大涨13%，地产牛市要来？

01

政策利好

上周五（2月14日）上证指数站稳2900点，以2917点收盘。

收盘后，证监会发布上市公司再融资制度调整的规则：

一句话概括：让创业板企业更方便地融资，为优质科创企业渡过疫情难关保驾护航。

我发现政策常在周五收盘后发布，想必是消息经过周末两天充分传播和运粮，万千投资者早已憋不住...

疫情期间，有关股市的各类政策不断：

2月2日关闭融券业务，禁止卖空；

2月3日人民银行开展了1.2万亿元公开市场逆回购操作，为市场释放流动性。

虽然疫情还没完全控制下来，但股市早已抢跑，从2700点一路冲上2900点。

上证指数日K线

在证券市场上，最悲观的时候，往往是股票的最佳最佳买点。

就像2月3日鼓励大家放开手加仓的时候，有些读者想等疫情结束再买，至少是再观望一阵。

但等疫情完全控制，或开始好转，股票早已不是最悲观时期的价格。

经济增速的预期也是这样。

疫情期间，想必各位看过不少财经媒体在一本正经地计算，疫情会对经济造成多少万亿的影响。

再借助2003年非典的案例，得出今年GDP增速6%的任务不保的结论。

财经媒体习惯于用静态的历史数据分析当下，但投资买的是动态的未来。

02

地产分析

1.地产表现

在大家都认为经济可能不及预期时，证券市场已预先猜测地产政策将有所松动，扛起保经济增速的大旗。

这种预期反馈到股价上，就是我们“薪资翻倍计划”第一重仓指数——300地产大涨：

沪深300地产指数

从2月3日以来，沪深300地产指数大涨13%。

在上周四、周五各大指数都在回调时，300地产指数逆势上涨5个点，成为市场关注的对象。

由于港股账户入金需要2-3个工作日，我担心错过最佳行情，于是2月3日早盘在A股账户买了些地产股，目前收益也接近15%。

2.基金表现

在公众号实盘展现的“薪资翻倍”定投计划，重仓了招商沪深300地产等权重分级（161721）这只基金。

从这几天的表现来看，涨幅虽然不小，但是没跟上300地产指数的涨幅：

以2月13日、14日为例，300地产指数分别上涨了2.15%、3.1%；

招商沪深300地产分级这只基金只上涨了1.46%、2.82%，小幅跑输指数。

但从这只基金上季度披露的，占63%权重的前十大持仓来看，持股都没啥问题，不知为何总是跑输指数。

可能是未披露的30%持仓，部分买入了其它行业的股票？希望基金经理少点骚操作，跟紧指数就好...

03

地产牛市？

上周地产股票表现优秀，加上地产扛经济增速大旗的预期，市场开始出现“地产牛市”的观点。

虽然公众号的实盘展示和个人股票持仓都将地产行业作为第一大持仓，但我倒没有这么乐观。

科技行业在去年和今年受政策倾斜，说今年有“科技牛市”我是相信的。

科技股目前估值高企，股价仍不断上涨。如果说牛市就是吹泡沫，科技股就是牛市进行时。

我个人投地产，预期是赚企业利润+估值修复的钱。

一家企业长期ROE高达15%甚至是20%，分红率高达4%以上，市盈率却只有6-8倍，这是令大部分投资者难以置信的。

但如果说这是地产企业，大部分投资者又觉得太合理了。

我认为这不合理。

从16年地产进入宏观调控以来，地产股估值一路下杀，在去年9月和今年2月都低于历史99%的时间，在这两个时间买进去：

①估值继续下杀的可能性很小，可以赚地产龙头企业每年15%-20%的利润钱。

②再碰上经济下行地产调控边际松动，市场将地产股的估值修复到8-10倍，那么还有20%左右的估值修复钱。

③如果地产调控结束，进入长期稳健发展阶段，估值修复到正常水平，股价上涨难以想象。

结束调控近期可能难以实现。不过地产牛市总会来的。如果现在来，我现在高兴；晚些来，我晚些高兴。

04

投资心得

从去年投资地产行业开始，我似乎更加理解巴菲特“长期不卖”的理念。

所谓“长期不卖”，并不是持股不动，而是持有的企业足够优秀、找不到卖出的理由。

比如查理芒格找到了巴菲特这个合伙人，持股伯克希尔公司，企业长期年复合投资收益率高达29%，他为什么要卖呢？

以我自己为例，四季度买地产股赚了20%以上，看了下估值依旧不贵。碰上疫情地产股跌回原价，又赶着把手里攒的余钱全投进去。

如果股票价格依旧匹配不上企业的价值，为什么要卖呢？

当然，我并不认为地产企业有多么伟大，这只是最近的一些投资小感悟。

以后的投资路上，应尽余力挖掘伟大的企业，而不是关注投资App的涨幅榜又有哪些股票涨停。