2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，但我相信直到如今，大家才会对当初高层提出的房住不炒这四个金字大字有更深刻的理解。今年的调控力度虽然不是空前绝后，但确是最有力度的，直接掐住了地产企业最核心的“资金”命脉，贷款集中度管理、严格审查开发商拿地资金来源、房贷额度收缩、放款周期大幅延长等一系列监管的叠加影响下，多地的新房和二手房成交量出现大幅度下降。
墙倒众人推，地产行业链上的相关公司股价也纷纷下坠，无论是开发商，还是物业服务、地产中介、家装等细分行业的公司，几乎无一幸免，再加上某个大型地产公司的暴雷，给本已是雪上加霜的行业又包裹了一层寒冰；可以说，地产过去由于供给不足导致行业内撑死胆大，饿死胆小的高负债、高周转的发展模式已逐步走到尽头。而累积的高额负债也给整个经济系统增加了风险，调控自是不可避免，地产行业的发展似乎面临着新一轮的危机。
01 新旧时代转换：地产行业当前的危与机
极速的市场下行与股价的暴跌双重因素导致了极为悲观的行业预期，内地的房地产行业似乎正在经历全面危机。去年新房的销售总额还超过了17万亿，创了新的历史记录，怎么眨眼间，很多人就在疑惑，地产还有未来吗？
其实，万物有周期，行业有起伏；对于地产的未来是不必太悲观的。当前的地产只不过处于一个新旧发展时代的行业转换期和阵痛期，地产行业既有危也有机。
其一是行业总量仍然庞大，虽然地产供应已经从总量不足逐步过渡到总量过剩的窗口期，但是足够大的空间使得地产仍然是一个超级行业。
其二，整个地产调控的主旋律是稳字当头，稳地价、稳房价、稳预期，上层的期望是稳定发展；另外提倡的房住不炒、租购并举和保障民生等都是为了稳定行业发展的重要举措。9月15日，国家统计局新闻发言人表示，一些大型房地产企业运营过程中出现一些困难，对于整个行业发展的影响还需要观察。随着房地产市场制度不断完善，中国房地产市场有望保持稳定的发展。
其三，当前的人民群众主流的居住需求已经从有房住（包括自有及租住）到有“美好住房”的需求转变。地产行业的发展已迈入新时代，贝壳研究院的一组数据也可以看出，高品质的物业服务已经成为消费者购房最重要的考虑因素。
所以说，在严厉调控之下的地产行业，虽有危但更有机；完全不必过于悲观。地产行业无论是从业者还是投资者，需要思索的是，在行业进入新时代，哪些企业能够主动去适应行业发展的新时代、新模式，去满足消费者对美好居住生活的新时代需求，才是企业转型发展的最强源动力。
02地产行业后时代，“超越交易”的服务为王
无疑，我国将逐步进入地产行业的后时代，房地产会从投资开发行业变成居住服务业，会从生产驱动性行业变成消费驱动性行业，以人为中心的住房需求和品质服务的全面升级将成为这个时代的主旋律。所以说，以品质服务为立足点，当前房地产行业所面临的“危机”其实也可以说是一种“转机”，因为服务会创造更大的价值。
再从统计数据上看，全球主要发达国家的房地产业中GDP 中的占比一般达到10—12%（住房投资+居住服务），我国目前只有7%（主要统计住房，而居住服务比重非常小）左右，这5%左右的差距就在于居住服务业；所以从趋势上看，随着住房从投资主导到消费主导的演变，居住服务业在经济增长中的贡献度会越来越高。
另外，从就业创造的角度看，居住服务创造就业的能力远远大于住房投资，居住服务业本身就是最大的实体经济，创造着更多的工作岗位。总体上测算，我国房产经纪人约200 万人，物业服务人员超过800 万人，住房租赁的服务管家也有几十万人，加上保洁、维修、装修等服务业，围绕居住服务的就业群体超过1000 万人，未来仍将继续增长。与物业开发不同，居住服务业几乎没有金融属性，基本不具备加杠杆的能力，对金融系统的影响非常小；有利于就业又不影响金融，必将受到政策的大力支持。
因此中介行业从交易转向居住服务是中国房地产行业发展的必然结果。“超越交易”之外的服务，是当前时代对中介行业所有参与者提出的要求。
03 一切围绕用户的需求，地产中介行业的新方向
在以前需求旺盛而供给不足的时代，能快速帮消费者买到房子，拿到中介费是中介发展的最大原动力，行业整体导向是以“成交为王”为原则。但一切围绕成交的导向也促成不良行为泛滥，“黑中介”时有发生，消费者体验和口碑不佳，地产中介服务业亟需转型。
不少消费者会抱怨，房屋中介的收费过高？仅仅只是做了个撮合交易百万元的房子就收费2、3万，感觉很不值。那么到底是收费过高还是服务不够？
地产中介从消费者开始有购房需求并接触中介就开始起步服务；对于购房者本身，在购房的环节上是有诸多服务需求的，而不仅仅是交易一个环节：1）如何从海量房源中快速寻找到符合自身定位需求的优质房源；2）购房过程中的优质体验服务；3）购房之后的各种居住需求。所以对于中介服务而言，如果仍然只停留在“撮合交易”这种低层次的服务层面上，是完全不能适应时代的发展，必然会被淘汰的。地产中介已经迈入新时代，这个时代的最典型特征就是“服务为王”。如何做好围绕用户的需求来做好服务是其最需要研究的方向。
除了做好服务之外，当前地产中介还要面临几个影响行业未来发展的主要问题如中介费率、房东直售、独家委托等问题；如果一一的细究这些问题的背后，其实质应该还是服务还赶不上消费者需求的问题。
所以从各个角度来看，解决中介发展问题的核心归根结底就是服务；正如品牌可以创造价值一样，服务也创造价值，当消费者觉得物有所值的时候，所有问题都不是问题。
04 主动拥抱变化，贝壳的前瞻性与自我进化
从中国地产中介自身的发展轨迹来看，过去20年经历了4个周期，4代中介。第一代是刚需主导，中介以撮合交易为主；第二代金融周期，中介呈规模化、品牌化与线上化；第三代是换房时代，行业关键特征是平台化与加盟化浪潮；当前，则进入了最新的居住服务4.0时代。
这个居住服务4.0时代的概念源于29日，贝壳研究院与空白研究院联合发布的研究报告《超越交易——迎接品质服务的美好时代》
所谓的居住服务4.0时代其实就是广大人民群众对美好居住生活的需求，这个美好生活需求有4大特征：1）有品质的居住空间；2）高便利性的配套设施；3）有质量的居住社区服务；4）有温度的邻里关系。
所以从中长期来看，居住服务业未来必将发展成一个覆盖交易，租赁，物业服务，社区养老，社区改造等多品类经营的行业，也会是年轻人租房、中产买房、老年人养老的全龄化产业，而不再是单纯的交易或开发。相应的，中介行业将扩大为居住服务行业，外延更加宽广，增长来源更加多样，服务品质越好，中介的价值就会越凸显。
所以很多中介都在转型，典型的如前身为链家地产的贝壳找房；贝壳找房在行业内最先提出行业发展将“超越交易”，全面转向居住服务，无疑再次体现了其前瞻性和一贯快速适应行业变化的自我进化能力。除了不去盖房，贝壳的业务目前已触达了地产中下游的各个主要环节。除了主要的新房、二手房中介服务外，贝壳还可以提供租赁、装修、维修、商业办公与家庭服务等多种服务，早已超越了一般意义上的中介。
人生的四大基本消费是衣食住行，其中的住已经是这四者当中最大的开支；谁能提供最好的服务，最好的满足消费者“住”的需求无疑将会是未来的赢家。贝壳买房目前旗下共有5万多线下门店与54万多经纪人，分布在全国各地；这么庞大的队伍和平台为贝壳找房全面转向以服务为主的发展模式提供了坚实的基础，转型成功具有更好的保障。
总体而言，地产中介行业未来发展的空间仍然广阔；新房相对稳定，存量房巨大，作为基本盘的交易服务基础稳固；同时随着居住需求的提升，面向“服务”的转型才刚刚开始。对于真正做好服务的企业，未来大有可为，行业不是危机而是转机。