2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作通知》。
一、REITs是什么
REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)，是房地产证券化重要手段。简单说就是大家集资买房，赚租金和房产升值的钱。
美国REIT已经比较成熟了，每年定期分红，还要是90%以上分红，主要分为两类：实物资产和抵押债券。
实物类的REITs就是实际持有各类资产:酒店、铁塔、医院、商铺、写字楼等，抵押债券类REITs就是专门投资于各类抵押贷款债券的。
香港和新加坡也有类似REITs，比如熟悉的领展（港交所代码00823）。
但是，但是，但是，注意了，这次我国的REITs是叫基础设施基金，不是房地产信托，不含有住宅和商业地产。
主要包括仓储物流，收费公路、机场港口等。比如我国香港地区的领展就是持有大量住宅和商铺，这个在大陆不行，至少目前不行。
原因主要是：“房住不炒”。
“房住不炒”这是被反复强调的，很多地方尤其是一二线城市限购，支持自住，禁止炒作，这个大家都知道。
这类基础设施过去只能由政府靠发债融资修建，建成后赚钱基本上问题不大，但建设周期时间长，而且背负比较高债务。
现在把这些建成的基础设施项目卖给社会基金持有，既可以降低政府负债率，还可以为下一轮基础设施建设筹措资金。
举个简单例子，假设一条收费公路投资100亿，按5%利息计算，一年利息支出就5亿。
如果一年公路收费共10亿，扣除运营成本4亿，相当于赚6亿，但要支付5亿利息，相当于最后只赚1个亿，相比于一开始100亿投资，要还100年！
现在如果把这个条收费公路卖给REITs基金，100亿份额可能分布几万投资者，拿到这一部分钱可以很快把负债还掉，那就没有利息支出，一年利润就有6亿，然后按投资比例分配给投资者，投资者年化收益率6%。
作为REITs基金的投资者享有权益就是，如果这条公路赚钱更多，分配到利润自然更多；当然也有可能减少，比如最近疫情大家减少出门，收费自然少，利润分配就少些。
懂金融的朋友一眼就能看出来，国内REITs本质上就是“资产证券化+债转股”。
二、REITs值得买吗？
答案很肯定，值得。
1、无风险收益率下降
大家已经看到了最近无风险收益率下降，余额宝收益率已经到1.6-1.7%了。
2、首批产品质量好
我国一个传统，首批产品打磨时间肯定很长，项目也都是精挑细选的，全国这样多项目，你要是没有两把刷子，凭什么上你这个产品，不上别人的啊？
放在基金领域：这几年的基金：如CDR基金、中日ETF和科创基金，当时认购的时候都有人说割韭菜，结果买的人都赚钱了啊。
虽然这次不知道第一批上哪些项目，但是我觉得第一批问题不大，嗯，比当银行理财好，有个几年不用的钱或是准备养老的钱可以考虑一下，真的。
3，流动性
很多人可能会觉得余额宝可以随时取出，更方便。这个大家可以放心，这种基础制度上都会替大家想好。原文是这样说的，这类基金封闭式运行，符合条件可向证券交易所申请上市交易。
就跟现在交易所上市的封闭式基金一个道理，你要直接赎回是不可以，但你可以在交易所卖给其他投资者。
估计第一批REITs基金收益率应该比国债高，前期优质资产上来，收益率有可能超过10%。
近二十年来，北美地区REITs年化收益最佳(13.2%)，欧洲次之(8.1%)，亚洲REITs平均收益最低(7.6%)。
三、REITs怎样买？
1、长期持有
就是等分红和升值呗。
2、美国经验
什么时候买入？这次疫情就看到了，有些类型的REITs平时看起来还不错，但是一到关键时候，不靠谱，跌的一点也不少，砸坑时候买入。
说好听点就是“别人恐惧时候我贪婪”，“人弃我取”。
四、利好基建投资
基建投资确定性更强，不论是新基建还是老基建均会受益于此，一些公司自己不仅是施工方，而且通过PPP等形式深度参与了基建项目。
招商证券统计数据也显示：基建审批项目数出现加速态势：
从开工情况看被视为基建“晴雨表”的挖掘机，销量已出现大幅攀升势头：Wind资讯显示，3月份国内挖掘机销量49408台，同比增长11.60%，同比增速时隔两个月重回正增长，且销量创出单月历史新高。
基建项目REITs说白了就是给了地方政府空间，可以继续搞基建。
过去几年，基建和泛基建产业链似乎不大受资本市场待见，“风口上的猪”这句话很多人听说过，但是基建真不是。预见性很好，不一定带来好的业绩。
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