被约谈后，这个热门城市再放大招！新房备案价3%涨停板来了
中国基金报记者 王建蔷
被约谈后东莞楼市又出重磅新政。
4月29日，广东省东莞市住建局发布新建商品住房限价新政，提出了几条楼市调控的新举措。其中之一为，取得预售许可证商品房房价一年内涨幅不超3%。
业内人士分析称，这一规定可以减少涨价频率，从而使得调价的空间减少，进而倒逼房企主动按既有价格销售。
东莞发布新建商品住房限价新政
严控在售项目价格涨幅
据东莞市住房和城乡建设局消息，29日下午，东莞市住房和城乡建设局等3部门发布《关于进一步加强新建商品住房销售价格指导的通知》，当日起施行。
新政针对东莞楼市提出几条加强楼市调控的新举措，文件主要对新建商品住房的定价进行约束。
通知明确，通过招拍挂取得土地的新建商品住房项目，自本通知施行之日起首批首次申请办理预售许可或现售备案的，应根据可售楼面地价、合理建安成本、合理销售管理成本、应交税费、合理利润等因素，合理制定新建商品住房销售价格，并在申请办理预售许可或现售备案前向市住房城乡建设局申报。
“如经审核发现开发企业申报价格明显不合理的，市住房城乡建设局暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案。”通知称。
具体重点包括以下几个方面内容，规定和相关解读如下：
1、取得预售许可证商品房房价一年内涨幅不超3%
规定：未售出的新建商品住房上调销售价格的间隔时间，由取得预售许可证(现售备案证书)后半年延长至一年，涨幅不超过3%(含本数)。下调销售价格的间隔时间维持半年不变，降幅不限。
解读：这相当于为房备案价设置3%涨停板。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这条规定主要为控制单价相差幅度。从此类规定可以看出，对于部分项目后续要调价的，必须等待一年时间才可以，且有涨幅的控制。这样可以房企频频申请调价的冲动，类似频率减少也使得调价的空间减少，进而倒逼房企主动按既有价格销售。
2、同一批次不同幢(栋)申报均价相差幅度不超过10%
规定：通过招拍挂取得土地的新建商品住房项目，自本通知施行之日起首批首次申请办理预售许可或现售备案的，应根据可售楼面地价、合理建安成本、合理销售管理成本、应交税费、合理利润等因素，合理制定新建商品住房销售价格，并在申请办理预售许可或现售备案前向市住房城乡建设局申报。
如经审核发现开发企业申报价格明显不合理的，市住房城乡建设局暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案。经审核确认的新建商品住房申报价格，作为该项目在本年内申请办理预(现)售批次的平均申报价格，开发企业可根据拟办预(现)售楼栋的情况自行定价，但须以幢(栋)为单位申报销售价格，同一批次不同幢(栋)申报均价相差幅度不超过10%(地面建筑层数4层及以下的住宅同一批次不同幢(栋)栋申报均价相差幅度不超过40%)，同一幢(栋)单价最高与单价最低的住宅单价相差幅度不超过25%。
解读：此规定主要对同一预售批次的价格也设置了区间，控制了单价相差幅度。横向看，小区不同楼盘之间的均价差异不能超过10%。纵向看，一个楼盘的最贵户型和最便宜户型价格不能超过25%。这一规定的出台，有助于规范不同楼栋和不同楼层的定价，也减少了一些虚高价格项目的出现。
3、第二批项目价格涨幅最多是第一批基础上的5%
规定：从严控制在售项目价格涨幅。本通知施行之日前已办理过预(现)售的新建商品住房项目，后续批次住宅按以下办法申报销售价格：
该项目如按第二点的定价原则计算的控制价格低于现价，可按现价执行，如按第二点的定价原则计算的控制价格高于现价，则可比上一批申报均价上涨不超过5%且不得高于计算价格。
解读：严跃进认为，类似规定也是为了新批次项目随意涨价的做法。根据此类规定，第二批项目价格涨幅最多是第一批基础上的5%，这样有助于抑制房企随意申报价格、无序上涨的做法。
4、取得预售许可证后10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格
规定：开发企业应严格执行商品房销售明码标价制度，实行明码标价和“一房一价”，在取得预售许可证后10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。
商品房经营者应当按照《商品房销售明码标价规定》实行明码标价，不得有以捆绑或者附加条件等限定方式，强制提供商品或服务并捆绑收费等违规行为。市场监督管理部门会同住房城乡建设等部门，将加大对商品房销售价格行为的监管力度，并加强联合惩戒。
解读：此规定目的在于加强商品住房明码标价监管。规范商品房销售中的价格行为，扩大购房者的知情权，提高商品房销售的透明度，减少不正当价格行为的发生具有重要的作用。实行商品房明码标价后，开发商的利润空间会逐渐缩小，有利于封住当前政策的一些漏洞，防止开发商随意涨价，这将对维持南宁房价的稳定起到重要的作用。
房价涨幅过大被约谈
4月8日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈了包括广州、东莞、合肥、宁波、南通5个城市政府负责人，要求坚决遏制投机炒房行为。
值得一提的是，这是时隔近三年，住建部再次就房地产调控问题开启约谈模式。
其中东莞更是被列入房地产市场监测重点城市名单，这座曾上榜2020年房价涨幅全国前列的新一线城市，因为火热的楼市再度成为全国关注重点。
从5城市商品住宅成交均价来看，2016年到2021年1季度，5城市房价全部上涨，涨幅均超50%，其中东莞房价涨幅最大，达106.38%。
东莞已开启新一轮楼市调控
事实上，早在4月29日楼市新规发布前，东莞已经开启了新一轮的楼市调控，出台了一系列政策性文件。
4月11日，东莞市住房和城乡建设局发布《东莞住建部门迅速行动，落实“一城一策”调控要求》，表示要加快制定适合东莞的“一城一策”工作方案，待报国务院备案后正式实施。
要求提到，会迅速制定落实措施和方案，扎实有效地做好房地产调控工作，促进东莞市房地产市场平稳健康发展。
要加强与土地、金融、财税等部门联动，加强新建住宅价格监管和二手房交易管控，研究补齐现有政策在系统性、整体性、协同性上存在的短板和不足。同时，加快制定适合东莞的“一城一策”工作方案，待报国务院备案后正式实施。
值得一提的是，4月11日这次加码的楼市调控，其实并不是2021年东莞的第一次。东莞年初就紧跟深圳，不断加码楼市调控。
我们来回顾以下东莞楼市调控政策加码的历史：
2月27日凌晨，东莞市住建局发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知（东建〔2021〕6号）》。俗称“莞六条”。
核心内容有3点：1、加强限购，堵死假离婚。2、严控信贷，二套房首付提高。3、严控房价，简单来说就是，一切新房在现有基础上停涨。
3月15日，东莞对“莞六条”出台15条细则解读，再次重击炒房；
3月26日，东莞住房和城乡建设局发布《我市首次发布典型镇街热点二手楼盘网签价格情况说明》，并公示了133个二手楼盘指导价。
目的是进一步加强房价信息公开，提高二手住宅价格透明度，引导市场理性交易。
调控密集，成效显著，东莞楼市降温明显。在严格调控下，东莞3月份的楼市数据并不亮眼。
据合富研究院数据显示，3月新建商品住宅供应约2550套，同比增加约13%；新房网签2313套，同比减少约14%。
从房价角度来看，3月东莞全市成交均价约24385元/平，虽同比上涨6%，但环比下降约16.6%。
而被约谈后，东莞显然已迎来新一轮楼市调控。
供需失衡下东莞房价“日新月异”
作为一座地级市，东莞楼市涨幅却长期跑在全国前列，甚至超过甚深圳。
合富大数据显示，2020年东莞市新房签约均价24227元/平方米，同比上涨达两成，以超4000元/平方米年涨幅创下新高。各镇街及各项目而言，则是多板块房价冲上“3字头”，多项目售价高达“4字头”。
据深圳贝壳研究院监测数据，2020年东莞新房共成交9.87万套左右，其中住宅6.47万套，同比增长33.6%，成交均价约2.4万元/平方米，同比涨幅有所扩大。
二手房方面，2020年东莞二手房网签价同比涨幅超20%，回顾2020年上半年，东莞二手房市场的火热程度一点不输新房市场，东莞还因此一度登上60城二手房冰山指数涨幅排行榜首，成为备受热议的楼市焦点。
回顾2020年上半年，东莞二手房市场的火热程度一点不输新房市场，东莞还因此一度登上60城二手房冰山指数涨幅排行榜首，成为备受热议的楼市焦点。
7月25日，东莞市住建局联合市公安局、市场监督管理局等12个部门共同发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，此次发布的新政调控力度非常大，该政策又被称为东莞“史上最严”楼市调控政策。
进入2021年，受商品住房供需矛盾突出等原因影响，房价仍面临较大上涨压力。据统计，整个一季度东莞楼市成交量仍保持量价齐涨，其中新房网签量同比爆增达113%，二手房量价走势保持平稳，挂牌价则环比涨幅已连续3个月最高。
编辑：舰长
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