突发！东莞地产调控升级，11部门深夜发文：非莞籍最多买2套，转让需证满3年

紧随深圳步伐，东莞在7月25日凌晨时分发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称“《通知》”），调控政策进一步收紧。

我们先看一下重点内容：

1、非莞籍首套房（新房/二手）需2年内连续1年以上社保；2套须3年内连续缴纳2年以上社保。2、非本市户籍拥有2套及以上住房，禁止购买第3套。3、证满3年方可转让。4、异地公积金贷款，需要本人或配偶是东莞户籍。 

而值得注意的是，7月24日，国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，从座谈会传递的信号看，房地产调控信号明确，总基调依然是坚持“房住不炒”、不将房地产作为短期刺激经济的手段和“三稳”调控目标不变。

联合发布《通知》的11个部门阵容强大，具体为：东莞市住房和城乡建设局、东莞市公安局、东莞市自然资源局、东莞市不动产登记中心、东莞市市场监督管理局、东莞市金融工作局、东莞市互联网信息办公室、东莞市住房公积金管理中心、国家税务总局东莞市税务局、中国人民银行东莞市中心支行、中国银行保险监督管理委员会东莞监管分局。

发布《通知》原因是：为切实贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，进一步强化房地产市场调控城市主体责任。

《通知》共有9条内容，可称之为“莞9条”，包括加大供应、提高购房门槛、延长限售时长、调整公积金贷款政策、加强价格监管、规范金融秩序、规范时长交易秩序、加大信息公开力度及加强舆论引导等方面内容。

根据《通知》，在加大住宅用地和住房供应力度方面，东莞将适当提高新增国有建设用地中住宅用地供应比例，优先满足住宅用地需要，缓解住房供需矛盾。积极创新体制机制，着力突破城市更新项目周期长、进展慢的瓶颈，增加住宅用地有效供应。加强住房区域协调和城乡统筹，促进区域轨道交通等基础设施互联互通和教育医疗等公共服务设施对接，引导人口和住房需求合理分布。协同推进稳地价稳房价稳预期，优化住宅用地差别化限地价出让方式。加大安居房配建力度。原则上要求新供应住宅用地项目、政府主导城市更新住宅项目配建不少于住宅计容建筑面积 10%的安居房，用于人才住房等用途。试点建设“三限房”，在房价较高的热点区域选取符合两规、条件成熟、配套完善的地块，建设“ 限地价、限房价、限购买人群”的住房项目。

《通知》中最重要的一项内容是提高了购房门槛，非东莞市户籍居民家庭在本市购买第一套商品住房的（新建商品住房或二手商品住房，下同），须提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上社会保险证明；购买第二套商品住房的，须提供购房之日起前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上社会保险证明。非本市户籍居民家庭在本市行政区域内拥有2套及以上商品住房的，暂停向其销售商品住房。

同时，个人所得税缴纳证明不再作为购房资格审核材料。为做好与原有政策的衔接，在本通知施行之日前已连续缴纳个税满一年或两年的非本市户籍居民家庭，仍可按原政策规定购买首套或第二套商品住房。

这意味着东莞也收紧了莞籍家庭的购房条件，不再落户即能买，首套房还需要提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上社会保险证明，二套房更严格，须提供购房之日起前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上社会保险证明。这和深圳稍早之前的调整出发点一致，通过相关措施提高购房门槛，短期内可快速压制购房需求，同时打击炒作买家，但长远效果有待观察。

第三条是调整限售政策，由2年延长到3年。具体为，自本通知施行之日起在本市行政区域内购买的商品住房（以网签时间为准，含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可交易转让。

公积金政策方面的调整是：对于异地缴存住房公积金的职工，在我市购房申请住房公积金贷款的，职工本人或其配偶须为东莞市户籍。

东莞将加强商品住房价格监管，对于新建商品住房申报销售价格明显超出周边市场价格水平的，从土地成本、建安成本、 销售管理费用、税费、企业利润等方面进行全面核查，对定价超出行业公允水平又不能作出合理说明的，暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案。

规范房地产金融秩序方面，东莞继续严格执行差别化住房信贷政策，持续做好房地产金融风险防控各项工作，切实防范信贷资金违规流入房地产市场。强化房地产融资业务管理，将房地产贷款集中度过高和增速过快的银行列为重点监管对象。加强对银行等金融机构的监管，督促银行严格审核购房资金来源，严查严防挪用消费贷款及其他贷款用于购房。禁止非银行金融机构向个人提供购房贷款。严厉打击“高评高贷”行为，对参与“高评高贷”的评估机构、金融机构，依法依规追究相关机构和人员责任。

规范房地产市场交易秩序方面，加大联合查处力度，持续开展房地产市场秩序整顿工作，重点打击房地产领域捂盘惜售、价外加价、虚假宣传、恶意炒作、收“茶水费”等违法违规行为。对二手房市场操盘控价、抱团涨价、通过“阴阳合同”骗取贷款、将不具备交易转让条件的房源挂牌出售等恶意哄抬房价、扰乱市场秩序的行为从严查处。对相关参与机构、个人，依法依规采取约谈、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、限制交易、列入个人征信不良记录等处理措施，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。

加大房地产信息公开力度方面，进一步加强商品住房用地、房源、住房交易价格等信息公开，促进供需信息对接对称。定期发布全市已成交住宅用地的可售楼面单价平均数。适时公布存量房源和未来计划上市房源情况。定期公布全市各镇街（园区）新建商品住房和二手住房网签交易数据，适时公布各镇街（园区）有代表性的、成交活跃的二手房楼盘的网签交易信息，提高房价透明度，引导市场理性交易。

加强宣传舆论引导方面，加强房地产政策宣传解读工作，及时发布权威信息，回应社会关切。加强房地产信息发布规范管理，对虚假夸大、捏造散布不实言论、误导公众、违规发布房地产信息的行为，依法依规严肃处理。

《通知》自印发之日起施行，此前相关政策措施与本通知不一致的，以本通知为准。

7月24日，国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，总结房地产长效机制试点方案实施情况，分析当前房地产市场形势，部署下一阶段房地产重点工作。

韩正表示，房地产长效机制实施以来，取得明显成效，值得充分肯定。要坚持从全局出发，进一步提高认识、统一思想，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。

从上述内容看，房地产调控信号明确，总基调依然是坚持“房住不炒”、不将房地产作为短期刺激经济的手段和“三稳”调控目标不变。

座谈会有10城市人民政府负责人参加，包括北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等。其中，近期已经有深圳、南京、杭州、宁波4个城市收紧了调控政策。

后头看，东莞调控政策加码是有预期的。

疫情后，东莞房地产市场热度迅速攀升，局部甚至滋生哄抬房价等乱象。6月中旬，东莞住建局发文，即日起至8月，将在全市范围内开展房地产市场乱象专项整治行动，目的为了有效遏制房地产市场乱象滋生，维护良好市场交易秩序，维护消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。本次专项整治行动重点打击的扰乱市场秩序的行为包括：房地产开发企业未办预售许可收取诚意金、捂盘惜售、未按申报价格销售、制造房源紧张气氛、虚假宣传和中介机构及从业人员捏造散布涨价信息、炒卖房号、收“茶水费”、操纵市场价格等。

随后不久，松山湖城市建设局发布《关于开展松山湖园区二手房地产市场乱象专项整治的通知》，重点打击房地产经纪机构违法违规行为、小区业主抱团哄抬房价行为，还有其他侵害人民群众合法利益，扰乱房地产市场秩序的违法违规行为。

进入7月份，东莞出台史上最严厉的商品房预售制度——《关于进一步加强商品住房预（销）售管理的通知》，具体包括：一次性申请预售面积不得低于30000㎡，同一幢（栋）住宅均价相差幅度不得超过20%，申报均价不高于本项目上一期同类型商品住房申报均价的5%（含），精装修价格原则上不得超过2000元/㎡，超过标准的须提交第三方工程造价咨询机构的评估报告，取得预售证或现售证书后，要在10日内一次性公开全部房源，商品住房实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。

7月3日，松山湖城市建设局、市场监督管理局税务局联合组织召集园区房地产经纪机构，召开松山湖房地产市场乱象专项整治政策宣讲会。会上各经纪机构领取了《诚信经纪门店服务承诺书》，并将签署后在门店张贴，亮明对客户的诚信服务承诺。上面明确指出，不能垄断房源、变相囤积房源、捂盘销售、操控房价；不能参与炒房，不与投机炒房团伙传统，不为其提供房源；在网上发布二手房挂牌价不能明显高于近期真实成交价或周边楼盘均价房源；不能捏造和散布不实言论，或向客户提供恐慌性购房信息，或制造房源紧张气氛；不为交易当事人规避房屋交易税等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利。

7月22日下午，东莞市市住建局又召开了全市30多家房地产经纪机构约谈会，传达大力开展房地产市场乱象专项整治的决心和力度。

深莞相邻相依。东莞房地产市场除受自身发展因素影响外，受深圳市场的影响也较大。从之前的情况来看，深圳客一直在东莞房地产市场购房群体中占据相当大的比例。今年东莞房价上涨幅度较大的松山湖片区，即明显受到深圳产业溢出、人口溢出的影响。

稍早之前的7月15日，深圳再度收紧调控政策，自身房地产市场有所降温，但对环深区域来讲是利好。

7月15日上午，深圳市住房建设局、市规划和自然资源局、市市场监管局、市公安局、市地方金融监管局、深圳市税务局、人民银行深圳市中心支行、深圳银保监局等八部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。

对比此前政策，主要变化如下：

上述政策发布后的一周，深圳二手房市场成交量受到较大影响，环比下滑明显。