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就在2020年的最后一天，央行联合了银保监会，发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。
至此，我国的金融市场在2020年，连续从供给侧、需求侧，对房地产贷款市场，施加了重磅新规！
上一次在8月20日，也是央行牵头，联合住房城乡建设部，为所有的开发商企业，制定了收紧融资的「三条红线」：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1.0倍。
开发商，如果「三条红线」全部命中，有息负债就不能再增加；踩中两条，有息负债规模年增速不得超过 5%；踩中一条，增速不得超过 10%；一条未中，不得超过 15%。
而这一次的雷霆行动，针对房产的需求侧行动，为所有的不同档次的银行，各自划定了「二条红线」：房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限，压缩调整居民买房时候的房贷申请额度。
无论是已经购房者，还是尚未购房者，都在这则房贷集中度管理制度所辐射、命中范围之内。
有些人早就购买好了房子，房贷也批下来并且在偿还的过程中，可能会认为与己无关。
这么想，只想到了房贷这一层，却想不到，房价的走势，也必然被加速扭转。任何一个有产者的财富涨跌，都和它绑定在了一起。
所以，不得不察。
和在供给侧针对开发商融资的「三条红线」落地实施时间点一样，针对需求侧的房地产贷款「二条红线」，也是从2021年1月1日开始实施。
我们领悟银行需要满足的「二条红线」标准时，要注意，银行发放的房地产贷款，既包括了面向开发商企业的开发贷款（对公），也包括了面向买房居民的住房贷款（零售对私）。
所以，无论是哪个档次的银行，「房地产贷款」的占比上限，数值都是要大于「个人住房贷款」上限的。
具体来看，央妈把所有的银行，分为了5个档次。
第一档是中资大型银行。包括：工商、农业、中行、建设、交通、邮政储蓄银行。
房地产贷款占比上限是40%；其中，个人住房贷款占比上限是32.5%。
工商银行、建设银行、中国银行、邮储银行，在个人住房贷款占比方面，都超过了监管的上限32.5%，收缩发放贷款的要求极为强烈。
第二档是中资中型银行，包括招商、浦发、中信、兴业、广发、平安、光大、民生等一线股份制银行，北京银行、上海银行、江苏银行、浙商银行等二线股份制银行，农业发展银行、进出口银行等政策性银行。
房地产贷款占比上限是27.5%；其中，个人住房贷款占比上限是20%。
招商银行、中信银行、兴业银行，分别以25.35%、20.7%、26.9%的个人住房贷款占比，超越了监管的上限20%，收缩发放贷款的要求极为强烈。
第三档是中资小型银行和非县域农合机构（包括农商行、农村合作银行、农村信用合作社），比如城市商业银行（不包括第二档中的城商行）、民营银行、大中城市和城区农合机构。
房地产贷款占比上限是22.5%；其中，个人住房贷款占比上限是17.5%。
第四档是县域农合机构，房地产贷款占比上限是17.5%，个人住房贷款占比上限是12.5%；
第五档是村镇银行，房地产贷款占比上限是12.5%，个人住房贷款占比上限是7.5%。
第一档和第二档的银行，于本通知实施之日起1个月内将调整方案报送人民银行、银保监会，并按季度报告执行情况。
央妈出台限制贷款规模的新规，自然要考虑各大银行理解政策、收缩贷款的缓冲期限。
虽然从2021年1月1日开始实施，但是，针对房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，只超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。
我们能够很明显地窥见时代变化的趋势。
申请银行放贷的难度将越来越大，银行对审核者的要求将越来越高，凭借虚假的收入证明、银行流水证明就妄想批下贷款的操作难度，将指数级上升。
新规背后的底层逻辑就是，未来你想买房，别指望着自己实力不够时，因为赌一把房子会升值，就超出财产、收入能力去找银行贷款；要想买房，杠杆越低越好，最好不要找、少找银行，自己首付大部分资金去搞定。
它完美地为「房子是用来住的，不是用来炒的」最高纲领，释放政策信号，打压炒房空间，引导好市场预期。
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如果央行不展开这样的雷霆行动，从房子的供给侧、需求侧的信贷资金下手，我们的金融市场、老百姓的钱包，会强化什么样的趋势呢？
2015年，由于国家开发银行主导的棚改贷款4万亿元资金，进入了各地方政府的腰包，棚户区改造、涨价去库存运动，如火如荼，全国个人购房贷款余额为14.18万亿元，同比增长23.2%，这个增速远高于各项贷款的平均水平（14.3%）。全国房价开始了新一轮上涨，负债，从开发商、地方政府的手里，存量转移到了居民的手中。
2016年，资本市场发生了股灾、熔断行情，实体经济处于去杠杆、降负债的启动期，金融机构人民币各项贷款余额106.6万亿元，同比只增长13.5%，明显放缓；但是，个人住房贷款余额19.14万亿元，同比增长35.0%，呈现出井喷之势，这说明居民们被上一年的「涨价去库存」运动所震撼，生怕被甩下车，在消费能力下降的大背景下，拼命买房大放卫星。
2017年，一二线城市全面熄火，但是三线以下城市，尤其是县城房地产市场开始接力。同样在金融机构人民币总贷款只同比增长了12.7%，余额只有120.1万亿元的大势下，结构性的个人住房贷款余额照样增长22.2%，达到了21.86万亿元。
直到2018年，一轮喧嚣的抢房运动，才逐渐冷静下来。当时面对着和世界头号强国的贸易摩擦，无论是实体经济，还是股市，全面转向保守、谨慎，甚至有点悲观的态度。金融机构人民币各项贷款余额136.3 万亿元，同比增长 13.5%，其中，个人住房贷款余额为25.8万亿元，同比增长17.8%。
虽然住房贷款余额依然增长了17.8%，但是，北京的燕郊、天津、青岛的房价，已经开始了显著的下行，北京城区、上海城区的房价也在这年下跌了10-15%的幅度，这一趋势在2019年继续演化。
2019年末，金融机构人民币各项贷款余额153.11万亿元，同比增长了12.3%，其中个人住房贷款余额30.07万亿元，同比增长了16.7%。存量余额的逐年下降，不仅显示出企业在投资、扩产时心态越发保守，生怕投资了却回不了本，居民们也不再敢随意买房，毕竟2016年抢房的人，已经在山岗上套了3年整。
刚刚过去的2020年，在疫情肆虐的百年未有变局之年，贷款情况如何呢？
央行在今年11月发布的《2020年第三季度中国货币政策执行报告》，截至今年9月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额48.8万亿元，同比增长12.8%，其中，个人住房贷款余额33.7万亿元，同比增长15.6%。
趋势已经明显得不能再明显了。
2016年的35%，到2017年的22.2%，到2018年的17.8%、2019年的16.7%，最终到了2020年前三季度的15.6%。
在房价高位盘整，各大热门城市限贷、限购政策越来越锁死流动性的大市下，要维持房价，必须有越来越强的接盘力量，才能稳住市场。
然而，新入场的房贷资金速度，却越来越慢，越来越少。
所以，那些昧着良心鼓吹房价依然会上涨的人，怕是看不懂数据背后的时代趋势，已经以客观规律人为不可克服的力量，走到了我们每个人的面前？
贷款余额增速越来越低，越来越庞大的存量房贷持有者，未来寄希望于房价得以维持而不下跌，只能在存量房产持有者之间，做内卷化的存量搏杀，因为还能进场接盘的，已经进场了！
随着限购、限贷政策越发严格，房子的流动性大大下降，几乎每个城市的成交额，都较2015-2016年行情大大下降，持有者的资金成本却依然在年化4.9%附近，不涨就要亏掉这么多。
炒房客、投资客的风险越来越大，在二手市场被冻住后，炒房客的对手盘从原来的增量刚需者，变成另一批炒房客、投机客。
赌客和赌客之间的对决，往往会异常残酷。
且不说后续买房力量，越来越枯竭，他们光是维持生活，就已经是负重前行了。
以2020年三季度末的全国个人住房贷款余额33.7万亿元来计算，哪怕从第四季度开始，未来每年都没有人再买房子了，存量的33.7万亿元贷款额度，以标准的年化4.9%房贷利率来计算，光产生的利息就高达1.65万亿元！
考虑房贷余额依然会增加，考虑贷款的本金部分依然要偿还，1.65万亿元的利息部分，依然会持续10-30年。
居民哪里还有余钱，去考虑生二胎、消费、应对中年失业呢？
所以，如果放任这种局面持续下去，全社会可用于消费的现金流会持续失血，居民青壮年时期家庭的杠杆风险将始终高悬，这不仅降低了买房者的生活质量，更会冲击实体经济的消费、投资力度，导致就业机会变少，从而在宏观上进一步拉低经济、收入减少、杠杆升高。
我们相信，央行、银保监会作为我们国家金融领域的最高智囊团，已经通过各种精算模型，详细推演了未来可能发生的各种局面，从信贷端、资金需求端，掐断个人住房贷款的洪水，抬高房贷审核门槛，已经迫在眉睫了。
央行不会平白无故，高招迭出的。
到现在为止，国家为了遏制住炒房的时代疯牛，已经从限购的行政措施，到完全收紧开发商融资渠道，再到提高公积金贷款门槛，最后再压缩房贷的需求。
信号强烈得不能再强烈了。
关乎房子的话题，将逐渐从中国人的饭桌上、投资论坛上消失远去。
因为冷酷的历史现实，将以账面财富的涨跌，昭示客观规律不可动摇。
在2021年，依旧做着依靠房子保值增值的春秋大梦，将迎来时代呼过来的巴掌，让脸疼得火辣。
（本文原创发布于微信上的公众号：青驿。该号聚焦于商业、房价、经济、民生等热点话题，揭露社会百态真相。想看更多深喉文章，邀请你在微信上搜索后关注。）
请注意，公号的名字读音是：青驿（yi），第二个字发音是：驿站的驿
