华侨城的经营现金流去哪儿了？
作者：其实
来源：雪球
先看一个球友对于华侨城的质问：“我很不解，华侨城的现金流哪去了？
如果赚的是真金白银的利润，为什么在分红如此吝啬（近10年股利支付率不足20%）情况下，有息负债逐年提高？现金流不是在维持性资本支出和扩张性资本支出后，用于分红和偿还负债吗？一家有着很高ROE且赚着大把利润的公司，应该有张干净的资产负债表。”
球友当然不是凭空捏造，显然他是有确凿的证据，我原汁原味地呈现上来。
这个球友说的还是有道理的，自由现金流自然很重要，从某种意义上比利润更重要。巴菲特就说过绝对估值是唯一正确而符合逻辑的估值方法：一家企业在其存续期间可以产生的现金流量的贴现值。
但尽信书不如无书，如果仅仅看到一段时间内（哪怕这个时间段长达10多年）经营现金净流量是负的，就认为这家公司是没有价值的，那很多伟大的企业可能连生存下来都难以为继了。没有资本前仆后继的涌入，根本看不到如今他们的身影，如阿里、腾讯，现在很多人还在质疑这些公司是不是中国公司，因为在这些公司创造不出现金流和利润是地，是那些外国资本救了它们。
很多现在卓越的企业现在也根本不符合这个标准，并且是长年不符合，譬如亚马逊，京东，特斯拉，拼多多等，但这些企业在还没有创造出现金流的时候，它们估值早已高高在上，因为市场始终认为这些企业最终一定会符合优秀企业应有的特征，那就是强大的现金流，现在没有并不表示将来没有。
有一点讽刺意味的是，这位球友在雪球与其他球友讨论中还留下下面文字的复制，我相信这个球友是相信下面这些话的。
在上篇文章里我已经谈到华侨城的文旅沉淀资产收益是高于公司的融资成本的，所以是有价值的，与上面的文字表述的“扩张性资本标出的内含报酬率高于资本成本率，对股东价值就是正效应“是相呼应的。
正面回答：华侨城的现金流用于扩张经营规模的资本支出了
华侨城A赚来的钱和融来的钱到底去哪里了，是不是远远不是维持原有经营规模的资本支出，而是一部分甚至大部分用于扩张经营规模的资本支出呢？
事实胜于雄辩，我也用列数据的方式来说明问题。
时间段也采用这个网友所列的2005年-2019年，只不过为了更好的说明问题，我将其再分隔成二段。
（因为表比较大，有兴趣的可以点开来看，这样比较清晰全面，对数字有恐惧感的可以挑红字看，下面文字说明基本上是围绕这几个数字展开的）
数据引用说明：为了统计口径统一，以上利润，资产，负债都是包含少数股东部分的，并不是归母意义上的。
前一阶段：2005-2013年
1、资金的形成和流入：
9年时间累计净利润205.9亿，经营活动产生的现金流量净额170.66亿，也就是说华侨城也并非一直经营活动产生的现金流量很差的。
筹资活动产生的现金流量净额101.45亿。造成9年间有息负债增加191亿。我们还发现2009年初公司还增发新股募集73.7亿，9年间累计分红29.2亿。
我们是不是可以这样想：9年间共产生资金：净利润+有息负债增加额+募集资金-分红=205.9+191+73.7-29.2=486.4亿
2、资产的增加：
货币资金增加90亿，长期股权投资减少10亿，文旅沉淀资产增加229亿（不包括折旧），存货（主要是指以出售为开发目的的物业，主要包括土地、在建、已完工未结算的物业）增加454亿
9年间资产的增加额：文旅沉淀资产增加+存货增加+长期股权增加+货币资金增加=229+454-10+90=763亿
为什么会产生资产增加额比资金产生额多276亿的情况，不急，本文后面会有合理解释。
后一阶段：2014-2019年
这个阶段特别是2017、2018、2019年是华侨城极度扩张的年份，所以从净利润和经营活动产生的现金流量净额相比，差距很大，这完全说明了华侨城的扩张野心，这也是我真正投资华侨城的理由，让我下面一个一个娓娓道来吧。
1、资金的形成和流入：
这6年累计净利润531亿，经营活动产生的现金流量净额-229亿，这就是华侨城被市场强烈诟病的地方。赚的钱是真钱吗？如果是的话那钱到哪里去了？
筹资活动产生的现金流量净额920.25亿。造成6年间有息负债增加973亿，我们还发现2016年初公司还增发新股募集57亿，5年间累计分红68.25亿（2019年分红未实施）。
我们是不是可以这样想6年间共产生资金：净利润+有息负债增加额+募集资金-分红=531+920+57-68=1440亿
6年间资产的增加额：文旅沉淀资产增加+存货增加+长期股权增加+货币资金增加=174+1392+137+280=1983亿
又是资产增加额远远多于资金产生额，二者差额居然达到543亿。
为什么会产生这个情况，我试着解释一下：
1、增加项
房地产行业特殊的预售政策，已收到的房屋预售资金并不结算收入，这部分资金华侨城可以预先用上。2019年数额是700亿（其中合同负债76亿，预收款茂624亿），2013年数额为89亿，就是预收款项增加611亿。
2、减少项
其他影响现金的就是资产负债表里的资产类：预付款项、其他应收款、其他流动资产。负债类：应付账款、其他应付款。
2019年：预付款项+ 其他应收款 +其他流动资产=311+373+64=748亿
应付账款+其他应付款 =170+685=855亿
也就是多占用别人资金：855-748=107亿
2013年：预付款项+ 其他应收款 +其他流动资产=5+20+0=25亿
应付账款+其他应付款 =119+149=268亿
也就是多占用别人资金：268-25=243亿
也就是2013年至2019年从多占用别人资金243亿下降到107亿，这期间可视为资金流出或 减少136亿。
这样一增一减就意味着6年来多流入资金：611-136=475亿。
小结一下：也就是说华侨城在2015年至2019年六年间共增加资金1915（包括利润、借款、增发和分红净流入1440亿，另外通过财务往来上的便利上净增加475亿），这些资金共变成文旅沉淀资产增加174亿、存货增加1392亿、长期股权增加137亿、货币资金增加280亿共1983亿。
文旅沉淀资产质量情况已经在上文进行详细的描述。
长期股权应该是文旅沉淀资产和房地产开发业务的集合。
资产最大增量是存货增加1392亿，几乎相当于6年间流入资金(净利润+有息负债增加额+募集资金-分红)的总和1440亿。这个存货可不是一般的产品库存，这个可是现在市场上炙手可热以土地贮量为主的优质资产。
至于这些资产是不是用于扩张经营规模的资本支出，我简单举几个数字就可以了。
1、在分红率较低的情况下（20%）下，净资产 收益率一直维持在20%左右。
2、2019年在其他房企销售额增长乏力的情况下，华侨城逆势增长40%。
3、土储情况在2019年年报披露未开发2533万平方米，但实际包括在建和已售未交付的可能有4000万平方米。
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