疫情对地产行业的影响有多大？

疫情当前，对绝大部分行业来说，都有着明显的负面压力，地产行业也不例外。但过分的担忧是不必的，如果2月底之前能够基本恢复开工，从整体上来说地产行业的负面影响还是可以承受的。当然，这种大格局上的变动，会加剧行业的分化，对某些已经步履维艰的企业来说，这可能是压倒骆驼的最后一根稻草。

作者：朱酒

来源：雪球

一、2020年，商品房销售面积将继续下降

2019年，全国商品房销售额虽然还保持了6.5%的增长，但销售面积已经出现了0.1%的下降。由于2019年，房企新增土地的购置出现了高达两位数的下滑，2020年，正常情况下销售面积也是很难增长的。随着开工时间的全面延后，各家房企的可售面积会相应减少，直接导致全年商品房销售面积的进一步下降。

二、房价继续上涨，销售额增速下降，但仍会保持整体性增长

购房属于低频消费，也是很多普通家庭一辈子最大的一笔消费。即便当前各城市的售楼处全面封闭，但春节前后本来就是购房的最淡季节，甚至整个一季度的销售也会大大低于其它季节，正常情况下全年占比仅在20%左右。可以预见，疫情解除之后，购房的报复性反弹会一触即发，大大弥补这段时间销售的空白。

更加重要的是，2月初央行便释放了1万多亿的流动性，在货币政策上会比过往两年明显宽松。同时，可售面积的下降，将使部分地区的房屋供应出现短缺。2020年的房屋销售价格仍然有提升的空间，可以弥补销售面积下降的负面影响，全年销售额有望继续提升，但提升幅度很难高于去年的6.5%。

三、具备土储优势的房企，会占据先机

在过去几年经济持续增长的大背景下，居民的收入稳定提升，购房需求始终旺盛。真正决定房企销售增速的核心因素是在供应端，是其在一二线城市的优质土地储备数量。实际上，2019年销售面积的下滑，与2018年土地供应不足有直接关系，而在此背景下销售额仍然上涨了6.5%，足以说明市场保持在一定的景气状态下。

面对市场整体供应不足的状况，土储优势明显的房企，可以适当调整开工量来弥补2月份耽误的工期。而那些原本土储不足的企业，由于当前商品房用地的出让也出现了大面积停滞，即便疫情解除之后，新增地块大部分也很难在本年度为销售业绩做出贡献，2020年的业绩增速会比较难看。

四、对头部房企来说，现金流压力不必过分担忧，并购会进一步加剧

只要不是特别冒进，地产企业手里的现金流会比大家想象的更好。不开工，就不必支付工程款；特殊时期，土地出让金和税费，可以与政府协商延期支付；现在的地产商都是管理型企业，施工、销售、物业等人员绝大部分都是合作单位的，人工对开发企业来说压力不大。
最大的一部分支出是负债，对现金流管理好的企业来说，4、5个月时间都是可以支撑的。而且如果销售长期无法正常进行，政策上融资端也会放开，只要优质土储还在，借新还旧并不是难事。

而对大量的中小房企来说，抵抗突发事件的能力较弱，融资能力也明显不足。2020年会是一个行业并购年，我们可以看到大量房企被迫参与到并购之中，甚至会包括一部分TOP100行列的著名房企。

五、政策会适度宽松，但不要期望过多

有些人在分析2020年全年行情的时候，对政策放松寄予厚望。确实，地产对经济的直接拉动作用是各行业中最明显的一个，在如此大灾之后，放松地产行业的各种限制应属正常之举。

但也不要对政策的放松，做过多期望，想想2018年川普杀伤力最大的时候，都没有放松调控手段，2020年也不会去做饮鸩止渴的事情。事实上，房地产的群众基础恐怕比很多人想象中更加深厚，大家都被关在房子里一个月之久后，对居住的要求只会更高，对好房子的需求只会更多。

如前面所述，2020年商品房的供应量整体上是会下降的，货币政策的流动性是在加强的，2020年疫情之后的房地产市场，只会比原来预期中更好。严控了几年的房地产调控政策，最好还是严格执行，千万不要因为短期效益影响长期政策方向。

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