前阵子，我们详细分析了美国房地产指数（MSCI US REITs）的基本情况，给大家介绍了这只房地产指数的基本情况。截至2021年3月15日，美国房地产指数共有136只成份证券，市值合计1.01亿美元，个股平均市值74.57亿美元。前十大成份证券如下表所示
最近7个交易日，美国房地产指数大涨了7.78%，在美股大幅震荡的行情中表现十分强势。
通过2020年来指数的走势也可以看到，除了在疫情爆发初期，也就是2020年2月那段时间，房地产指数暴跌44%，此后指数一直呈现平稳向上的趋势，今年以来至今指数上涨10.39%，超过了同期标普500和道指的表现。
今天，我们从基本面的角度再给大家分析一下这个品种的一些投资逻辑，希望能给大家布局海外资产提供参考。
首先，我们来看看大家最关心的美国房地产市场现况如何？
当前美国居民地产投资已大幅超过疫情前水平。数据显示2020年4季度，美国GDP较去年同期的缺口达到2.5%，但居民地产投资较疫情前的水平增长13.7%，是支撑美国经济回升最大支柱。
同时，疫情对地产的冲击主要集中在2020年3至5月，之后地产销量快速修复疫情造成的缺口。从2020年12月的地产数据来看，新屋成屋销售、新屋开工、房屋市场指数等指标都已经超越2019年同期水平，且都处于2005年以来80%以上的高分位数水平。
与之对应的，房屋库销比已经接近历史低位。火爆的房地产交易市场已经形成了典型的卖方市场，5月以来，随着持续增长的购房需求，房屋价格也明显上涨，2020年12月房屋价格指数已经比去年同期增长了10%以上。此外，而美国标普、CS房价指数在一月份小幅回落以后，二月份环比上行，延续强势表现。
目前美国房地产市场有高销售、高开工、高房价和低库存的特点
下面，再来分析疫情缓解背景下，流动性对美国房地产的影响几何？
首先，客观而言，疫情期间流动性宽松，低利率的环境刺激了美国居民的购房需求。疫情爆发后，联储大规模的货币宽松使得无风险利率（美债10年期收益率）一度降至历史低位0.62%，抵押贷款利率随之一路下跌，目前30年期抵押贷款固定利率已经处于历史低位，抵押的有效利率也已至历史新低。低利率带来抵押贷款利率支付占比人均可支配收入也降至历史低位，居民购房意愿加强。
宽松的流动性环境也在一定程度上改变了美国的房地产格局，从不同房价房型价格的增长幅度来看，前5%的最高价位房型是涨幅最大的，比去年同期价格增长60%左右，而房型价位越低，价格的涨幅也越少。
此外，疫情还催生了美国居民对于房子的新需求。（1）疫情隔离带来自住、独立住宅的需求。疫情以来，上涨幅度最快的房型是与他人相对隔离的独立住宅，这是由于疫情的特点导致有能力购房者倾向于隔离居住。（2）远程办公带来更大、更偏远住房的需求。从数据来看，建造商也更多将新屋建造在低密度地区，低密度区域的市场分额从2019年的47.6%上升至2020年的48.6%，并仍有持续上升的趋势。
最后，大神为大家总结了市场对于美国房地产价格的展望。
首先，本轮美国地产价格上涨并非新冠疫情爆发后的短期局部现象，而是从大概2012年起即呈现基本面好转的早期迹象。
第二，当前的上涨存在来自经济增长、收入增加、低利率环境、住房可承受性改善、库存供给底部、住房信贷监管当局强力支持等主要影响因素的全面支持。
第三，在可以展望的未来，利多因素多于利空因素。第二点中的利多因素将至少在中期内持续给美国房价提供支持，而主要利空因素中，人口结构变化影响主要发生在中长期。
综上，市场认为，如不发生影响美国宏观经济、货币信贷或房地产市场监管的重大黑天鹅事件，按当前节奏，美国房地产市场大概率将开启新一轮上行周期。
最后的最后，配置美国房地产，大家记住这个品种就行：足不出户投资美国房地产——美国房地产指数基金（000179）。目前这个品种过去三年每年都分红，累计分红22.89%，保持较高的分红率，对于希望稳定分红收益的投资可以关注。（具体分红情况见下图）
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