“从没见过空置率这么高的别墅区！”

中国基金报

来源：e公司官微

前两日，一则深圳东部华侨城天麓三区亏本卖房的消息在朋友圈流传。

消息显示，天麓三区一套花园复式洋房212平，业主在2015年购买，房产证登记价约1112万，现在只卖800万，亏损312万，还不包括利息税费等！业主表示“急用名额上户急售”。

单价才不到4万，还是资源稀缺的豪宅？相比深圳福田、南山动则10万+的单价，靠挤破脑袋才能抢到的豪宅，这个价格让刚需们看傻了眼。

被贱卖的豪宅

坐落在深圳盐田东部海岸大梅沙旁的东部华侨城天麓，一度成为深圳最贵豪宅之一。在国内外拿过多个奖项，包括曾经荣获过联合国“全球人居环境最佳社区”，还曾三次入选中国十大超级豪宅年度排行榜，称得上是名副其实的豪宅。

这个豪宅，在十年前就非常有名，海拔468m以上，由央企华侨城开发的住宅；2003年批地开发，2007年入伙，产权70年（2003~2073年）。

据悉，2008年8月，天麓二区开盘，单价为7-9万/平。2008年年底，一、二、七区入伙，独栋单价为6-10万/平，双拼单价为4-7万/平。价格最高的是2009年底发售的八区，成交价高达128679.39元/平，创下深圳有史以来最高的价格纪录，前后共成交52套。

如今12年过去了，深圳房价早已实现多轮上涨，有些甚至涨了十几倍，天麓的均价却并未呈现太大变化。这几年来，“天麓降价卖房”的消息一直都有。

记者在中原地产网上看到，目前天麓别墅区价格不一。八区独栋毛坯价约15万/平，六区还有独栋毛坯约4万/平的，三区独栋带豪装的单价9万/平。据中介透露，天麓叫价9-15万一平米的一手、二手房产基本是0成交，流动性完全丧失。

虽然别墅和大宅本身成交周期就较长，不能和普通住宅相比，但是，天麓的拍卖房基本都要流拍2次，即使以评估价的6.4折进行第3次拍卖，成交概率也只有十分之一左右。如果不是因为拍卖房相关规定的限制，如果可以继续打折直到拍卖成交的话，说不定会看到五折、四折甚至更低的成交价格。这就很能说明问题了。

我们知道，普通住宅拍卖，在年景好的时候，往往可以溢价成交。即使年景不好，也可以评估价的8.5折至9.5折成交；地段一般的别墅、大宅稍差一点，一般8折左右可以成交；福田香蜜湖片区的房产更是紧俏，即使是“香蜜湖壹号”这种总价4000万、5000万的别墅或大宅，也基本上可以在首次拍卖时就以评估价成交。简直就是货真价实的硬通货呀。

据当地中介了解，这种降价现象很正常，多数房主如果不低于市场价都不好卖，降价了可能还有机会。

记者曾驾车沿着天麓别墅区的盘山公路观察发现，每个区建筑风格都不太一样，有欧式也有偏中式，房子都很漂亮。就是大多房子杂草丛生，茅草长得比人还高，大门都看不见，显然已经空置很多年。随行的朋友笑谈：“打瓶酱油还得开车去5公里的山下，有钱人的生活也要有烟火气，这么山长水远的，谁住？从来没在深圳见过，空置率这么高的别墅区”。

山顶空置率有多高？中介也说不清楚，讲大概15%左-20左右的入住率，低的区可能连10%也没有。毛坯房太多，很多都是买过来坐等升值，如果再装修还得再砸一笔费用觉得不值得。

这种拥有山景，海景的豪宅洼地不应该是所有富豪都追捧的吗？事实上，盐田成片山海豪宅曾令人仰望，如今却并非是富人趋之若鹜的向往地，甚至遭遇“嫌弃”。不少人甚至形容盐田豪宅楼市是“给有钱人挖的坑”，眼看深圳多年来多区房价已升值数倍，当年高价购置的“豪宅”如今却低售，甚至“贱卖”。

学位这个因素是关键

一边是“贱卖”成百上千万，无人问津；一边是冻结上百亿，千名土豪抢百余套，同样是资源稀缺的豪宅，为什么天麓“打骨折”却还是没人要？

针对这个楼盘具体情况，早有业内人士给出了答案：

一是，地段偏远。提到盐田，深圳人第一印象是依山傍海的景观资源以及节假日那一眼望不到头的拥堵车流、如同下饺子般的海滩，而对于盐田的楼市，大多数人眼里只有远、偏。

二是，交通不便。即使从山脚下出发，也需要开15至30分钟的山路才能到达，深圳的富人多集中在福田、南山，路上至少要花1.5小时左右，根本无法正常通勤。

三是，地理位置不好。每年有三分之二以上的时间被笼罩在云雾当中，能见度只有十几米，大家在网上所看到的天麓美景，只有在为数不多的日子里，在个别时间段内才可以拍得出来。山海景观湿度过大，整天云山雾罩的，对心理和身体健康也不利。这一点可能是对有实力的潜在购买者影响最大的不利因素。

显然，“房住不炒”同样适用于价值不菲的千万豪宅。房子首先是用来住的，失去了自住需求的豪宅，实际上已经失去了拥有价值。

在房住不炒、楼市投机行为退潮的当下，市中心的豪宅产品以其稳定的保值升值潜力备受高净值人群的青睐，豪宅产品的需求将持续受到支撑。这中间，深圳人有钱人对豪宅的理念早已发生变化：宁愿买南山、福田的大平层、公寓，也不愿买远郊的别墅。

对于买房升值的考量因素，李嘉诚就曾经说过：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”没错，地段、地段还是地段，买房就是买地段，豪宅也不例外。

为什么地段这么重要？因为地段决定了房子所能附加的资源，这其中，学位又是深圳豪宅升值最强有力的助推器。在深圳，一个再优质的楼盘，如果没有好的学位做支撑，价格也难涨上去。

华侨城算是早些年的老牌豪宅区，但是现在来看他其实已经算不上豪宅，其中很大的一个原因是没有优质的学校，而非房子陈旧。事实上，深圳名校百花小学附近楼龄上20年的老房价格持续高位。

2017年，深圳的房价暴涨过后，深圳湾的价格已经是超高，但是深圳湾学校的落定，更进一步推涨了深圳湾的房价，二轮暴涨，一个太古城的小房子从2017的10万跳到现在的17-18万一平。

也许有些人觉得学位没那么重要，但是在深圳好的教育资源太缺乏，人口又持续不断增长，未来学位依然是房价重要的支撑，一线城市的豪宅也不例外。

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