“发行时遭疯抢，上市后大幅上涨”——说的就是现在特别火的“公募REITs”。
作为一款创新型投资产品，首批发行的9只公募REITs在发行当天就瞬间“引爆”市场，不仅一日售罄，而且多数配售比例低于10%，个别产品甚至低至1.759%，一度刷新了公募基金配售比例的新低记录。
上市后，首批公募REITs继续演绎火爆行情。在首日全线大涨后，截至上周五，大部分首批公募REITs都涨幅明显，部分项目的认购收益率甚至一度超过28%。这让不少投资者对第二批公募REITs更是翘首以盼。（数据来源：WIND,截止11月19日）
近期，第二批公募REITs进行了网下询价，其中华夏越秀高速REIT（180202）在网下询价环节也受到机构投资者追捧，根据公告，有认购意向的资金量到了初始网上下发售份额数量的45倍。
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图片来源：华夏越秀高速REIT发售公告
根据公告，倍受机构“疯抢”的华夏越秀高速REIT（180202）将于11月29日开始面向公众投资者的发售，预计又是一番火爆抢购。老娘舅就在此节点，为大家揭开公募REITs产品的神秘面纱，和大家聊聊这个品种为什么这么受欢迎。
公募REITs：让普通人以较低门槛参与“大事业”
想了解公募REITs，我们要先从定义说起，REITs这个单词看上去比较复杂，其实是“不动产投资信托基金”（Real Estate Investment Trusts）的字母缩写，简单来讲，就是一种将资产证券化的基金。
如果说股票是所有出资人买下一家公司的凭证，那么公募REITs份额更像是所有基金持有人凑份子买下了一个不动产，这个不动产可以是铁路、公路、仓储物流等的基础设施或商业地产等。
打个比方，假设某地要集资修一条高速公路，你交了一笔钱凑个份子，获得公路权益的份额，那么等高速公路修好后会产生过路费、路牌广告费等收益，这笔收益会按你持有的份额进行分红，于是你有机会每年都能稳定地赚到一笔，这就是“资产证券化”带来的好处。
那么，长期投资REITs的收益如何呢？REITs在海外市场已经发展的比较成熟，我们可以参一下。根据富时Nareit统计，过去20年时间，美国权益类REITs指数年化回报超过10%，高于同期标普500、纳斯达克等权益类指数。
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（数据来源：中金证券，截止时间，2021-08-31）
从这个数据可以看出，REITs品种的长期回报相当优秀，部分种类的REITS甚至能够超越标普500这样的知名股票指数。
除此之外，公募REITs还具备一般权益资产不具备的优势，那就是和其他资产的相关性比较低，以股票指数标普500为例，在过去20年里和REITs的相关性为0.571，而国债的相关系数更低，仅为-0.195。（数据来源：wind，中信证券，截止2021-08-31）所以说，无论你买了股票还是债券，投一部分公募REITs都能够起到分散风险、优化组合资产配置的作用。
目前，我们国家的公募REITs底层资产以基础设施为主，作为经济发展的元器件，基础设施和股市、债市的相关性更低，也更具配置价值。高速公路作为重要的基础设施，具有较为稳定收益的特性，高速公路资产属于特许经营权类资产，受市场环境、宏观经济和产业政策的影响相对较低，被视为公募REITs底层资产的优质选择。
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（我国首批公募REITs主要是以上九大类基础设施资产）
作为一种聚沙成塔的投资方式，高速公路REITs大大降低了投资门槛，让普通投资者有机会以较低门槛参与“大事业”，让“普通人也能参与承包高速公路”：只要你出资购买了份额，就有权利领取对应高速公路的收益分红。
比标普500还赚钱的REITs，赚的是什么钱？
买公募REITs产品获得的收益其实很像“收租”，需求稳定的前提下，这份收益其实还不低。在刚兑打破，理财产品收益下行的今天，公募REITs产品提供的这份收益确实让很多人心动不已。
不过，在配置它之前，我们还要了解下投资公募REITs赚钱的底层原理，搞懂公募REITs的收益来源。
作为普通人投资REITs，主要有三个收入来源：
1.
分红
以高速公路为例，分红主要来源于广告费、过路费、服务设施租赁费，这些收入会在扣除管理费、维护费等经营成本后按比例分红，具体的比例和分红次数都会以基金合同约定为准。比如华夏越秀高速REIT（180202）就在合同中说明“在符合有关基金分配条件的前提下，本基金应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者”。
2
上市后的交易差价
公募REITs是封闭基金，基金成立后，投资者想要退出或者进入，只能通过二级市场的买卖转让来完成，这也决定了公募REITs在上市后有可能产生溢价或折价。如果有溢价，公募REITs份额的持有人就可以通过卖出获利。
3
不动产增值收益
一般是指持有的房产物业增值的收益，不过这部分收益一般是在资产出售或者基金合同到期时才能取得。（这类收益主要是指产业园区、仓储物流类项目）
公募REITs怎么挑？
公募REITs被誉为“资产的IPO”，其对公募基金管理人能力、专项资产计划（ABS）管理人及财务顾问技术、基金管理人实力等综合资质提出了较高的要求。一个好的公募REITs项目，涉及优质的资产本身、优势的原始权益人（发起人）、优质的运营机构（大部分同原始权益人/）、优质的ABS管理人和优质的基金管理人。
老娘舅就以华夏越秀高速REIT（180202）为例给大家详细分析一下。
1、
资产本身
华夏越秀高速REIT的底层资产是汉孝高速，坐落于于湖北武汉这个“九省通衢”的核心位置，毗邻武汉天河国际机场。根据公开在过去4个财年，这段公路每年的营收都不低于1.5亿，整体的资产质量还是比较优质的。
而且高速公路行业经营收入即期收取，现金流充沛，且不存在商品积压、赊销等问题，从而保障了高速公路行业经营和财务的稳健。与其他行业相比，高速公路行业受宏观经济波动影响较小，具有抗风险能力较强、现金流量充裕、投资收益稳定等特点。
2、
发起人
华夏越秀高速REIT的发起人是越秀交通（01052.HK），越秀交通是深耕公路投资运营25年的国有控股上市公司，优良资产储备充足，也是经验丰富的市场化公路投资运营商，其背后的越秀集团是REITs资产管理先行者，拥有超过15年的REITs资产管理经验。
3、
专项资产计划（ABS）管理人
华夏越秀高速REIT的ABS管理人中信证券，中信证券是国内头部券商，也是国内首个类REITs产品的管理人和销售机构，为国内类REITs产品奠定了基础交易框架。
4、
基金管理人
基金管理人华夏基金2015年就组建了专门的REITs团队，在房地产、物流、水务、高速公路等基础设施行业领域均配备专门的行业研究员，具有丰富的REITs投资研究经验；自2014年至2020年6月，华夏基金累计投资基础设施债权投资计划合计超百亿元，基础资产类型涵盖交通运输、市政设施等多种基础设施类型。拟任基金经理马兆良、林伟鑫、孙少鹏均具有5年以上基础设施投资和运营管理经验。
综合看来，华夏越秀REIT背后的阵容十分豪华，可谓强强联合，其底层资产特许经营权类资产的属性也具备很高吸引力。所以11月29日面向公众投资者公开发售的华夏越秀高速REIT（180202）值得关注。
最后提醒下大家，华夏越秀高速REIT（180202）发售期间可以场内认购也可以场外认购，基金份额发售价格为7.1元/份，场内认购每次认购份额为1000份或者其整数倍；场外认购每次认购金额不得低于1000元（含认购费）。此外，这只REIT的基金存续期是50年，认购之后想要卖出需要通过二级市场交易才可以，大家在买之前衡量好收益和风险，对持有时间要有心理预期，当然，现在关注度这么高，至于你能不能在首日发售时抢到，就是另外一回事啦。
风险提示：基金投资有风险，投资需谨慎。本文中的任何观点、分析及预测仅供参考，不构成对阅读者任何形式的投资建议。
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