转不转LPR？还有比这个更重要的
近日，（中、农、工、建、交）五大行发布公告：8月25日起个人房贷将统一转换为LPR定价。
后台不少朋友留言，到底是保留固定利率还是选LPR呢？
在ETF之家看来，这事好办，说白了，还是钱的事。下面我们分两部分讲，一是聊聊为什么要转为LPR，它的逻辑是什么？二是开源比节流更重要，如何通过ETF组合投资的方式来减轻房贷压力？
先来讲什么是LPR？
LPR的全称是贷款市场报价利率。它是由国内18家银行根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率加点形成的方式报价，由人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算得出，为银行贷款提供定价参考。
简单来讲就是一段时间内银行放贷的平均贷款利息，相比以往的固定的贷款基准利率，LPR的市场化程度更高，能及时反映市场利率变化。
拿最近几年的数据来看，自2015年10月以来贷款基准利率一直保持不变（如上图所示），但LPR则随着银行贷款情况变化逐步调整（如下图所示）。
固定利率和LPR的计算方法
固定利率通常指的是在贷款基准利率（目前大于5年期贷款利率为4.9%）基础上对利率打折或者上浮。
以深圳为例，2017年之前个人房屋贷款基本上每家银行都有折扣，例如9.5折，意思是基准利率乘以0.95，实际贷款利率为4.655%；
2007年之后房贷收紧，贷款利率不但不折而且要上浮，例如在基准利率的基础上上浮10%，相当于实际贷款利率5.145%（4.9*1.05）。
此次，如果选择保留固定利率，那么以后你的贷款都是维持现在的利率直至还清贷款，不再改变。（记住不再跟随基准利率变动）
再讲一下LPR的计算方式。转换为参考LPR定价后，利率的计算方式将变为“LPR±点差”，其中的LPR就是定价基准。当前参照的LPR（定价基准）是2019年12月公布的5年期以上LPR（4.8%）。
如果你选择了LPR，那么你的贷款利率就跟随上一年LPR的基准而变动。
下面重点来讲讲固定利率转变为LPR。
分两个案例来说明：
1、原利率打折，转换为LPR
假设小明2016买房时利率打9折（实际利率即为：4.9%*0.9=4.41%），4.41比4.8（2019年LPR基准）要低，4.41-4.8等于负的0.39，这个负的0.39就是小明房贷固定减点数。
转换为LPR后，小明以后的房贷利率就是：LPR-0.39。今年的LPR是4.8，小明今年利率就是4.8-0.39=4.41。
以此类推：
2021年的房贷利率=2020年12月的LPR利率-0.39
2022年的房贷利率=2021年12月的LPR利率-0.39
......
2、原利率上浮，转换为LPR
假设小李2018买房时利率上浮10%（实际利率即为：4.9%*1.1=5.39%），5.39比4.8（2019年LPR基准）要高，5.39-4.8=0.59。这个0.59就是小李房贷利率的固定加点数。
转换为LPR后，小李以后的房贷利率就是：LPR+0.59。今年的LPR是4.8，小李今年利率就是4.8+0.59=5.39。
以此类推：
2021年的房贷利率=2020年12月的LPR利率+0.59
2022年的房贷利率=2021年12月的LPR利率+0.59
......
转还是不转
客观来讲，固定利息转变为LPR对贷款人更公平。
此前，贷款基准利率根据浮动来增减倍数，贷款基准利率的变动对贷款执行利率产生放大/缩小的不对称效应。
举例说明：
以100万贷款，还30年为例子，按照基准利率计算，月供为5307.27元。如下图所示减20%（利率八折），实际月供减少579.12（5307.27-4728.15）元，而上浮20%，实际月供增加611.3（5918.57-5307.27）元。
很明显吧，同比例的情况下，利率打折时房贷减的少，利率上浮时房贷加的多：
而转变为LPR加减点后，因为点数是固定不变的，因此可以确保未来LRP变动时，对贷款利率的影响幅度是相同的。
至于是固定利率还是LPR划算，完全取决于LRP的变化。
还是拿上文中2016年买房的小明为例，基准利率打9折，实际贷款利率为4.41%。
1、如果选择了固定利率，那么小明剩余的整个贷款周期内都将执行4.41%的利率。
2、如果转变为LPR，小明的房贷利率变为LPR-0.39%，以2019年12月LPR计算（4.8%），实际贷款利率是4.41，与固定利率相同。
因此小明要判断的是往后LPR基准比4.8%高还是低，比4.8%高选择固定利率划算，比4.8%低选择LPR划算。
从短期来看，当前的LPR为4.65%，假设到年底维持不变，那么小明2021年的房贷利率为4.26%（4.41-0.39），转为LPR划算。
从长期来看，经济增长与通胀是长期利率的主要决定因素。
利率水平与名义经济增长保持较高的拟合度（名义增长的代表性指标主要是 GDP 增速和通货膨胀率），以经济的名义增长率为指引，并预判未来经济增长、通货膨胀的变化，从而可以判断利率水平的未来走势。
华泰证券统计数据显示，从美国、日本的经验来看，十年国债收益率基本与名义经济增长走势基本相同，国债收益率随着名义经济增长走低。
美国名义GDP增速与十年国债利率
日本名义GDP增速与十年国债利率
国内GDP增速和十年国债利率走势高度相关，但相比美国和日本利率绝对水平长期低于名义 GDP 增速，如下图所示。
从过去十年的数据来看，贷款利率与中长期国债收益率在波动方向上具有一致性。
在实践中，利率的影响因素更为复杂，中长期来看随着国内GDP增速的放缓，未来利率走低的概率大。
但是，走高的风险则更高。
怎么讲？
选择固定利息相当于是买了一份房贷利率保险，概率上一定是亏的，但是锁定了利率上涨的风险。
从目前的经济情况来看，3~5年内利率上涨的概率较低，毕竟此次疫情对经济的影响还是较大，经济复苏过程中需要宽松的货币政策支持。
根据以上分析，ETF之家的建议是：
1、房贷5年内还清的果断选择LPR，因为LPR短期内上涨的概率低于下降；
2、之前贷款利率打折的朋友选择固定利率，锁定风险为上策；
3、至于利率上浮还款剩余期限较长的朋友，也没啥好选了，转吧！短期能享受先享受着（2020年为4.65%），活在当下重要。
接下来聊聊如何通过ETF组合投资的方式来减轻房贷压力？
如何赚钱减轻房贷压力
风险和收益是我们衡量一项投资中最为简单和直观的指标，许多投资者在选择投资标的时往往只看收益，忽略了风险因素。
以沪深300指数为例，其最近五年的年化收益率为4.73%，表面看收益率全面碾压货币基金（2.85%），同样收益也高于中证全债指数（4.27%）。
但是从风险角度来看，沪深300的风险明显大于债券和货币基金，结合最近五年的年化波动率、最大回撤数据来加以对比：
虽然沪深300涨的最多，但它波动也最大，换句话说也最容易亏钱，拿历史走势来观察更为直观：
资产价格波动是普通投资者盈利的最大障碍，这也是为什么权益类资产的历史回报不低，但80%或许更多的投资者长期回报率不如货币基金更别说债券。
因此，以补贴房贷为目的，“稳”是我们考虑的重点，其次在稳的基础上获取更高的回报。
ETF之家创建的全天候策略，在进攻的同时充分考虑了“稳”的重要性，自2015年以来策略历经市场考验，以上证指数为参考：
2015年6月——2016年2月，上证下跌2300点，指数跌幅40%，策略回调6.72%；
2018年1月——2019年1月，上证下跌950点，指数跌幅28%，策略收益1.3%；
今年2月、3月，市场深度回调，策略依然稳如泰山。
历史表现请看下图：
年化收益8.42%，跑赢房贷利率不在话下，同期沪深300指数收益率为4.91%；
期间最大回撤-6.72%，也就是2015下半年那次暴跌，同期沪深300为-45.27%；
再看波动率6.33%，同期沪深300指数为29.32%，波动率接近大5倍。
全天候策略根据风险均衡理念，以资产配置的方式来构建组合，ETF之家在之前有详细介绍：基于桥水的中国版全天候策略
根据市场近5年的验证，我们认为该策略作为稳健理财是绝佳配置，其长期回报率虽然不高，但是它的波动率会让投资者感到“稳稳的幸福”。
长期来看，大概率能跑赢房贷利率（4%~6%），良心推荐。我们在ETF组合宝中创建了全天候策略，订阅策略可获得发车信息，点击左下角的“阅读原文”即可免费下载。
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