李荣浩怒怼自家物业：训住户像训孙子！车库脏得能拍鬼片！但这个板块却牛股频出...

昨天中午，歌手@李荣浩发文：抱怨物业太差，灵魂拷问道：物业这个机构到底是为了方便住户，还是难为住户？

这条微博引起百万人大讨论，关于物业的几个关键吐槽点都有提到：比如收钱不办事，效率低等，切中了很多人的心声。很多人不能理解，一个本以服务为主的行业，什么时候成为一个以盈利为主的管理性的行业，同时还像公务员一样具备了“执法能力”？

但另一方面，物业股在资本市场上涨得风生水起，自2014年以来，在港股上市的物业股就有19家之多。其中如永升生活服务、保利物业、中海物业、新城悦服务、佳兆业美好、奥园健康等股票涨幅均超过60%，整个板块走出了一波牛市独立行情。

物业公司与业主之间的糟心事儿该这么解决？谁来管物业，怎么更换物业？资本市场对物业股又是什么样的态度？现在的物业股还能入手吗？

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“训你跟训孙子一样…”

14日午间，李荣浩发微博称：从小到大，我一直疑惑，物业这个机构到底是为了方便我们住户，还是为了难为我们住户而设立的。

球友@心向阳光奔跑 ：因为疫情原因，北京市近期的装修政策特别奇葩，搞定居委会以后，用了半个多月才搞定物业！物业请了一堆收钱不干人事的XX，收着我的物业费，却跟大爷一样，哪是为我服务啊，各种找事难为我！躺那儿挣钱挣太舒服了，整个物业行业都急需整治一下！

球友@wunature ：只收钱，不做事…曾经电梯被困半个多小时，物业也就几分钟的路程…曾经厨房管道漏水，打电话求助，物业说不管，那是你自家的事…提起国内的物业，几把辛酸泪…

球友@天山牧马 ：物业老娘们办了个群，起名业主群，群公告却说是代购群，白天黑夜地发广告，偶尔发个通知，片刻就找不到了。

球友@huahuiqiang：除了保安和卫生，就没有感觉到物业有什么服务。

球友@曹大勇：感觉未来也是可以不要物业公司的，但对于居委会业委会的要求比较高，也就是居民自治能力和文化比较好，像保洁保安和设备维护、居家维修等都完全可以外包给第三方。

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万万没想到！物业股竟是资本的宠儿

把吐槽的情绪放一边，让我们来看一下资本市场对物业股的态度。

万万没想到！物业股竟是资本的宠儿：自2014年以来，在港股上市的物业股就有19家之多。选取部分物业股，将其今年的涨幅做一个排序：永升生活服务以137.6%的涨幅独占鳌头，其后保利物业、中海物业、新城悦服务、时代邻里、佳兆业美好、奥园健康等涨幅均超过60%。

再来看看今年港股的情况：国企指数跌了13.23%，恒生指数今年以来跌了15.39%。

物业股是妥妥的大牛股板块，球友@遥望的投资世界评价道：物业股挺好的，预收款，不拖欠，但是也是两极分化。

球友@科技之光头强则分析道：目前港股物业管理板块平均12个月预期市盈率也处于历史均值两个标准差以上高位，短期特别是龙头物管公司估值偏高。

物业服务板块具有高现金流，高增长，低杠杆等特点，且周期属性较弱，由于房地产销售与竣工时间的滞后性，带给物业行业未来2-3年稳定的发展空间。

总体来说，物业板块作为防御性板块，行业价值在此次疫情中得到凸显。投资者可以逢低关注龙头物业股以及未来新上市的大型物业股。

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物业板块为何能走出牛市独立行情？

今年地产和物业，这对父子关系的行业，在资本市场上走出了冰火两重天的行情。地产行业低估值不受人待见，而物业高估值则始终受到资本市场追捧。为何会出现这种现象？雪球用户@飞龙在天论道 专门写了一篇文章分析：

地产行业属于需要不断开拓新地，一旦不能拿地，行业就处于停滞。中国的城市化推进渐入高位，年销售面积增长基本处于渐稳态，行业整体良币驱逐劣币，头部集中趋势明显。

物业行业则是存量可支撑行业，在管物业可持续经营，现有物业可不断重耕，经营上可轻资产外扩，目前行业集中度低，存量和增量均具备广阔发展空间。

由于地产行业高杠杆、高负债，高周转模式，而物业行业轻资产，高成长，高现金流。在全球疫情下，市场对经济不确定的担忧，市场偏好倾向也就容易理解了。

物业本身从业务经营角度看，并不复杂。物业大体可分为基础物业和增值业务两大块。从成长角度看，基础物业主要是在管面积的拓展，基本上可分为地产母公司输送，市场化开拓，并购取得。增值业务则需要不断开拓进取，不断挖掘新业务点。此外很多物业公司持有相应物业产业，重资产经营获取租金收益。

下面重点谈下如何看待和衡量物业公司？

1、在管面积中母公司输送占比。

一个物业公司如没有母公司在管面积输送，那么该物业公司缺乏基础支撑，也不大受资本市场待见。但如果全部是母公司输入，那么两者关联关系过大，自身发展力就显得不足。所以既要有奶喝，又要具备独立性。母公司输送占比能在50%以下，并且在自身能力逐步强大下不断外拓，占比可不断降低到30%左右。

2、非住宅在管面积占比。

从物业费看，非住宅的物业费高于住宅物业。并且无论从物业费收缴率还是毛利率等角度，非住宅均优于住宅。所以物业公司能否拓展物业服务业态，在商业、办公、医院等优质物业中占据较高比重，也是一重要衡量。

事实上在管住宅面积也要看质量。新盘、高档小区物业具备很好的收益，而老旧小区则很容易盈亏不平衡。当然物业具备退出机制，可不断推陈出新。

3、增值业务占比

基础性物业服务是基础，但能否拓展增值业务是关键。要能够在基础物业基础上，实现第三方的创收。这是需要物业公司不断想办法，利用现有地盘不断提质增效。比如居家养老、车位租售、房屋修缮、保洁美居等等。一方面有新收入来源，另一方面对存量客户进行了有效粘合，提升了价值度。增值业务要通过时间运营，能逐步占比到收入的一半以上，要依附于羊毛而不依赖于羊毛，具备自身造血能力。

这中间还有一块非业主增值服务，的服务对象为开发商，服务内容一般包括案场服务、咨询服务、代理销售服务、工程服务、房屋检验、拓荒保洁等。这块和母公司关联较大，存在很多模糊和不确定性，占比较小为好。

4、管理与集约

物业行业本质上是服务行业，管理的是物，服务的却是人。而物业管理最大的成本支出也是人，属于劳动密集型，如何有效管理和使用好人是关键。

这中间有几块值得关注。首先是科技的运用，通过物联网、大数据技术手段的运用，可减少人工成本，提升物业服务效率。目前智能道闸系统、智能门禁、智能停车场等较为普遍，包括一些物管APP，社区生态服务都在蓬勃兴起。

其次人员的培训和激励要到位。投资最终投的是人，物业行业涉及很多和用户相关的创新性工作，需要具备开拓精神。企业老板的激励也很重要，还是要舍得小钱才能有大钱。

正如雪球用户@兜兜麦肯 所说：好物业不仅带给业务好的体验、服务，甚至还要为业主物业资产的增值想尽办法。毕竟房地产前期看重开发营销，后期就看物业，唯有好的物业服务才能成就好的品牌。