2021年10月25日基金估值播报（130期）
1、房地产税要来了，房价会跌吗？房租会涨吗？
2、中国A50互通互联指数基金值得投资吗？
3、2021年10月25日基金估值播报（130期）
一、房地产要来了，房价会跌吗？房租会涨吗？
最近两天最重磅新闻应该就是房地产税改革了。
10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。
简单讲，就是房地产税要来了。
从目前披露的信息来看，这次房地产税改革会先从先试点出发，试点时间是5年，试点期限过后，应该会总结经验正式立法。
关于房地产税改革，大家最为关心的无非就是两点。
第一点，房价会不会跌？
第二点，房租会不会涨？
1、先来看房价会不会跌
这里我们首先必须明白，国家征收房地产税不是为了打压房价。
房地产税，关键点在于“税”。
过去20年，中国经历了人类史上最快的城镇化。
中国的城市化率从2000年的36%暴增到2020年的63.9%。
在这期间，地方政府通过卖地获取了大量的财政收入，为我国的经济建设提供强有力的保障和支持。
但近几年来，随着房地产爆发期的结束，政府能买的地越来越少，土地财政“难以为继”。
在这种大背景下，地方政府面临的财政压力越来越大，财政赤字一年比一年高。
拿什么来填补土地财政的空白？
房地产税就可能成了一个选择。
相比于卖地这种“不可再生”收入。
房地产税每年都能收，年年有保障，简直就是财政收入大杀器。
而且，房地产是我国大多数居民主要财富资产。
征收房地产税有助于调节个人收入分配、缩小贫富差距。
未来，随着房地产税的进一步普及，房地产税将会成为推动“共同富裕”的重要力量。
可谓一举两得。
房价会不会跌？
房地产领域有一句话：短期看政策，中期看土地，长期看人口。
短期可能会有影响，但主要还是看长期人口。
也就是看市场供需。
2020中国的城镇化率是63.9%，而发达国家的平均城镇化率是80%。
与发达国家相比，我国的城镇化率还有20%的上涨空间。
而据2019年统计数据显示，我国实际城镇户籍人口其实只有44.38%。
也就是说还有15%以上人是没有房子的，靠租房的在城市生活的。
从这一点来看，我国的房地产市场需求还会进一步增长，房地产并未走到“穷途末路”。
当然，我们也要考虑到我国目前的特殊国情。
一方面，我国人口老龄化在不断加剧。
目前，中国65岁以上的老龄人口占比高达13.5%。
到2030年这个比例可能会超越日本。
老人多了，购房需求就会下降。
同时年轻人还可以继承老人的房子。
在老龄化不断加剧的同时，我国生育率也在不断下降。
第七次全国人口普查结果显示，我国生育率仅为1.3，已进入世界生育率最低国家行列。
新增人口少了，买房子的自然也会变少。
因此，短期来看房地产市场还是有需求的，但长期来看，存在很大不确定性。
他山之石，可以攻玉。
最后我们再从发达的国家历史经验来作为参考：
《美国经济评论》曾经研究了14个发达国家1870年的房价走势。
研究结果显示，过去100多年，大多数发达国家的房价都呈现上涨的趋势，总体增速大致与通货膨胀率比较吻合。
部分国家房价在2010年之前有回调，可能是受2008年的全球经济危机影响。
但从各国房地产指数走势来看。
除个别地区和国家，2008年短暂回调后，大方向依然是继续上涨的。
当然，也并非全部如此，也有崩盘比较严重的。
比如日本。
1990年，东京的房价是纽约的8倍。
1990年日本楼市崩盘后，房价一泻千里，最大跌幅高达70%以上。
直到现在，依旧没有缓过来。
相比之下，香港房地就好多了。
虽然在1997年经历的楼市崩盘，最大跌幅也是将近70%。
但因为之前炒的不高，即使是在97年泡沫巅峰期，核心地段的房价也不多同期纽约的2倍，整体均价是纽约的1.6倍左右。
所以在2011年的时候，很快又涨了回来，之后更是屡创新高。
看来香港年轻人压力还是非常大的啊...
日本房价之所以一蹶不振，归根结底还是因为之前炒的太高，透支了未来太多成长空间。
透支的越多，就需要越长的时间来“还债”。
楼市如此，股市亦是如此。
泡沫越大，将来涨上去所需要的的时间就越长。
目前来看，我国的房价还远没有90年的日本那么疯狂。
在国家近些年来严格管控下，房价增速也得到了有效抑制。虽然可能有一定泡沫，但相对日本那种“高处不胜寒”，我们总体还比较正常。
所以短期来看，房地产税的实施会进一步抑制房价上涨。
出台后，房价可能涨的没以前猛了。
但长期来看，我国的房价尤其是一线核心城市的房价，可能会和发达国家一样，随着我国经济的发展温和上涨。
2、再来看房租会不会涨。
首先我们必须清楚：房租会不会涨，根源不在于房地产税，而在于供需关系。
房子作为一种刚需品种，其租金收供需关系影响是非常明显的。
一旦供需零界点被打破，租金价格很快就会改变。
一线城市人口流入量大，房租市场长期供不应求，尤其是核心地带，更是一房难求。
即使房价上涨/房产税征收，这些多出来的成本也很容易被转嫁给租客。
比较典型的就是上海，去年牛市期间房价涨了一波。
即使房租涨了，依然不缺租客。
当然，如果房租真的涨到大家都交不了，在上海混不下去了。
等供大于求的时候，即使是一线城市的核心房产，租金也会下降。
而像鹤岗这种本来就供大于求的地方，成本转嫁能力几乎为0。
你房租敢涨，租客分分钟敢搬出去。
所以，房地产税的征收，对于大部分城市，可能会影响房租，但总体会比较有限。
二、中国A50互通互联指数基金值得投资吗？
10月22日，MSCI中国A50互联互通指数基金正式发行。
MSCI中国A50互联互通指数（以下简称A50指数）由国外权威指数公司MSCI编制并发布的A股旗舰指数。
其成分股有共50只，均为A股上市公司。
具体来看，可以分为两部分。
第一部分是在 11 个行业（全球行业分类系统）中选出权重最大的2只成分股，一共22只。
第二部分是从母指数，也就是MSCI中国A股指数按市值由高到低选取剩余的 28 只成分股。
可以简单的理解为均衡版上证50。
A50 互联互通指数到底怎么样？值不值得投资？咱们接着往下看。
1、先来看历史业绩：平均年化12.44%
A50成立以来累计收益率为172.97%，平均年化收益为12.44%，明显高于同期上证50和沪深300指数。
此外，不论是今年以来、近三年、还是近五年，A50指数的收益率都要明显高于同期沪深300和上证50。
从波动率来看，A50指数要略高于沪深300指数和上证50指数。
总体来看，比起国内传统宽基指数，A50指数成长性更好，收益率更高。
2、主要持仓：高成长性的核心资产为主
相比沪深300和上证50，A50指数在行业配置上要更加均衡。
而A50指数中，成长性更高的新经济板块占比较高，如新能源、医药、电子科技等行业。聚集了大量盈利能力高、成长可观的优质资产。
相比沪深300和上证50，A50指数成长性更好，概念更丰富。
具体来看前十重仓股：
清一色龙头股，宁组合、茅组合应有尽有，不论是成长性还是盈利能力都比较强。
3、估值偏高，短期上车性价比不高
总体来看，A50指数由是中国核心资产组成，兼具价值性与成长性，代表的是国家的未来。
目前来看，A50指数前十大重仓股PE将近36倍。
从长期看，A50指数的配置价值较高，预计将获得不俗的表现。
但同时必须注意到，目前A50的估值偏高，所以短期来看，配置的性价比不高。
此外，目前全球主要国家的货币有慢慢步入紧缩区间的趋势，而A50的外资配置占比较高，一旦外围货币紧缩，A50将有一定的回调风险。
三、2021年10月25日基金估值播报（130期）
目前大盘估值处于合理区间，但是行情略有分化。
一方面，价值股略微高估；
另一方面，大量中小盘股却处于低估状态。
行业分化更为明显。
新能源前景诱人，但是估值居高不下，并且新兴产业不确定性较高，普通投资者不建议大仓位参与；
消费的成长稳定，但是目前估值非常高，不认为现在是很好的入场时机；
地产处于超低估的状态，安全边际高，但是行业未来三五年成长性堪忧；
银行、保险处于超低估状态，但是这两个板块受经济影响很大，目前全球经济增长都有一定压力，所以行业什么时候反弹尚未可知，投资的话建议做好长期持有的准备；
证券估值合理，但目前市场成交量略有下滑，并且，国内四季度经济面临一定压力，股市预计亦将承压，故而在短期，证券恐难有超预期表现；从长期看，券商财富转型业务还面临一定的不确定性，所以证券中期表现亦难以预测；
互联网目前低估，但行业面临政策性风险，预计行业利润在中短期将承压，板块在短期恐难有超预期表现；但互联网是中国的优势产业，竞争力强，所以从长期看，趋势向好；
医药已经进入低估区间，但受“集采”影响，板块估值受到压制，短期走势难言乐观；从长期看，医药的前景广阔，是非常优质的赛道；
半导体近两年利润增速极高，目前估值也合理，而且目前芯片依然处于供不应求的状态，景气度颇高，具备一定的配置价值；但是，G当前严厉打击“炒芯”行为，预计对市场情绪有一定影响；且行业的发展受中美博弈的影响较大，长期发展进度面临一定的不确定性。
沪深300的风险溢价率居于合理区间，投资债市和股市的性价比相当。
最后，本月三季报会陆续出来，投资者注意利好兑现和增长不及预期的风险。