崩溃！花300多万买房却发现是“凶宅”，买家要求退赔，法院判了

来源：每日经济新闻综合自广州市白云区人民法院微信公众号、中国江苏网、钱江晚报、凤凰网房产、公开资料等

卖给我的房子是“凶宅”！我不要了，我要解除合同，你把定金20万元退给我。”

“房子不是‘凶宅’！命案发生在隔壁的201房，是相互独立的。我让中介卖房就已经明确告知这个事实，没有故意隐瞒，交易的房屋不存在质量瑕疵，而是你买房时没有审慎考虑，现在又想反悔！我要没收你的定金。”

一起退房纠纷案件，蒋某和张某争锋相对，吵得不可开交。他们所说的“凶宅”究竟是怎么回事呢？法院会支持蒋某的退房请求吗？来看看案件详情。

360万买的房竟是“凶宅”？

日前，据广州市白云区人民法院消息，2020年5月，原告蒋某经中介某鸿公司介绍，向被告张某购买广州市白云区某小区房屋，双方签订的《房屋买卖合同》约定房屋总价为363万元，定金20万元，中介费由蒋某承担。

次日，蒋某向张某支付定金20万元、向某鸿公司支付中介费6万元。之后，蒋某发现涉案房屋曾发生凶杀案，要求终止履行合同并退还定金20万元，张某不同意，故蒋某诉至法院。

诉讼中，法院前往公安分局档案室调取刑事案件档案，档案显示，2013年涉案房屋的隔壁201房发生过凶杀案，但凶杀案发生时涉案房屋与隔壁201房打通为一套房屋。根据涉案房屋不动产权证的房地产平面附图显示，涉案房屋的南侧与201房相邻。

争议焦点：1.涉案房屋是否发生过非正常死亡事件？2.《房屋买卖合同》能否解除？

法院认为，根据法院调取的刑事案件部分档案中的现场勘验笔录可知，涉案房屋在凶杀案发生时与相邻的201房打通为一套六室两厅的房屋，据此可以认定涉案房屋发生过非正常死亡的重大刑事案件。即使涉案房屋与相邻的201房在出售时已被恢复物理间隔，但不影响涉案房屋曾发生过非正常死亡的重大刑事案件的事实存在。

原告主张被告出售的涉案房屋存在质量瑕疵，要求解除《房屋买卖合同》。本案中，房屋的质量除房屋的主体建筑、装修等客观质量外，还包括房屋是否便于生活居住使用等交易价值，对交易价值之瑕疵的救济应与质量之瑕疵作同一处理，可类推适用质量之瑕疵的规定。

中华民族传统习俗中存在追求喜庆吉祥、忌讳死亡和趋利避害的心理，这并非封建迷信的范畴，而是社会传统遗留下来的一种善良无害的风俗。根据我国传统的民风民俗及公众的一般心理，房屋内发生过非正常死亡事件，将导致普通民众在正常交易情形下通常不愿购买该房屋。

根据民法典相关规定和前述分析，涉案房屋发生过非正常死亡的重大刑事案件属于标的物质量不符合质量要求，原告可要求解除合同。

合同解除后，被告应返还定金20万元给原告。因被告交付的涉案房屋存在质量问题，故原告要求被告赔偿中介费损失6万元合法合理。

裁判结果：白云法院一审判决解除双方签订的《房屋买卖合同》，被告张某向原告蒋某返还定金200000元、赔偿中介费损失60000元。

被告张某不服，提起上诉，广州市中院二审判决，驳回上诉，维持原判。

法官：涉“凶宅”房屋买卖有告知义务

“凶宅”的由来

“凶宅”是指曾发生枉死、他杀、含冤或恨而自杀等非自然死亡事件，同时伴随人们的相关心理因素或是灵异事件频传的建筑物。“凶宅”之说早在唐《朝夜佥载》中就有记载：“其宅中无人居。问人，云此是公主凶宅，人不敢居”。虽有迷信之嫌，但社会大众普遍感到忌讳和恐惧，“凶宅”之说逐渐形成了一种民间文化习俗，客观上对房屋的市场价值产生一定不利影响，并进而左右买家的购房意向，成为购房时需要考虑的重要因素，在法律上归于善良风俗，受到保护。

“凶宅”的认定

“凶宅”本身是一种文化现象，并没有明确的标准。需要结合事件的恶性程度、发生的事件以及社区影响等因素，综合认定是否对房屋居家和市场价值造成影响。本案中，原告所购买的房屋2013年发生恶性凶杀案，虽然涉案房屋现在作了隔断，但是当时是连为一体，处于“凶宅”的范围。

涉“凶宅”房屋买卖的告知义务

“凶宅”属于直接影响案涉房屋交易的重大信息，不管按照合同约定的告知义务还是根据诚实信用原则，出售人在出售案涉房屋时均应向购买者告知上述信息，由购买者自己决定是否购买。

如出买方明知而故意没有将上述信息告知，故意隐瞒了真实情况，从而影响购买方的正确判断，最终做出违背自己真实意思的表示，其行为构成欺诈。购买者在法律规定的期间内，可以向法院请求撤销买卖合同。

本案中，被告表示对“凶宅”一事并不知情，因被告购买时间不长，无从判定是否知情，不能认定被告存在故意欺诈、隐瞒等行为。综合本案情况，原告主张被告交付的房屋存在质量瑕疵，要求解除合同，符合法律规定。

另外，在司法实践中，亦有出卖方对“凶宅”信息不知情，买受人以订立的买卖合同存在重大误解为由，要求撤销合同并获得法院支持的案例存在。因此，涉案合同依法应予撤销。合同撤销后，被告已经收取的定金应当全额单倍返还给原告。

“凶宅”竟也受人追捧

虽说大部分普通人都会对“凶宅”避之不及，但却仍有一些人对“凶宅”趋之若鹜。

据中国江苏网，2018年7月，南京市瑞景文华小区一栋发生过碎尸案的三层别墅在经过93次延时后，以786万元成交，高出起拍价351万元。

图片来源：阿里拍卖

据钱江晚报，2020年7月14日，位于杭州丁桥景园的一套产证面积为93.4平米的著名“凶宅”经历了52次举牌，43次延时，在14人的争抢中终于成交。这个222.14万的成交价基本上等同于评估价，丝毫没有“凶宅”因素影响。

据凤凰网房产，2020年8月，合肥市滁州路1号教师新村（东区）一座曾发生杀人碎尸案的“凶宅”经历了28次延时，最终以86.43万成交！比起拍价55.93万高出30多万！甚至比该标的物评估价（79.9万）还高！

那么到底这些凶宅都卖给了哪些人呢？据钱江晚报，通常买凶宅的人主要有三类：

第一类是想要借此来贷款的人。因为凶宅的成交价比市场价少了很多，但银行的估价往往还是会向市场价看齐，买家有可能贷出超过实际成交价的贷款额。不过这种方法也要看具体城市，很多城市房屋贷款是要做三价合一，也就是成交价、评估价和网签价相等，买卖合同上已标明价格，银行就不会再给你多贷款了。

第二类是想用凶宅来做投资的人。比如号称“香港凶宅大王”的伍冠流，从上世纪90年代购买凶宅开始，买卖之间赚了不少，据估计，伍冠流手头上的凶宅多达数十套。

最后一类购买凶宅的人就是普通买家了，这类人买来主要就是自住了。如今很多一二线城市的房价居高不下，相比之下凶宅往往价格会在原基础上打6～8折，在一些手头资金有限的购房者看来，“吉不吉利”、“风水好不好”这些多少都带有些迷信的色彩，说到底，凶宅只是一套价格低廉的房子而已。

甚至有民间人士发起创建了凶宅大数据平台“凶宅集”，虽然较为粗糙，但已经收录了12座城市共6159套凶宅房源。