长租公寓连环爆雷！有业主付完一年房租3天后平台就跑路，多地紧急发布租赁风险提示

张军中国证券报

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近日，杭州、上海等地纷纷被曝出长租公寓企业爆雷、跑路现象。更有租客称，刚按年付完房款，3天后平台就出事。

随后，上海、广州、西安等地相继发布住房租赁风险提示，提醒房东和租客警惕“高进低出”、“长收短付”模式，提示租客谨慎选择“租金贷”，建议使用规范的合同文本等。

多地发布租赁风险提示

广州市房地产租赁协会发文称，近期市场上出现了多家企业“爆仓跑路”现象，这些企业多以住房租赁名义采取“高收低租”（支付房东租金高于租客租金）、“长收短付”（收取租客租金周期比付给房东房款的周期长）的高风险经营模式开展诈骗行为。提醒房东、租客加强风险防范，避免经济损失，并列出注意事项：

其中提示房东将房屋委托给企业时，对委托价高于市场租金水平的，要提高警惕；租客房租低于市场租金水平的，要慎重。付款周期上，建议租客尽可能月付或最长不超季付，警惕一次性预付3个月以上租金或租金大幅优惠的宣传。

同时，提示租客要注意查看租房合同中有无“租金贷”、“租房贷”、“房租分期”、“分期付”等相关条款，是否需要额外签订相关贷款补充协议等，对需要手持身份证拍照的行为问清用途，如确实需要使用“租金贷”，应评估自身还款能力。

广州市房地产租赁协会还提及，租赁企业和经纪机构不得诱导或强迫租客使用“租金贷”，贷款合同不应嵌入租房合同中。

上海市房地产经纪行业协会发文建议，租客选择信誉良好的公寓品牌、警惕收房租金过高或出租金过低情况；避免一次性支付较大额度房租；采用规范的合同文本等。

记者梳理发现，近期已发布住房租赁风险提示的城市还有西安、海口、合肥、杭州等地。多城提及防范“高进低出”、“长收短付”的经营模式，“租金贷”、租金水平、使用规范的合同文本成提示主要方向。

经营模式惹的祸

据媒体报道，8月27日，有租客在杭州友客刚交2万多元的房租，中介就卷钱跑了。

8月29日，有杭州巢客员工主动将巢客跑路消息告知租客。有租客称，其8月25日和巢客签了租房合同，并支付了一年的房款。据介绍，该平台给出的支付方案包括月付2300元/月，季付2100元/月，半年付1900元/月，年付1700元/月。他选择了年付，但支付完仅3天平台就出事了。

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图片来源：微博

长租公寓为何频繁“爆雷”

中指调查事业部研究副总监战雪认为，“高收低租”、“长收短付”是近期长租公寓“爆雷”的主要原因，这类企业主要采用“二房东”的运营模式，这类模式也是当前长租公寓最常见的。因租金交付时间差形成资金池，若企业操作不规范，很容易引发风险。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为，受疫情冲击，今年租赁市场活跃度下降，租赁市场量价齐跌，加大了长租公寓的资金压力。同时，长租公寓仍属于发展初期阶段，投入较大、回报周期较长等，一定程度上也造成了资金压力。

根据广州市房地产租赁协会统计，今年因“高进低出”、“长收短付”等经营行为导致“爆雷”的长租公寓公司达26家，其中包括巢客公寓、易居名舍、我乐公寓、沃客公寓、铃铛公寓等。

各方如何规范

从企业端来看，战雪建议，长租公寓应配合政府监管，在银行设立租金资金监管账户，将租金、押金等纳入该账户，以降低可能出现资金问题造成的经济损失。

上述人士表示，对房东来说，要谨慎选择住房租赁企业，了解市场租金水平，避免被过高租金所吸引造成损失。对租客而言，要分辨过低租金和打折诱惑，对明显低于市场租金水平的房屋信息和出租行为不轻易相信；在签订租房合同时，警惕一次性预付3个月以上的租金。

战雪表示，近年来，政府部门一直在不断完善租赁市场相关制度，规范企业行为。如2019年12月，六部门曾印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》明确规定，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位；明确加强对采取“高进低出”、“长收短付”经营模式的住房租赁企业监管，指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。

编辑：彭勇郑雅烁