原创 刘晓博
谁是中国楼市最大的威胁？
是房产税吗？是空置税吗？是遗产税吗？还是老龄化、少子化，抑或是人民币升值？
其实都不是。最大的威胁，来自一个普通人不太熟悉的名词——第三支柱养老金。
它一张口，就想向市场要20万亿级别的资金，比中国一年商品房（新房）的成交额还要多。
众所周知，2020年这个庚子年对中国的意义非同寻常。它不仅意味着百年未有之大变局的到来，还意味着中国发生了战略之变——从依赖外循环，转变为“以国内大循环为主体”。
在这个历史性转变中，如果选定10个关键词，一定会有“第三支柱养老金”。它跟IPO注册制一起，构成了“印股票时代”的关键点，也成为楼市高房价未来最大的“杀手”。
“印股票的时代”和“印钞票的时代”，是我发明的词汇，已经有几年了。中国试图结束“印钞票的时代”（货币超发+房地产+土地财政+大基建），进入“印股票的时代”（印钞速度降低+股票发行提速+实体经济+注册制改革），也已经有好几个年头，但直到2019年和2020年，注册制才有了实质性进展。
之所以要进入“印股票的时代”，是因为中国整体负债率（杠杆率）太高了，尤其是企业杠杆率，基本上全球最高了。
既要给企业融资（否则经济无法增长），又要稳住杠杆率，只能发展直接融资。其中股权融资是最理想的，因为不用还本付息。而要发展股权融资，就要进行注册制改革，把发行股票的权利交还给市场和企业。
国家选择了在上海证券交易所设立科创板，并率先试行注册制。今年，注册制改革又在深圳证券交易所的创业板落地。下一步，就是在主板市场推行，并在深交所合并主板和中小板。
国家还推动了港交所和新三板的改革，其中港交所允许亏损科创企业上市，新三板进行了分层改革、降低了门槛、拓宽了资金流量。
从上交所到深交所，从港交所到新三板，中国“印股票”的跑道建成了、拓宽了、改革了。但一个重要的问题来了：高速印出来的股票，谁来买？
如果解决不了资金来源的问题，股市会崩溃，支撑不住目前的估值。
于是，到了“第三支柱养老金”闪亮登场的时候。
国际上，一般把养老金分为“三个支柱”。政府搞的养老金，带有兜底性质，属于第一支柱，也就是我们常说的“五险一金”里的养老金。
长期通胀猛如虎，仅仅靠第一支柱养老金，无法让你退休后过上好日子，全世界都是如此。于是出现了第二支柱养老金——企业年金、职业年金等等，在目前中国不是每个企业都有，也不是人人都有。只要业绩好的企业，给中高层买有第二支柱养老金。
所以，还需要第三支柱养老金——个人自己购买、商业性质的养老金。
中国人为什么热衷于投资房产，而美国人不热衷？究其原因，都是因为养老的问题。
中国目前严重缺乏适合普通人的第三支柱养老金产品，第二支柱大部分人没有，大家只靠第一支柱，缺少安全感。所以要多买房子，希望通过出租房屋或者获取差价来解决养老问题，所以中国人热衷买房。
美国人不热衷买房，是因为热衷购买第三支柱养老金，在美国人看来，这玩意才是靠谱的。而美国股市也非常争气，牛长熊短。
美国基本解决了金融市场的诚信问题，几乎每个人都购买第三支柱养老金。而这些养老金长期投资股市，成为股市稳定的机构投资者，锁定了至少30%的筹码，给美国股市带来长期牛市。
中国如今也想走这条路。
走这条路可以一石多鸟，解决中国一系列问题。
第一，解决养老金缺口问题。
昨天（11月20日），中国保险行业协会发布了《中国养老金第三支柱研究报告》。根据报告，未来5—10年时间，中国预计会有8—10万亿的养老金缺口，而且这个缺口会随着时间的推移进一步扩大。
怎么解决这个问题？无非是：1，延长退休年龄；2，鼓励企业给员工购买第二支柱养老金；3，鼓励个人购买第三支柱养老金。
第二，围魏救赵，解开楼市“资金围城”的困局。
经过20多年的磨炼，再加上历史文化传统，中国人高度重视买房。有钱的人要多买，没有钱的人也想方设法多买。
究其原因，是缺少投资渠道。但由于房子越建越多，空置越来越严重。如果算上县城，中国80%以上城市的住房已不具有长期投资价值。
银保监会主席郭树清11月22日在金融街论坛上曾公开算了一笔账，当前我国居民金融总资产已达到160万亿元，其中90多万亿元为银行存款，而且绝大多数低于一年期限。
这些钱如果都涌向楼市，可以想见将怎样放大资产泡沫。
郭树清给出的解决方案是：这些钱属于“可转换为终身养老财务资源的金融资产”，“下一步，将大力发展真正具备养老功能的专业养老产品，包括养老储蓄存款、养老理财和基金、专属养老保险、商业养老金等。并选择条件较好的金融机构和专营机构先行参与，探索养老金融改革发展的新路子。”
所以，大力发展“第三支柱养老金”已经成为中国金融领域的最核心、最基本的战略，也将成为推动经济转型的关键。
第三，通过第三支柱养老金，撑住“印股票的时代”。
中国股市为什么牛短熊长？原因很多，比如市场诚信度不够（上市公司和中介机构造假），监管不到位（骗子横行、骗子付出的代价太小）等等。
还有一个原因无法忽视：中国股市缺少长期机构投资者，也就是锁定筹码的机构，或者叫“长期、稳定的钱”。而第三支柱养老金，就是最天然的“长期的钱”。
在美国股市里，第二、第三支柱养老金持股的市值达到总市值的30%左右，而波兰等国家甚至超过80%。在中国，纯粹第三支柱养老金持股比例几乎可以忽略不计。三大支柱加起来的持股市值，只占A股的3.44%（截止2020年三季度末，中国银保监会资金部主任袁序成11月20日透露的数据）。
为此中国金融当局在今年提出，“推动养老基金在资本市场上的占比达到世界平均水平”。
这意味，未来养老金在股市上持股比例将逐步上升到30%以上，甚至更高。
想想看，当30%的股票被长期锁定，牛市是不是会更长久？牛市会不会来的更容易？
目前A股的总市值在77万亿人民币左右，如果到2030年实现“养老基金在资本市场上的占比达到世界平均水平”（30%左右），那么未来10年将至少有20万亿增量资金以养老金的方式流入A股，这将给A股带来巨大的机会。
这些钱，本来有很大几率在楼市当接盘侠的，“第三支柱养老金+股市投资机制”建立后，它们被分流了。
这就意味着，楼市的资金蛋糕少了，而且会被持续分流。所以你投资楼市的时候，需要选好城市、选好片区。否则，资产的流动性将不断下降。
肯定有读者会问：这是不是意味着，A股的大机会来了，投资应该倾向股市？
其实我之前就说过，未来10年最好的进攻性机会在股市，但最好的防御性机会则在楼市。
美国股市是中国股市的学习榜样，但这不仅仅是引进第三支柱养老金这么简单，最核心的问题是监管和诚信。高效率的、公平的监管，有利于形成诚信。
金融越来越虚拟化，没有诚信的金融就是耍流氓，就是拦路抢劫。
中国金融的诚信建设，还有漫长的路要走。至于未来10年的投资，是选股市还是选楼市，要因人而异，没有一定之规。
对于普通人来说，个人直接炒股风险比较大。股市日益成为机构博弈的地方，大象打架的时候，蚂蚁和蟑螂容易被踩死。散户投资股市，未来主要是通过第三养老金间接参与。