文丨李大仁
公众号:李大人剖析室(ID:ldrpxs)
自美股熔断带动A股下跌以来,A股市场经历了一个小反弹。上证指数从2648点反弹到目前2900点左右。
在近三个月的反弹中,主要以消费、医药和科技股为主。传统行业特别是周期性行业如银行、地产依旧吃土。
在去年的公众号文章里,我看好过三个行业指数,依次是医药100、中概互联和沪深300地产。
医药100和中概互联的逻辑已经兑现为盈利,本文聊聊我为什么看好沪深300地产指数。
01
认知陷阱
在“房住不炒”的基调下,不少人的潜意识里,认为现在房子不好卖,未来房价会大跌。
我们暂且抛开“房价应不应该跌”这个以意识形态和阶级矛盾为主的争论,用客观数据来求证,房价到底跌了多少。
“房住不炒”的基调,是2016年底的经济工作会议中提出来的,我们就来看看近几年的房地产行业的数据。
1、商品房销售面积
商品房销售面积这个数据,可以直观地反应我国当今房子好不好卖。
从图表中可以看到,自2016年提出“房住不炒”以来:
2017年商品房销售面积为16.94亿平方米
2018年商品房销售面积为17.14亿平方米
2019年商品房销售面积为17.15亿平方米
商品房销售面积的增速较之前确实放缓,但在总体平稳的情况下依旧略有增速。
“房子卖不出去”的观点至少在目前为止还没有客观事实作支撑。
2、商品房销售平均价
虽然商品房销售面积没有减少,但是房价下跌,也可能对房地产企业产生负面影响。
我们来看看“房住不炒”以来全国商品房销售均价。
从全国各省市情况来看:2017年商品房平均价格在有所回调,2018年商品房平均价格反弹并创新高。
基于我们的生活经验,我们会发现一线和强二线城市的新房价格这几年依旧在整体平稳的趋势中保持小幅上涨。
房价下跌的城市主要是三四线。
随着沪宁杭、粤港澳、成渝、京津冀四大都市圈的发展,将继续吸引全国东、南、西、北各区域的人才流入。
人才源源不断地涌入并创造财富,以及心中对美好生活的追求,这些城市的房价大体可以保持平稳。
事实上,由于土地增值税最高可达60%,即使房价暴涨,房企的利润大头也要上交给地方政府。
由于土地增值税是阶梯制,房企在面临房价下跌的情况时可以少交很多土地增值税,也能保护其利润。不会出现房价从2万跌到1万、房企利润下降50%这种情况。
基于全国商品房的销售面积和销售均价这两组数据,我们可以发现,目前商品房市场整体趋于平稳。
至于“房子卖不出去”、“房价大跌”等观点,至少在目前看来是违背客观事实的。
02
未来风险
即使商品房市场目前整体平稳并略有增速,但不代表未来依旧能保持想在的增速。
从城镇化率、人口结构这两个宏观数据来看,我对未来商品房的增量市场不太乐观。
1、城镇化率
今年2会总理说目前城镇化率首次突破60%。离2030年城镇化率70%的目标还有10%的增长空间。
从近10年的数据来看,每年新增城镇人口在2000万左右,而10%的城镇化率大约为1.4亿人。
也就是说,2020-2030年,平均每年只需新增1400万人即可完成城镇化率70%的目标,相较于此前的2000万人增速放缓。
由此可以推断,未来城镇化率相较于前10年可能会放缓,因此商品房整体市场规模也可能放缓甚至下滑。
2、人口结构
在年龄结构上看,2000年-2010年这十年中,0-14岁人口逐年下滑:
这意味着,在2020-2030年这十年里,20-34岁这批买房主力军的人数是逐年减少的。
从城镇化率和人口结构这两个宏观数据可以推断,未来商品房的增量市场可能逐步下滑,转为存量博弈。
但是,存量博弈往往蕴含着更大的机会。
03
寡头竞争
当一个行业进入存量博弈期间,意味着优质企业的市场占有率将会提速,行业将进入寡头竞争的局面。
寡头竞争的市场中,只有少数几家大公司,占据行业大部分的产量和销量。
最典型的就是家用电器行业。
经历了长期的价格战后,家电行业的主要玩家只有格力、美的和海尔三家。在空调行业,格力一家就占据行业50%以上的市场份额。
经历了价格战、进入寡头垄断的局面之后,行业的净利润率也开始触底反弹,再次迎来强势期。
以格力电器为例:
2011年销售净利率只有6.37%
2017年销售净利率达到15.18%
即使近两年,也保持着12-13%的水平,相较于2011年提升了一倍。
在市场占有率和销售净利率的双重提升下,格力电器的股价一路狂涨。给大家感受下:
格力电器2011年至今股价走势
不仅只有龙头企业格力的股票如此,整个家电行业的股票,在近十年来是A股所有行业中回报率最高的。
只要在激烈的存量博弈中活下来的企业,都能享受到市场占有率提高和净利率提升的双重红利。
净利润的提升必然会带动股价上涨,大家不妨去看看美的、小天鹅这些家电企业近几年的股价走势,和格力的节奏相差无几。
回到房地产企业,当行业进入存量博弈时,我们要精选那些有机会成为行业龙头的企业并提前埋伏。
如果没有能力选择龙头股,也可以选择能够“活下去”的优质地产企业。
我看好的沪深300地产指数中,就是在A股上市的、最优秀、最有概率活下去的几家房企,比如万科、保利地产等。
并且这些头部企业,土地储备大部分都在一二线城市,且多为国企背景,在对接政府拿地和对接银行拿钱上都有优势。
虽然这只指数会错过在港股上市的优秀房企如融创、龙湖、时代中国。但前文说过,能活下去的企业,都可以享受到寡头竞争时期的红利。
因此,我坚定不移地看多头部房企,以及以头部房企为成分股的沪深300地产指数。
乔布斯在2007年苹果MacWorld大会上,引用了著名冰球运动员韦恩·格雷茨的一句话:
“我滑向冰球将到达的地方,而不是它曾经过的地方( I stake to where the puck is going to be , not where it has been)。”
我有足够的耐心,等待冰球向我滑来。