第二批公募REITs获批！首批多只产品场内大幅溢价，最高已上涨超30%

11月12日，第二批公募REITs正式获批，分别为华夏越秀高速公路REIT和建信中关村产业园REIT。据悉，上述产品获批后会马上启动发售，很快就能与投资者见面。

与此同时，首批9只公募REITs自6月21日上市至今已经四个月有余，拉长时间来看，9只公募REITs自上市初期冲高回落后，至今大多已经触底反弹。不过，9只产品的涨幅却出现了明显分化，其中中航首钢绿能REIT涨幅最多，为31.58%，而平安广州广河REIT场内则为折价状态，自上市以来甚至下跌了0.31%。

和首批9只公募REITs类似，第二批公募REITs的底层资产也十分优质，分别为湖北武汉的汉孝高速和北京市海淀区中关村软件园的3栋物业。

其中，华夏越秀高速公路REIT由华夏基金、中信证券与越秀集团联合打造，标的资产是汉孝高速，位于湖北武汉。该项目是福银高速（G70）的重要组成部分，同时连通京港澳高速（G4）和沪蓉高速（G42），是武汉西北方向放射性通道，毗邻武汉天河国际机场。

华夏越秀高速公路REITs无疑是一个强强联合的产品，其主要原始权益人（发起人）是越秀（中国）交通基建投资有限公司，是深耕公路投资运营25年的上市公司，优良资产储备充足，其背后的越秀集团是REITs资产管理先行者，也是经验丰富的市场化公路投资运营商，拥有超过15年的REITs资产管理经验；ABS管理人中信证券是国内头部券商，也是国内首个类REITs产品的管理人和销售机构，为国内类REITs产品奠定了基础交易框架；基金管理人华夏基金2015年就组建了专门的REITs团队，在房地产、物流、水务、高速公路等基础设施行业领域均配备专门的行业研究员，具有丰富的REITS投资研究经验。

业内分析人士认为，高速公路资产属于特许经营权类资产，与园区等产权类REITS比，特许经营权类资产的IRR显著较高，且受市场环境、宏观经济和产业政策的影响相对较低，被视为公募REITs底层资产的优质选择。

建信中关村产业园REIT的标的资产包含3栋物业，均位于北京市海淀区中关村软件园，地理位置优越、区域发展成熟、配套设施齐全、交通出行便利。中关村软件园聚集了700多家全球知名IT企业总部和全球研发中心，截至2020年末，园区每平方公里产值近1300亿元，园区2.6平方公里上的单位密度产出居于全国领先地位。

据建信基金介绍，得益于良好的产业聚集效应及政策大力扶持，该区域平均空置率低，租金水平具有竞争力，截至2021年6月末，标的资产出租率超过90%，承租企业集中于软件与服务业、金融科技等，租金收入表现良好，后续有望为REITs产品投资者提供稳定的长期回报。

在选择优质标的资产的同时，建信中关村产业园REIT也汇集了一批实力雄厚的专业机构，共同为投资者提供更好服务。该产品由中关村发展集团股份有限公司发起，建信基金作为公募基金管理人负责REITs产品的投资和管理，北京中关村软件园发展有限责任公司即原始权益人负责基础设施的运营和管理，建信资本、中信证券等也分别作为资产支持证券管理人和财务顾问参与其中。

关于后续产品的发行与运作，建信基金表示已设立了专门的基础设施投资部，负责建信中关村产业园REIT的日常管理，拟任基金经理张湜自工作以来，即开始参与国内公募REITs试点相关工作，具备13年以上的基础设施项目投资管理从业经验；史宏艳和李元利分别具备8年和6年以上的基础设施项目运营管理从业经验。建信基金也将与相关专业机构保持密切沟通和配合，共同做好产品的投资管理和运营维护等工作。

REITs（real estate investment trust）全称房地产投资信托基金，也就是说，其底层资产不再是上市公司股票或债券等投资标的，而是具有持续、稳定收益的不动产资产（包括商业地产、基础设施等），基金管理人以租金收入或者房地产升值给投资者分得定期收入。

2021年5月17日，首批9只公募REITs产品正式获批，并于6月21日上市，迄今已经四个月有余，拉长时间来看，9只公募REITs自上市初期冲高回落后，至今大多已经触底反弹，其中多只产品在近期迭创新高。

不过，9只产品的涨幅却出现了明显分化。其中，截至11月12日，中航首钢绿能REIT涨幅最多，为31.58%，富国首创水务REIT紧随其后，自上市以来已经上涨了26.57%，而平安广州广河REIT场内则为折价状态，自上市以来甚至下跌了0.31%。

值得注意的是，上述涨幅居前的中航首钢绿能REIT和富国首创水务REIT均为特许经营权类公募REITs，即指高速公路、垃圾污水处理等资产类型。和产权类产品相比，特许经营权产品收益以收取费用为主，如通行费、垃圾处理费，现金流相对稳定，整体派息率较高。有业内人士表示，这或许是上述两只产品溢价率较高的部分原因。

但也有业内人士提醒道，REITs的风险收益特征介于股票和债券之间，上述产品明显为溢价交易，经营权类的项目价值将逐年递减直至终值归零，此外，由于高速公路、垃圾污水等类型基础设施项目流动性较差，极端情况下可能出现清算期内无法完成资产处置的风险，投资者需要谨慎，不能盲目追涨。

REITs最早诞生于1960年代的美国，在境外已经是非常成熟的金融产品；2015年，鹏华前海万科REITs成立，这是国内第一只符合国际惯例的公募REITs产品，底层资产为深圳前海地区的优质商业地产。但此后，投资国内的公募REITs产品一直处于停滞状态。

在房住不炒的大背景下，2020年4月30日，中国证监会和国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(以下简称《通知》)，从基础设施领域正式启动了公募REITs试点。

此后的8月3日，国家发展改革委办公厅发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，8月7日，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，标志着我国公募基础设施REITs的制度体系正式确立。

建信基金认为，对于投资者而言，公募REITs是投资者布局基础设施领域的便捷工具，有三大显著特征：

华夏基金表示，REITs的标的资产一般具有较强的抗通胀、保值功能，REITs具有长期可靠且具有增长性的分红收入，还可以通过本身价值的上涨获得资本利得的收入；公募REITS的发行认购门槛低，由专业机构管理，也为个人投资者配置优质的不动产资产、分享国家经济高质量发展的机遇提供了投资路径；RETIs与其他股债商品的相关性低,可改善组合风险收益特征，分散风险，优化投资组合；多数REITs能在证券交易所上市交易，与传统的以所有权为目的不动产投资相比，REITs具有更丰富的参与、与退出的方式。