5只齐创新高！首批公募REITs成交活跃，上市4个月最高涨超30%，还有3只新品在路上

自6月21日上市以来，首批9只公募REITs已经在二级市场交易四个月有余，9只产品运作平稳，其中浙商沪杭甬REIT、中金普洛斯REIT、东吴苏园产业REIT、华安张江光大REIT、红土盐田港REIT等5只甚至在10月25日齐齐创下场内价格新高，单只最高成交额4475万元。

与此同时，第二批公募REITs也进入申报阶段，其中3只产品已经上报，据业内人士透露，产品距离获批已经不远。

10月25日，浙商沪杭甬REIT、中金普洛斯REIT、东吴苏园产业REIT、华安张江光大REIT、红土盐田港REIT等五只公募REITs的场内价格齐齐创下新高，且成交活跃。

其中，截至收盘，中金普洛斯REIT上涨0.32%，报收4.63元，成交额达4475万元，在首批9只公募REITs居首。

此外，浙商沪杭甬REIT、东吴苏园产业REIT、华安张江光大REIT、红土盐田港REIT分别在10月25日触及10.062元、4.116元、3.343元、2.747元高点，同样创下新高。其中华安张江光大REIT单日涨幅最高，为1.89%。

拉长时间来看，9只公募REITs自上市初期冲高回落后，至今大多已经触底反弹。不过，9只产品的涨幅却出现了明显分化。其中，中航首钢绿能REIT涨幅最多，为33.38%，富国首创水务REIT紧随其后，自7月2日上市以来已经上涨了25.86%，而东吴苏园产业REIT、平安广州广河REIT两只产品的涨幅不足10%。

上海证券分析师孙桂平认为，从首批 REITs 上市表现来看，REITs 作为长期封闭式基金，并未出现以往封闭式基金大幅折价交易的现象，究其原因估计与 REITs 很高的净现金流分派率有关，投资者持有 REITs 可以定期获得高于上市公司的分红率，还可以获得基础设施项目的增值收益，而封闭式基金主要投资上市公司股票，过去我国上市公司股票普遍分红率较低，导致封闭式基金的分红率也很低，投资者为了兑现收益，只能在二级市场上折价交易。投资者不能将 REITs 等同于过去的长期封闭式基金。

REITs的收益结构主要包括分红收益和增值收益两部分。在分红收益上，REITs的收益结构类似于债券，有强制高比例分红机制保证稳定的现金流，而REITs的增值收益主要受到底层资产价格等因素影响。

值得注意的是，上述涨幅居前的中航首钢绿能REIT和富国首创水务REIT均为特许经营权类公募REITs，即指高速公路、垃圾污水处理等资产类型。和产权类产品相比，特许经营权产品收益以收取费用为主，如通行费、垃圾处理费，现金流相对稳定，整体派息率较高。有业内人士表示，这或许是上述两只产品溢价率较高的部分原因。

但与此同时，经营权类的存续时间普遍要远短于产权类资产的年限，项目价值将逐年递减直至终值归零；此外，由于高速公路、垃圾污水等类型基础设施项目流动性较差，极端情况下可能出现清算期内无法完成资产处置的风险。而产权类项目未来底层资产价值的上升也将驱动增值收益，投资者简单比较各项目的现金分派率进行投资决策的意义不大。

浙商资管提示道，公募REITs的收益方式与股、债等产品都大有不同，公募REITs底层资产收益及预计增值收益是支撑二级市场表现的最主要因素。投资者有必要深入了解REITs的底层资产及收益情况，避免预期和现实产生较大差异，在二级市场进行理性投资。目前投资者对于REITs产品特性和基于底层资产的投资逻辑尚有接受及熟悉的过程，因此上市后公募REITS的二级市场表现有可能因各方的投资期望认知差异呈现一定波动。

随着首批公募REITs进入平稳运作，第二批公募REITs也进入申报阶段，据业内人士透露，产品距离获批已经不远。

10月14日，证监会网站显示，国泰君安临港园区REIT、建信中关村园区REIT、华夏越秀高速公路REIT等三只REITs已经上报，并于10月15日得到受理。其中，国泰君安临港园区REIT、建信中关村园区REIT为产业园区REITs，华夏越秀高速公路REIT为高速公路REITs。

以华夏越秀高速公路REIT为例，该产品的标的资产是汉孝高速，是福银高速（G70）的重要组成部分，同时连通京港澳高速（G4）和沪蓉高速（G42），是武汉西北方向放射性通道，毗邻武汉天河国际机场。业内分析人士表示，收费公路作为重要的基础设施，并以其较为稳定收益的特性，是公募REITs底层资产的优质选择。

华夏基金认为，基础设施公募REITs试点是中国资本市场和基础设施领域的一项重大改革创新，开辟了普通投资者投资基础设施的新渠道，也为基础设施企业提供了传统股权和债权之外的融资新通道，从长远看，公募REITs有望实现万亿级存量基础设施与储蓄资金和社会资本的有效对接，进一步增强资本市场服务实体经济的作用，同时优化经济结构，推动中国经济高质量可持续发展。

而建信中关村园区REIT的底层资产为中关村软件园公司持有的科技载体，疫情期间平均出租率超过95%，租户基本以科技类企业为主，主要包括度小满金融、快手、科大讯飞等境内外上市公司及独角兽企业，租户质量优异。

中关村发展集团相关负责人表示，建信中关村园区REIT是中关村发展集团推动改革转型、探索园区发展新型融投资模式的“破题之举”“创新之举”。通过资产证券化的方式，使园区物业资产流动起来，可大幅缩短科技园区项目投资回收期，提高科技园区投资建设的可持续性，最终为双创主体提供更低价优质的服务，推动园区发展模式向与双创主体共成长的“新经济”转型。

此外，部分上市公司也正在积极参与公募REITs的准备工作。例如，9月28日晚，金风科技发布关于开展基础设施公募REITs申报发行工作的公告称，公司拟选取以全南天润天排山新能源有限公司持有的全南天排山项目，以及崇义天润龙归风电有限公司持有的崇义龙归项目和崇义天星项目为标的资产进行基础设施公募REITs的申报发行工作。