学区房投资风险警报,再度来袭

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2020年的这个5月份,北京市西城区的家长们,如同热锅上的蚂蚁。

原因在于,2020年4月30日,北京市西城区教育委员会发布了《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》。西城区将跟随北京其他五区:海淀区、东城区、朝阳区等教育大区,实行「多校划片」入学。

具体来看文件细则:

(1)2020年7月31日后,在西城区购房取得房产证的家庭,适龄子女申请入小学时,不再对应登记入学划片学校,全部以「多校划片」方式在学区或相邻学区内入学。

(2)自2020年起,西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录,自该房产地址用于登记入学之年起,原则上六年内只提供一个登记入学学位。

(3)自2020年7月31日后户籍才从本市其他区迁入西城区的适龄儿童申请入小学时,将不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

我们想问,为什么北京市其他五区,能够较为顺利地推广「多校划片」方式,西城区却抵抗到最后一刻呢?

西城区是中国帝都、宇宙中心的中心政务区,坐拥众多部委机构。拥有西城区学位房的业主,要么是豪门贵胄、政界高官,要么是商界巨擘、一方豪强,更不乏开国功勋家属的后代。名校林立,堪称教育高地中的高点。

(图源:青驿网@喝沁柠水的猪,版权所有,仅作示意。)

在历史上的「单校划片」时期,一个萝卜一个坑。只要在该片区有户籍,有房产,就能确定入读名校,和同为有社会影响力阶层人士的孩子,成为同学。所以,如果只需要花上1000万元钱,就能够让孩子,和所谓的豪门之子成为小学、中学同学,结交深厚的同窗情谊,那么奉上高昂的房价,纳下投名状,对北京市的有钱人来说,并非难事。

对于原有业主来说,既老、又小、更破的房子,不费吹灰之力,就能尽收1000-2000万元钱,将政、权、资历等资源进行商业化变现。所以,巨额利益在前,无论用上各种手段,都会阻扰来自于教育部的学位资源改革政策。

学区房价格高企,让人望而生畏,就是水到渠成的事情了。

当年所谓的奋斗者,成为了既得利益者。

正是因为触及利益,比触及灵魂还要艰难,我们一定能够想象到,上至教育部,中至北京教育局,下至西城区教委,是怀抱着怎么样无畏的勇气,破冰斩棘,层层推进学位改革的。

至此,北京最后一个未实行「多校划片」的优质教育资源区域堡垒,被自上而下的政策攻破。北京城六区均明确提出新购置的二手房不再享受单校划片政策,统一通过「多校划片」方式入学。

消息出来后,两股明显的潮流,在暗中涌动。

为了抢在7月31日之前,赶上对应登记入学划片的学校,一些家长加快脚步,准备在不到三个月的时间里完成看房、谈判、成交、贷款、过户、落户等一系列手续。

业主们抛售的节奏,却突然加速。通过知名的房产交易平台查询数据,2020年五一期间西城区二手房的日成交量在150套左右,环比增长50%,超过去年高峰水平;西城区的房产成交量,占全市成交量的比例,从不到10%增长到15%,尤其是金融街和德胜片区。

如果过了2020年7月31日,家长即使买到了西城区优质学校附近的房产,也将强制接受「多校划片」入学方式,进行抽签派位,同样一套房子,以前一定入读最佳名校,现在则有可能分流到普通学校。

我们用具体数字来计算西城区学区房,价格受到政策冲击的程度。

如果一套房子原有总价是1500万元,假如剥离了名校之后的纯粹居住属性的价格是1000万元,那么500万元就是学位带来的溢价。

「多校划片」之后,假如孩子被分配至原名校的概率,突然变成了1/5,那么学位溢价应该只有100万元。所以房价将跌去400万元。

这也难怪,政策出来后,西城区的业主们,心态已经崩盘,因为他们听到了银子融化成流水的声音。

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事实上,不仅北京全市六大区,已经全面推进学位均衡、「多校划片」的政策,在南方的特区深圳市,类似改革也已经在破冰了。

2019年7月份,同样的剧本,发生在深圳市龙华区的家长们身上。

在此之前,深圳高级中学北校区,落在了龙华区的红山片区。这里数个楼盘价格,因为学区房的定位标签,价格直接往上涨。那些望子成龙、望女成凤的家长们,在狂热买房的氛围下,咬紧牙关,在最后时刻上车了。

没想到掏空了三代人、六个钱包,好不容易高价买的学区房,却在关键时刻失去了作用。

孩子们不仅无法在深圳高级中学北校区读到小学,还被分流到之前被家长们看不起的其他小学了。

那个灼热的夏天,几百位家长们,内心充满了焦虑和不甘,连续几天奔波于学校和区教育局之间,想讨要一个说法。

但是,答案并没有出乎他们的意料。原来,这一片区同时拥有深圳户口和学区房的家庭数量,远远超过了优质学校的学位供给,教育局不得不采用「大学区制度」,对家庭的学位积分,进行排序。

简单说来,在大学区内有房就获得80分;如果申请片区房子所指定的学校加5分;如果跨片区申请学校,就失去这5分优惠。此外,按房产购买时间计算,每满1个月加0.1分,累计不超过3分;独生子女加2分,政策内或全面二孩加1分。

所以,这些拥有了片区心仪学位的家庭,孩子被迫接受分流,原因无外乎是房产购买时间太短,或者并非独生子女。

更糟糕的是,即使完全合乎所有条件(A类家庭子女),房产+片区内学校+住满三年+独生子女=满分90分,也会因为A类家庭太多,而被迫抽签分流。

比如,深圳高级中学北校区(小学部),招生计划是270人,但是光满足所有条件的A类家庭子女,就已经达到了607人。

僧多,粥少。家长买了学区房的孩子,也没享受到学区房的好处。

家长们如梦方醒,原来所谓的「大学区制度」,只能保证满足所有条件的少数顶尖家庭的孩子入读好学校,对于大多数购买房产不足3年、非独生子女孩子的中产阶级家庭来说,依然要面临分流的结局。

所以,以前大家还谋划着为了孩子读书,通过逐步改善的方式,一步步筹措资金,向学区房靠拢,现在大家明白过来了,为了保证万无一失,必须提前3年多就配置到位。

这基本上消灭了大多数家庭配置学区房的目标奢望。所以,深圳龙华区的家长们,如今“哀嚎一片”,成为了政策变动的牺牲品。

从本质上看,深圳的「大学区制度」和北京的「多校划片」,如出一辙,宗旨都在于打破教育资源和房产的唯一绑定关联,在有限范围内做出相对公平。

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(图源:青驿网@猫骨,版权所有,仅作示意。)

在单校划片时代,学位和房子唯一绑定,为什么会导致学位房的价格,呈现出大幅的溢价?

「学」,是教育,在中国文化中,兴盛了1500年的科举传统。「学而优则仕」的观念深入人心,「朝为田舍郎,暮登天子堂」是读书人的信仰。虽然投胎的子宫彩票,每个人无法自我选择,但是教育依然是第二次阶级晋升的彩票,是阶梯,是上限。

「房」,是土地,在中国文化5000年的封建传统中,土里刨食,安土重迁。有土就有了房,有房就有了家,有家就有了根。房子就是中国人的根,这是下限。

所以,学位房,一箭双雕。学+房,加起来,就是一个中国人的全部希望,焉有不贵之理?

只是,这是一种颠扑不破的客观真理,还是一种虚幻的自我意淫呢?

学区房,真的能保证学区家庭的孩子,在教育竞争的路上,取得先机吗?

北京市的东城区、西城区、海淀区的家长们,为孩子们的教育操碎了心。但是,2019年高考成绩一出炉,理科700分以上的考生共有24人,西城区仅仅有2人,远远落后于海淀区的17人。

同样的现象,也出现在了深圳高级中学北校区的学生们身上。

2019年,该校初三学生第一次参加中考,参考人数约350人,430分以上能保证被深圳市的四大高中名校录取,录取率为17.3%,但是,假如扣除该校的重点班、竞赛班的学生们,仅仅考察依靠学区房的地段生,中考成绩惨不忍睹,高分段全军覆没。

由于深圳市高中教育资源不足,只有47%左右的中考生能够被高中录取,各初中学校为了保证中考的录取率,在中考举行之前,就开始做通部分地段生家长的思想工作,劝阻学生参加中考,直接分流至中职、技校、高学费的国际学校。

所以,名校之所以是名校,难道是依靠学位房入学的「地段生」吗?

由于每个学校都要保证自己的升学率和品牌声誉,因此,都或多或少会跨区选拔优秀生源,组成尖子班级。虽然这明面上违反了各地教育局的规定,但是为了促进良好的竞争氛围,教育局对各名校的做法,基本都是睁一只眼、闭一只眼的。

江苏省苏州市的学区房向来火热,最近2年,苏州房价逆势而动,在今年全国房价稳中下跌的大盘行情中,一枝独秀,学区房更是被追捧到了5-7万元的每平方米单价。

然而,在2019年高考,苏州400分以上(江苏高考满分480分)的高分考生仅141人,不及南通、无锡、泰州、扬州、盐城、南京等城市,全省排名第9,所谓的「苏州学区房」概念,被证明是个大大的泡沫。

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深圳的「大学区制度」和北京的「多校划片」,一定是高高的庙堂,和教育部,从顶层设计出发,意图在全国各大重点城市,推行教育和房产解绑,为学位房炒作降温而下的一盘大旗。缩小校际、区际教育差距,办好老百姓家门口的每一所学校,是治本之策。

虽然短期内,多校划片必然面临既得利益的阻碍,很难迅速复制到全国。但是试点区域已经破冰,连既得利益群体阻力最大的北京市西城区,都能大刀阔斧地推进改革,遑论其他地方?

所以,对这一时代趋势,我们不得不察。

如果学区房的政策风险如影随形,炒作热潮降温,房价开始高位下跌,那么最惨的是哪一批人呢?

明哥观察过不少商业巨擘、企业家群体,也留意过政界权势人物,他们往往不在乎子女在中国传统教育体系下,和所谓的中产阶层的子女,在学区房划定狭窄的高考赛道上竞争,而是在国际学校、私立学校,接受更加开放和多元的西式教育。

更残酷的现实是,世俗意义下的上流阶层人物,压根没想过,通过教育的功能,让子女停留在当前的社会状态,而是在更高视野和维度下,以耳濡目染的方式,将子女提早带入家族所在的圈层。普通家庭、中产家庭所能够达到的上限,很可能是他们的下限。

所以,围绕学区房,巨额投入在教育赛道上的竞争,很容易成为普通家庭、中产家庭的内卷化竞争。

追捧高价学区房的,最焦虑心态的,恰恰是那类本来能力够不着,却敢于在意淫幻想中,加杠杆猛推一把的家长。他们希冀的提升下一代圈层的美好愿望,可能会是镜中花、水中月。

一纸红头文件的目的,是让房子的价值,回归居住;让教育的本质,回归成长。

高位接盘学区房的投机家长,很可能被随时到来的政策重锤,夺走所谓的投资性溢价。政策的庇护作用,如此脆弱。房子周边的基础设施、商业配套、小区容积率、房屋品质,却是固定不变的。

所以,无论是自住还是投资,我们要将主动权握在自己的手里,而不要让自己的财富,受制于脆弱的政策庇护作用。

对大多数中产阶级家庭来讲,与其耗费二代人的积蓄,高位买下学区房,不如将省下来的美好时光,多陪伴孩子,激发子女对学习的自我兴趣。围绕学区房的击鼓传花的游戏,鼓点就要停下来了。


(本文原创发布于微信上的公众号:青驿。该号聚焦于商业、房价、经济、民生等热点话题,揭露社会百态真相。邀请你加关注。)

全部讨论

牛牛永远的爱2020-05-11 01:09

你很明显不了解学区房,美国的 经验学区房是要打分的,而且满分的学区房一直是炙手可热的硬通货,国内的情况也是这样的情况,政策的扰动,只会让不坚定的 投资客落袋为安,本人持有学区房2套,我很安心,毕竟随着经济的发展,教育资源的属性决定了,学区房的投资价值会愈发凸显,国外打分,国内也要打分,