“以股养老”这个系列似乎挺受大家欢迎的，前面写的3个公司，在雪球、公众号和头条的阅读量与反响都不错，不少读者还催促赶紧出系列4的公司。其实原本是打算一周推出一篇的，毕竟这个筛选条件下可选的公司并不多。另外，也欢迎关注鄙人的微信小号“ 投资滚雪球”。
再强调下，养老股的重要特征就是要稳，短期不一定有足够的爆发力，但一定不能有比较高的危险性；现在分红也不一定要多高，可能公司还一直在增长，但将来一定要有足够坚实的行业地位、强大的经营现金流和较高股息派发能力。所以有的读者提到的公司虽然我也看好，但不属于这个系列，回头有空可能会再写一些成长型或者有较高弹性的公司，以飨读者。
好了，废话不多说；今天介绍的公司如上期所言是一家地产公司。最近一直逆行业而上涨，我想再不推出等都涨上去了很多人就不爽了。
这个公司以前被称为“小甜甜”，前阵子已被抛弃为“牛夫人”；但实际上我仍觉得她貌美如花、气质非凡，我很乐意继续把她当“小甜甜”来对待，她就是万科。
简单概括万科的几个核心逻辑：
1）头部几个大型地产公司中唯一未剥离物业服务上市的，但估计也快了。对标碧桂园服务这种，万科物业上市一定是千亿市值以上的。那么万科现在的估值如果扣除物业服务部分的话，大概也就2000亿港币左右（当然我指的是港股市值），这个相对其地产业务板块无疑是有较大低估的。
2）从地产行业的发展趋势和大格局来看，未来大概率会保持在一个相对稳定的市场规模，不少权威测算是在15~17万亿之间；而行业集中的趋势则越来越明显，未来前10大地产公司估计可以占据一半以上的市场份额，前20的可能占据七八成，剩下的份额就是一些比较有特点的地产公司来刮分。从这点而言，假如万科能到10%份额，按去年7000来亿销售额，大概还有1倍左右的空间。
3）历经30余年发展，万科走得还是非常稳健的，引入深圳地铁集团为大股东之后，加上管理层、员工的持股，整体的治理结构还是相对不错的。
4）万科具有不错的品牌影响力；产品虽然多数都不是高端，但相对于其它地产有一定的溢价；加之较好的成本管控水平，整体的利润率相对不错，只要行业稳定发展，可保持在较高的盈利水平。
公司定位为“城乡建设与生活服务商”，因此除了地产，未来围绕地产主业可开展的产业链条也很多，例如物流地产、长租公寓、、文旅TOD（以公共交通为导向的开发transit-oriented development，TOD）多围绕地产主业的多业态多元化业务可拓展公司的营收空间。
以上这几个核心的逻辑我认为还是相对靠的住的；而如果进一步从财务角度来分析，那可以做一些简单的测算，模糊的准确即可，我们不要精确的错误。
先看负债率；
万科一直以来秉承不囤地理念，拿地不太激进。财务较为稳健，受三道红线影响较小，甚至可能还是受益者。截至20203季度，公司剔除预收账款后的资产负债率为74.20%，净负债率28.51%，远低于红线标准，负债率常年保持在行业低位，现金对短债比1.97，非常安全。
再看盈利水平；
万科今年1~12月累计销售金额为7041.5亿元，同比增长11.6%；累计完成销售面积4667.5万平，同比增长13.5%；2019年约6300来亿。由于地产业的结算特征，今年的销售结算利润或在来年或更晚时候体现。地产的利润率在6~10个点之间，结合一些券商的研究报告，大概保守的可测算未来几年万科的利润大概400多亿、500多亿及近600亿附近。
由于地产贡献了利润的大头，所以假如剥离物业服务后的万科，目前2000亿港元（扣除物业市值）左右，对应的地产业务是显而易见低估的，更何况除了地产，还有不少已成规模的业务呢？这块估值也是比较可观的。
有人会问，地产公司这么多，怎么会挑万科，而不是龙湖、碧桂园、融创、中海、保利地产、金地集团 等等这些呢？
实际上，我个人认为排名前20的地产公司有不少都值得一看，很多公司也都具有自身鲜明的特色。例如 碧桂园 持续深耕三、四线城市，负债也低，规模大也比较稳健；融创中国 比较进取，短短几年间销售规模也迅速跻身行业前5，但较大的杠杆带来负债提升，在最近的3道红线下不可避免的受到一定的影响，而一贯的利润王 中国海外发展，在地价地逐渐出清市场化拿地之后利润率大概率是要下滑的。
综合各个公司的实际情况，整体来看还是万科在各方面保持了一个相对较为均衡的能力，因此也更为适合我这个养老股系列的标准。最近地产公司的股价，一直是相当的低迷，尤其是在A股；不过最近万科一直独领风骚，可能也是市场意识到了万科这种稳健的特质吧。
下一个计划写的公司所处的行业，大家可能都不愿提，但却是每个投资者，甚至是每个人都不可避免最终会与之打交道的；无论科技技术如何发达，也只会推迟而无法避免；即使在政府的各种监管和限制之下，也仍然是一个很好的行业，核心的问题是如何去经营好它？
这个公司，估计很少有人能猜得到哈。
