大概十年前，我研究上市公司预收款的形成时候发现，预收款的形成主要有三种原因，一是供应紧张，下游提前打款，代表是茅台；二是产品金额大，生产周期长，生产商需要化解生产风险，代表是房地产，某些大型专用设备和某些超级工程；三是商业模式导致，代表是商超和服务业的预售卡以及支付宝。所以房地产行业实现现房还是期房销售，不是人为决定而是市场自然形成现象。房地产金额巨大，生产周期长，再加上供应紧缺非常容易导致期房销售制度。资金对于买房人而言时间价值不高，但对于房地产商成本就很高，如果全部实现现房销售，资金压力和市场风险就会全部压给开发商，快速周转模式也会被打断（香港慢周转屯地模式后果就是高房价），最终开放商需要从房价上涨来补偿风险和成本上涨，如果不让涨价又变成走后门买房。人为规定不符合市场规律的后果是全社会福利的损失。