来源：财经九号院
作者：蒋凯
这段时间，有许多朋友问恒大怎么了？恒大还能好吗？也有朋友追问，恒大之后，还会有谁？
实话说，恒大不是第一个，在它之前，已经有泰禾、华夏幸福、蓝光发展这些千亿级的相继倒下；恒大之所以备受关注，在于它的体量和行业地位，“碧恒万”老前三嘛。
恒大也不会是最后一个倒下的行业巨头。但危机的解决，目前还看不到曙光；而它所波及的影响面，已远非一家企业所能解决。
恒大的盘，乐观地看，可能要横亘许多年才能消化。
01
危机去年下半年就已露头
我去年从地产离职后，从事政务服务和企业融资，因而对企业的风吹草动格外敏感。也因此，我或许是较早发现恒大危机的那批人。
去年9月初，一位朋友向我推销房子，出于职业习惯，我意外在中国执行信息网上发现了几十条恒大子公司的被执行信息，主要集中在去年年中的那段时间，金额有大有小，多的不过几亿，少的只有几十万，区域分布上也是全国各地都有，既有长三角公司，也有珠三角如阳江等地的公司，中西部的子公司如梧州等地也有。
另外就是位于浙江、北京的一些项目，因为土地出让金未交，要么着手转让，要么被政府催缴。
这就是很明确的一个信号，恒大钱紧了！
否则在视信用如生命的房地产行业，不至于冒着如此大风险去上被执行人信息榜单。
不过也在同时，恒大正高调地秀着财技。恒大物业、恒大汽车纷纷大手笔引入战投，分拆恒大物业港交所上市，甚至传出恒大汽车要到科创板上市。一副花团锦锈的模样，依旧是那个烈火烹油的恒大。
彼时，我在自己公号上写了篇小文，提示恒大风险。不出意外，被强大的恒大公关404了。当一个前房企公关遇到被“公关”，觉得好狗血。
9月中旬的时候，恒大还提前还了一笔15.65亿的美元债。恒大还是那个恒大，熟悉的配方熟悉的味道。
但很不巧，在9月24日的时候，网上出现了那一份流传甚广的《求助信》。
现在回头来看，八九月间那一系列的高调操作，或许是为自救，也或许是遮盖掉那一份《求助信》的负面余波；更或许走夜路唱高歌，给自己壮个胆。
那只是一个起点。事后恒大否认并直言报警，但市场的疑虑并未散去。
02
第一块倒下的多米诺骨牌
随后的半年多时间，虽然经历了回A失败、造车疑云、高管清仓等诸多小插曲，总体来说那时的恒大仅仅是暗流涌动，但风向至少是吹来一点寒意的。
今年3、4月份的时候，有中间方来转达恒大子公司的融资需求，特地言明能接受的融资成本可以是20%。
真是激动的心、颤抖的手，做企业融资大半年，还没遇到过如此大方的金主爸爸！
不过转念一想，我敢接，谁敢借呢？
果然，高利率的诱惑之下，没有资金方敢做借贷，甚至民间资金。
随后在和金融机构审核一家A股上市公司全筑股份时，发现其应收款近一半来自恒大，风控果断叫停了它的融资。
彼时，我大致了解到恒大危机迫近了。
7月份，广发银行宜兴支行对恒大子公司的一笔1.32亿的贷款申请司法保全，一时间炸了锅。
我在朋友圈转述的时候，称之为“倒下的第一块多米诺骨牌”。金融市场就是这样，原本是一根绳上的蚂蚱，谁打了第一枪，接下来就是“破窗理论”了。
不管事后如何和平解决，也不去纠结所谓的不明势力“做空论”，这对恒大而言确实是扣响危机的第一枪。
随后，暴露的风险越来越大，时至今日，已很难收拾。
恒大的问题很复杂，涉及到供应商、消费者、地方政府、投资者等等，涉及的业务形态也很多，银行贷款、商票、信托、私募、供应链融资、应付款、理财产品等等，很难较短篇幅说清楚。
许多媒体朋友和我采访、了解过商票、供应链、应付款等问题。除了这些，我也呼吁关注一下恒大之下的各类供应商们，有些上市公司，比如三棵树、易居等，已经在公告中做了亏损提留，更大的一些困难是工程的承包方，垫付的资金大的累计上百亿，小的也有几千万几个亿，许多供应商因此被拖垮、拖进了”ICU”。
他们有的拿了大量的恒大商票无法兑现，有的为了拿一点可怜的现金流又被迫买了恒大的理财，凡此种种，乙方的低姿态何其可怜。也因此，近来许多恒大的项目因此停工了，因为供应商们实在垫付不起了。
至于最近“保交楼”的宣示，我也有一种担忧，“保交楼”可能是为了“保销售”，如果市场担忧项目烂尾而不再购买恒大楼盘时，恒大的现金回流将更加恶化，危机的善后也更加困难。
至于恒大方面为“保交楼”提供了多少现金准备，我们暂且不得而知，但没有现金就无法促使供应商复工，自然也就没什么“保交楼”了。
要赢得市场信任，恒大还需要做出更大的诚意和努力。
03
如何解局的问题
当然，站在理性的角度来说，谁都不希望恒大倒下。而现在的问题是，恒大已经快倒下了，是如何施救的问题。
这时候，我们看到恒大管理层也在使出浑身解数，除了公开的承诺与保障，最重要的是，有什么办法可以弄到钱。
最有效的路径，就是卖资产。恒大的盘子太大，大到业内几乎没有哪一家或者哪几家能够联合着去搀扶一把。
等到危机发生的时候再卖资产，我觉得已经有点晚了。用业内人士的话讲，和一个濒死的人谈价码，那必定是大砍价，就如同进菜市场买鱼，都等着这条鱼死，直接买死鱼价。
这时候，一个不愿意贱卖，围观的人都抱着买死鱼价的心态，以至于恒大目前的资产处置很不顺利。
事实上，恒大的优质资产应该不少，但如今的被动局面已经很难破题，更何况此时谁的手头也不富裕。
前段时间甚至有人将恒大前首席经济学家任泽平拿出来做了靶子，说许家印走到今天是因为被任泽平忽悠瘸了，真是文人相轻的可以。
我倒觉得，恒大汽车未必有人接，恒大物业倒是块好资产，这一块要是卖好了，或许能救全局，就看许老板愿不愿意割爱了。
从公关的角度多说一句，恒大还有一个问题，就是过往太自信了，觉得什么问题都能够通过公关掩盖住。而最后的结果是，问题仅仅是掩盖住了，并没有解决，以至于养痈遗患、溃不成军。
把会打鸣的公鸡都杀了，你以为天就不会亮了吗？
04
谁会成为下一个恒大？
这个话题很沉重，但是避不开，类似恒大这样的流动性风险，目前已经是行业性问题了。
用孙老板的话讲，除了RC，谁都有可能暴雷。
所以最近有朋友跳槽前想问问我的意见，我说：跳出地产。
这种流动性的危机，已经在全行业蔓延开了。我不确定这一轮的调控定力的底线在哪里，监管层能容忍多少房企暴雷，或许是想利空与风险一次出清。
这是一轮与时间和金钱的较量。从社融规模来看，已经连续几个月环比下降了，房地产的头部效应能否改变金融决策层的风向，目前还不得而知。
从这一届来看，似乎没有右转的希望，但我觉得也别放太大期望在明年的下一届上。
对于上述的问题，很多人问，但说了肯定会得罪人。只看两个指标：一个是在手现金，另一个是土地。
如今的在手现金不仅要应付短期债务，最好还能应付短期的应付款项、买买地；
至于土地，最好是底子厚的，手上还有许多的未售资源，不要去看花里胡哨的土地储备，那里只有一部分是未售资源，占比还很少。真正的未售资源才能带来预售金额，才能转化为现金回款；
再一个就是新增拿地，如果新增拿地面积要大于同期销售面积，可售资源还是净流入状态的，安全系数也会高一点。
如果此时既没有安全的在手现金，手头也没多少可售面积的，那就是下一家准暴雷企业。当然，如果牛逼一点的，你能融到钱那也行。
欢迎你们找我做融资，地产基金、AMC的非金债（W:maomaochong911），成本应该能低于行市。
End.