要真想控制房价,就得从改变学区房概念开始,应该公办民办一视同仁的摇号入学,这样最公平。学区房的制度非常奇葩,不合常理,一个学校对应的就那么几个小区,注定了学区房的高换手率才能有新同学入学,如果原业主都不愿卖学区房,捂盘惜售,那么学校势必没有生源。这样的学区政策本身就鼓励学区房产频繁交易,坑害老百姓。$上证指数(SH000001)$
再来看上海市。
在上海最新发布的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》中要求严格执行差别化住房信贷政策、加强个人住房贷款审慎管理、严格控制个人住房贷款投放节奏和增速,对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度,严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。
根据《每日经济新闻》记者的调查,多家银行额度收紧。
例如,招商银行上海地区一支行工作人员表示,其所在的银行在房贷额度上划得非常紧,放款很慢,基本没办法确保时效,只能给购房者答复:无限期。
兴业银行上海某支行信贷人员表示:个人首套房没有贷款额度,现在放不了款,起码要到6月份才能放款;如果是二套房可能会快一点,但是现在额度也很紧张,无法承诺到款时间点。
那为什么二套房比首套房的待遇,要宽松点呢?
因为首套房首付只有三成,贷款七成;二套房则反了过来,占据银行的贷款额度更小,银行的考核压力更小。
银行为了将房贷额度用在刀刃上,所有银行还叫停了所谓的:购房税费分期贷。
所谓的「购房税费分期贷款」,最早为工商银行上海分行所创,为满足该行客户缴付房屋交易税费、家居、家装、家电、摇号选房等大额消费需求,最高授信额度达到了房价的10%。
如果不是被叫停的新闻公布出来,我们真不知道,居然会有这种贷款的存在。在2017年之前房价上涨的历史阶段,为了抓紧时间上车,连购房税费都要分期贷款,卯足了劲上杠杆。
如今,已经成为瘾君子的信贷通道,被一朝切断。
再来看深圳市。
根据《财联社》、《21世纪经济报道》、《第一财经》等多路媒体的专业采访,深圳市的招商银行、光大银行、广发银行,处于暂停放款状态,工、农、建、中四大银行的节奏,则和广州基本一致,即:业务没停,处于排队放款阶段,暂无额度。
在接受采访时,一位广发银行的工作人员证实称:不是停贷,是所有银行没有贷款额度了;要买房,要么全款,贷款的话只有排队等。
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我们不禁想问,为何所有热点城市的所有银行,节奏如此划一地收紧信贷?
之前明哥曾经撰文《央行针对银行划定房贷新政,赶在2020年最后一天》,解读过央行,是如何在房产的供给侧、需求侧,双管齐下,掐紧信贷通道、锁死流动性的。
2020年8月20日,央行牵头,联合住房城乡建设部,为所有的开发商企业,制定了收紧融资的「三条红线」:剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1.0倍。
开发商,如果「三条红线」全部命中,有息负债就不能再增加;踩中两条,有息负债规模年增速不得超过 5%;踩中一条,增速不得超过 10%;一条未中,不得超过 15%。
2020年12月31日的雷霆行动,针对房产的需求侧行动,为所有的不同档次的银行,各自划定了「二条红线」:房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限,压缩调整居民买房时候的房贷申请额度。
无论是已经购房者,还是尚未购房者,都在这则房贷集中度管理制度所辐射、命中范围之内。
央妈将所有银行,划分为五档,针对每档次的多家银行,制定了2个指标作为红线:个人住房贷款占比、房地产贷款占比。
虽然从2021年1月1日开始实施,但是,针对房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求,只超出2个百分点以内的,业务调整过渡期为2年;超出2个百分点及以上的,业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。
我们能够很明显地窥见时代变化的趋势,作为执行者的各家银行,紧箍咒都戴到头顶了,能不马上落地执行吗?
申请银行放贷的难度将越来越大,银行对审核者的要求将越来越高,凭借虚假的收入证明、银行流水证明就妄想批下贷款的操作难度,将指数级上升。
新规背后的底层逻辑就是:
未来你想买房,别指望着自己实力不够时,因为赌一把房子会升值,就超出财产、收入能力去找银行贷款;
要想买房,杠杆越低越好,最好不要找、少找银行,自己首付大部分资金去搞定。
负责发放房贷的银行,在指标红线压顶时,只能通过以旧换新的模式,催促以前的贷款者提前还款,腾出额度,发放给新来的买房者。
别人不还,新人就申请不到。
3
在房贷申请越来越窒息的大环境下,所有的购房者,都要对交易过程中的极端情况,作为最坏的打算。
签订购房合同时,一定要备注清楚,假如因为银行放款政策导致贷款批不下来,买房者不必承担中介费、必须收到定金的返还、没有任何违约责任;
千万不要为走垫资过桥,务必防止由于银行不放款,导致垫资手续费失控。
做好延迟收楼的心理准备。
但是,更重要的是要认识到,从2017年以来,国家坚决遏制房价上涨、打击地产行业、将已经被绑架在房子上的居民和经济彻底解放出来的决心。
从2017年开始,我们再也没有听到房地产行业,任何一条利多的消息了,调控是全方位的、立体式、严防死守的政治态势。
也许有人会说,在严格的调控措施下,并没有听到杭州、深圳、上海三地房价明显下跌的消息。
这是对金融资产的交易,一无所知的表现。
即使不能促使房价明显下跌,只要捆死了购房者的资格要求、遏制住了地产开发商的融资渠道、严格约束了杠杆买房的信贷之口,每个城市的房子交易量,都会断崖式下跌。
哪怕房子的纸上价格,并没有通过足够交易量的成交所反映出来,失去了便捷流通、快速换手的金融属性,高价的房产的持有成本,将更加显著地凸显出来。
按照5年期LPR利率+40BP=5.05%的年化利率来计算,扣除掉一线城市低于1%的租售比,可知每年的持有成本至少是4.05%。
假如房价总额是700万,丧失了短期交易出去后的金融属性后,每年持有的成本就高达28.35万元。
所以,投机客、开发商、吃地产这口饭的自媒体、高位上车一线城市房产的利益相关者,已经利益熏心,彻底无视从2017年开始就转向的历史拐点,抓住任何风吹草动,就在鼓吹房价的上涨预期。
他们能把一小部分学区房的异动,渲染成为燃爆全城的现象;
他们选择性无视锁死的流动性,高昂的持有成本、长周期的交易周期,眼睛只盯着小区业主群里,抱团鼓噪的口号;
他们为了取得比对效应,无视周边楼盘已经开盘多次去化率极低的结果,打鸡血式地高喊日光、售罄、抢购。
你一定要睁大双眼,看清历史的大势,不和时代洪流逆行。
螳臂当车,用后半生作为代价。
但是,历史的长河淌过,没有人会可怜被碾压过的螳螂。
(本文原创发布于微信上的公众号:青驿。该号聚焦于商业、房价、经济、民生等热点话题,揭露社会百态真相。想看更多深喉文章,邀请你在微信上搜索后关注。)
请注意,公号的名字读音是:青驿(yi),第二个字发音是:驿站的驿
要真想控制房价,就得从改变学区房概念开始,应该公办民办一视同仁的摇号入学,这样最公平。学区房的制度非常奇葩,不合常理,一个学校对应的就那么几个小区,注定了学区房的高换手率才能有新同学入学,如果原业主都不愿卖学区房,捂盘惜售,那么学校势必没有生源。这样的学区政策本身就鼓励学区房产频繁交易,坑害老百姓。$上证指数(SH000001)$
为何不考虑房地产稅和空置税累加,这样是变相让更多富人群体参与炒房,比谁更有钱
这些策略是打击刚需,加强刚需买房的焦虑,只会抬高房价。
1,实名制严查空置房,空置房按照房价总额征收百分之十空置税;坐标深圳,十几年的小区居然空置率还有百分之十,都是炒房客个个别官员前期的房2,家庭为单位,不得买第三套房产,只能换房,这样就没人再去炒房!
互联网行业分析师
👍👍
谁说杭州不用缴社保就能买房的
银行更难过
如果真得实行此政,国家之幸,人民之幸,但己毁坏的“君子爱财取之有道”,“仁义礼信”道德修复要数十年。
信维通信