。