太火爆！日光盘频现，9月新房成交创7年新高，二手成交量却大幅下降，深圳楼市“银十”怎么走？

黄灵灵中国证券报

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为了买房，深圳人有多拼？

近期，深圳新房的火热交易场面再次登上热搜。网友戏称，深圳不少新盘营销中心“跟菜市场”一样，被“打新”客挤满。

（图片来源：微博及朋友圈）

9月，深圳新房住宅成交高达4871套，创下近7年的“金九”新高。然而，二手房市场则遭遇“秋寒”，9月全市成交二手住宅仅8820套，环比下降22.1%。

日光盘频现

今年国庆黄金周，不少深圳人多了一个特别的假期选择，那就是“踩盘”。

“国庆不出去玩了，就留在深圳看盘了。”准备在深圳置业的90后谢先生说，疫情后回深圳就一直在看二手房，但还没找到合适的，最近深圳推的新盘比较多，已经转战“打新”。

人气的火爆也助推了黄金周成交量的上涨。中原地产研究中心数据显示，10月1日-7日，深圳新建住宅成交411套，较2019年同期的358套，同比上涨15%。国庆期间深圳日均销售面积为0.58万平方米，同比上升16.4%。

不仅如此，9月深圳新房住宅成交4871套，面积共计487902.76平，创今年以来新房成交量月度新高，也创下近7年来9月份成交新高，其中少不了“日光盘”的神助力。

民轩揽翠台9月28日开盘，249套住宅当日售罄，认筹359批；金融街华发融御华府9月27日开盘，390套房源9小时售罄；东部新盘碧桂园观麓开盘当天，352套房500多人认筹。

9月16日，电建洺悦府推483套，线上选房，开盘后几小时售罄。该盘认筹2428批，中签率仅19.9%。

9月27日，深圳“网红盘”光明金融街华发融御花园二期开盘，该项目获批预售的住宅有390套，均价为5.19万/平，共有2814批客户认筹，开盘当天即售罄。

9月28日，光明民轩揽翠台开盘，所推249套住宅也在几小时内售罄。

数据来源：中原地产

不仅如此，深圳还有更多新盘在路上。9月30日，深圳市住房和建设局发布的数据显示，截至9月，年内深圳市计划入市的住宅及商务公寓项目64个，预计供应房源35881套，这就意味着10月至12月，深圳还有3.5万套左右的新增供应。

“上半年受疫情影响，新盘整体推售节奏放缓，开发商的业绩没有完成，下半年在补齐缺口。此外，深圳此前出台文件，明确提出增加新房供应，并公示了下半年入市新盘规模，因此预售的审批在加快。希望加大供给以匹配市场需求，同时通过限价，保障价格涨幅处于合理区间。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析道。

二手房销量遇冷

新房交易火爆，二手房却步入“寒秋”。

“二手房成交量从7月份新政出来后确实少了，因为很多人失去了购房资格。”罗湖区某头部中介经纪人陈学冰（化名）介绍，新政后，交易税费提高，有些业主想提高放盘价以覆盖交易税费，但买房客户看到涨价，“接盘”意愿比较低，加上近期新盘有更多选择，二手房成交周期明显拉长了。

“有些业主觉得一时卖不出好价钱，干脆撤盘不卖了。” 陈学冰说。

从9月数据看，深圳成交二手住宅8820套，环比下降22.1%，继6-8月连续3个月成交破万套后，9月深圳二手房成交量迎来大幅下滑。贝壳研究院统计数据也显示，与去年黄金周相比，今年深圳国庆期间二手房成交量下降47%，近乎腰斩。

贝壳研究院指出，深圳业主的市场预期并未随着交易量的大幅下降而降温，挂牌量减少，表现出惜售心态。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，当前购房政策收紧，尤其是对于炒房的打击，确实会使得热度下降。

“从买卖双方的心态来看，新政后，交易成本明显提升，降低了买方成交意愿，且前期二手房房价上涨，很多业主心气很高，挂牌价较高，所以也有部分购房者选择了观望。”李宇嘉分析道。

后续二手房市场怎么走？

李宇嘉预测，四季度新房和二手房市场表现将出现反转，1月-7月二手房市场较好，新房市场较差，预计四季度二手房成交量将呈下降趋势，新房成交放量增长，成交价则会相对稳定一点。

他还指出，由于二手房的区域分布、户型、价格等可选范围比新房更广，市场仍有较大需求，因此，二手房成交在下探过程中也将触底，或在四季度末见底，月成交量预计达5000-7000套。

“未来短期几个月会有横盘的可能，但后续还要防范价格反弹等风险，尤其是在南山宝安等热点区域。”严跃进说。

编辑：郑雅烁