炒房客懵了！杭州、东莞之后，又一城升级楼市限购！6月新房涨幅领跑全国
中国基金报记者 王建蔷
又有一城升级楼市调控，楼市过热地区调控再次收紧。
7月6日晚间，宁波发布稳楼市“十条”新政，核心内容包括扩大限购范围，加强住房贷款审核等。而进入7月以来，短短几天内已有杭州、东莞等热点城市出台房地产约束性调控政策。
数据显示，新冠疫情给楼市带来的阴霾已逐渐消退，6月份50城住宅成交已略高于近三年同期平均水平。而这几个城市的做法似乎传递出下半年楼市政策走向的信号，楼市风向或已开始发生改变。
宁波发布稳楼市“十条”新政
扩大限购范围
7月6日晚间，7月6日晚间，宁波市政府新闻办公室公众微信帐号“宁波发布”披露，宁波市资规、住建、人民银行、银保监四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对当前宁波偏热的房地产市场进行“降温”。
《通知》从保持土地市场平稳、调整限购区域范围、强化金融政策监管、保障自住住房需求以及强化市场销售管理等方面提出稳定房地产市场的“十条”新政，从7月7日起实施。根据《通知》要求，核心内容主要包括以下六大方面。
1. 调整限购区域范围
具体来看，限购区域范围调整为北环西路—广元路、广元路延伸段（规划）—西洪大桥（在建）—秋实路—鄞县大道—机场路—鄞州大道—鄞县大道—宁波绕城高速G1504—东环南路—东环北路—北环东路—北环西路所围区域。限购圈往外扩了一圈，有人调侃“这是宁波的二环”。
按照《通知》要求，下述三类家庭暂停在限购区域内购买住房(含新建商品住房和二手住房，下同)：
一是在海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区（以下简称“市五区”）行政区域内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；
二是在市五区行政区域内拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭；
三是在市五区行政区域内没有住房，但不能提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭。
限购区域范围扩大后，鄞州、江北、镇海、海曙部分区域划入限购圈，在这些地方投机投资购房将受到限制。同时，家庭住房情况核查范围也将从老三区扩大至市五区，以后镇海、北仑的居民在限购圈内购房也将按新的政策规定执行。
2014年10月1日起，宁波市五区行政区域内国有土地上房屋被征收人签订房屋征收货币补偿协议，及2016年7月13日起市五区行政区域内集体土地上住宅被征迁人签订房屋拆迁货币补偿安置协议的，被征收人或被征迁人持协议在限购区域内购买住房的，可不受限购政策限制。
除上述规定外，购房人及其家庭成员户籍认定、人才购房、限售等条件和标准，以及房屋交易登记等业务办理流程，仍按原政策规定执行。
2.保持土地市场平稳
保持土地市场平稳也是“十条”新政的重要内容。《通知》指出，宁波将加大土地供应力度，强化精准供地，保证住宅用地市场平稳有序。严格落实建设项目动态巡查机制，强力推进已供项目加快开发建设，尽快形成有效供应。
从严核定新出让地块商品住宅销售价格，调整住宅用地出让竞价规则，严格控制楼面地价。
3.强化金融政策监管
《通知》明确，严格执行差异化个人住房信贷政策。金融机构要加强对购房人在市五区行政区域内家庭住房套数、住房贷款等情况的审核认定。
同时，严格执行商品住宅项目主体结构结顶后发放住房按揭贷款政策。同时，严格执行商品房预售资金监管政策，商品房预售监管账户资金未达到规定重点监管资金额度的，不得支出商房预售资金。
4.保障自住住房需求
根据该《通知》，本市户籍的无住房家庭、在本市有稳定工作并已连续缴纳24个月社会保险的非本市户籍无住房家庭，或家庭成员属于本市引进人才的非本市户籍无住房家庭，可以在供求矛盾突出的商品住房楼盘销售中，优先认购商品住房。具体操作办法由市住建局另行制定。
5.强化市场销售管理
根据《通知》，严格执行商品房预售许可政策，每批次预售建筑面积不少于5万平方米，每批次间隔时间不少于3个月。
《通知》要求持续整顿房地产市场秩序，对公开摇号销售商品住房的，应当委托公证机构全程监督；对房价地价差低于正常水平的，强化项目全过程监管；对捂盘惜售、虚假宣传、信贷资金违规入市等扰乱市场秩序的，加大查处力度。
《通知》还提到，其他各区县（市）及杭州湾新区可根据当地实际，制定、调整有关政策措施。
宁波楼市:
6月新房价格环比涨幅全国第一
业内人士指出，出此政策的大背景和三年前如出一辙，市场过热，房住不炒渐行渐远。
对于此次房地产调控政策出台的背景，宁波市住建局等四部门表示，受疫情后土地供应放缓、居民购房需求补充释放、融资环境相对宽松、宁波城市吸引力增强等诸多因素影响，近段时间以来我市房地产市场总体处于偏热状态。
土地市场方面，土拍竞争激烈，地价持续走高，溢价率持续攀升；房产市场方面，价格上涨预期增强，不少楼盘重现排队买房和“日光盘”现象，市委市政府高度重视。
为坚决贯彻落实党中央、国务院有关房地产工作部署要求，始终坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，有效防范房地产领域风险，经市政府同意，制定出台《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。
按照中指研究院发布的百城房价榜单，今年6月份，宁波新建住宅平均价格为17781元/平方米，环比涨幅1.33%，超越上海、杭州、嘉兴、南京等城市，其涨幅居全国之首。
土地市场情况而言，机构统计数据显示，宁波上半年共出让118宗经营性用地，总出让建面930.4万方，出让金640.3亿元，楼面均价6883元/平方米，平均溢价率30.84%。其中，出让宅地（含商住）77宗，总出让建面718.2万方，出让金598.1亿元，楼面均价8328元/平方米，楼面均价同比上涨37.2%，平均溢价率32.31%。
截至目前，楼面单价最高的是鄞州区JD07-05-08(明楼地段)地块，由绿城于2020年6月24日竞得，楼面价32520元/平方米。
宁波市住建局等部门认为，年初为应对疫情影响，宁波市出台了一系列房地产纾困政策措施，总体效果明显，市场在短时间内得到快速恢复。从当前房地产市场形势看，有必要对有关政策进行调整。
杭州、东莞出台约束性房地产新政
在上半年集中出台300多次房地产纾困或支持性政策之后，下半年以来短短几天内已有多个热点城市升级楼市调控政策。宁波市此次发布稳楼市“十条”新政之前，已有两个城市先后有所行动。
7月2日，杭州市出台新房摇号新政，对人才优先购房规定5年限售期，同时，提高“无房家庭”认定门槛、规定一个家庭一次只能参加一个项目的摇号。
7月2日晚间，东莞市住房和城乡建设局等四部门发布了《关于进一步加强商品住房预（销）售管理的通知》（下称“《通知》”）。《通知》主要涉及到四大方面的内容：要求加快在建商品住房入市销售，加强商品住房销售价格指导，加大力度打击捂盘惜售行为，严格规范商品住房认购行为。
当地规定，项目申请预售，每次体量不低于3万平方米；取得预售证后10日内一次性公开全部销售房源。在限价方面，要求同地区新房房价3个月涨幅不得超过10%；分期销售的新房，房价不高于上一期同类房价的5%。
新政背后，同样是快速升温的当地楼市。
杭州，可以说是这一轮回暖潮中，最活跃的城市。第一，商品住宅成交面积逐月攀升、屡创新高。3月以来，随着疫情影响逐步消散，杭州楼市迅速复苏，单月住宅成交面积皆在100万平方米以上，且呈现逐月攀升趋势，6月更是达到了195万平方米，创近3年来新高。从历史经验来看，每每成交走向阶段性高位，调控大棒便紧随而至。
第二，“万人摇”项目频现，高性价比项目中签率极低。3月以来，杭州已有4个项目摇号登记报名人数破万，其中，6万人摇900套房、中签率不足2%的远洋西溪公馆项目曾一度引发热议。如果单单统计中签率，4个月内，杭州有21个项目摇号中签率低于5%，融创城0.5%的低中签率为其中之最。
土地成交方面，杭州上半年卖地收入突破了1800亿，堪称卖地狂魔。其中3月以来，杭州共计出让75幅涉宅用地，成交总建面达773万平方米，整体溢价率高达22%。
东莞一些热门区域新房二手房价格也出现显著上涨。今年深圳都市圈出炉，外加坊间热议深圳有扩容的可能，东莞房价抬头也是相当明显，特别是一些核心区域的学区房，遭遇炒房客突击。
近两个月东莞的松山湖片区、临深片区等楼市价格持续快速上涨，松山湖区域部分楼盘单价已站上5万/㎡关口，房企捂盘惜售等现象再度出现。
疫情后楼市迅速恢复
除随着热点城市楼市复苏外，整体而言国内多个地方楼市成交已经完全恢复或基本恢复到疫情前的水平。
上半年，受疫情影响，经济下行压力加大，房地产市场在前两个月受到明显冲击，各项指标断崖式下跌，多地密集出台稳地产政策纾困房企。
而6月房地产市场恢复意味着，此前的纾困、支持政策已不再有继续出台的必要。在相对宽松的货币等推动下，部分城市房地产市场热度节节攀升。
中国指数研究院发布的数据显示，上半年重点城市新房成交面积同比回落，绝对规模为2015年以来同期最低。
但3月以来市场逐渐恢复，5-6月成交面积已接近近三年同期平均水平。据中指数据初步统计，3月以来，国内疫情得到有效控制，在各地灵活因城施策、企业积极营销、降息促使购房成本下降等多个因素综合作用下，房地产市场逐渐恢复；5月50个代表城市商品住宅成交面积同比年内首次转正，6月略高于近三年同期平均水平。
同时，据克而瑞研究中心数据显示，6月TOP100房企单月实现全口径销售金额14517.2亿元，环比增长33%。二季度，百强房企整体销售恢复情况好于预期，TOP100房企二季度全口径业绩规模高于去年同期。
中央多次重申“房住不炒”
事实上，在楼市过热地区加强调控早有端倪，房住不炒、防范房地产金融风险的调控基调并未发生改变。
从2月中旬开始，财政部、统计局、央行、银保监会、住建部等多个中央部门持续发声，重申要坚持“房住不炒”定位，强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，再次释放出房地产调控政策方向不变的信号，同时也向地方政府发出明确的政策指引。
疫情以来，全国已经有驻马店、广州、宝鸡等13个地方房地产松绑政策出现“一日游”。近期各地出台的包括降低首付比例、松绑限购等需求侧的刺激政策基本都被迅速撤或被当地迅速辟谣。
值得一提的是，今年的政府工作报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。
近期，深圳、北京等多地相继开展市场乱象专项整治，查处恶意炒作房价、打击“捂盘惜售”、下架二手房价虚高房源、查处炒作“学区房”等违法违规行为。6月底，银保监会在市场乱象整治“回头看”的工作部署中提出，将重点严查几类银行、保险、信托等金融机构向房地产领域违规提供资金行为。
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