今天刚好@大只若鱼 提到了买房的问题，我说到现在改善型购房不如买一套小的租一套大的，今晚就以这个案例做一下沙盘推演：
假设某一线城市白领夫妇最近刚好因为孩子上学有换房的需求，卖了手里的房子后还完贷款后手里有600万，现在有两个方案和相关的条件：
安案1： 买一套小两房500万，然后租出去一个月租金7000元，首付200万，贷款300万，贷款利率5.15%，按揭30年月供16380元，然后租一套市值1200万的房子，租金14000元，方案1每月现金流出23380元 ；
方案2： 是买一套四房1200万自住，首付480万，贷款720万，贷款利率5.15%，按揭30年月供39313.89元 ；
按照现在一线城市的房价情况，未来房价可能涨幅会略低于名义的GDP，以未来每年房价上涨幅度为6%计算，以资金投入股市复利为10%计算投资回报率计算两个方案12年后的总资产区别，方案1付完首付后有400万可以做投资，方案2付完首付后有120万可以做投资，方案1相比方案2每月现金流金多了1.6万也可以做投资。
推演结果如下：12年后方案1的净资产为2541万元，方案2的净资产为2103.6万元，其实本推演还没有考虑1200万的房子可能发生的豪宅税的问题，如果产生了豪宅税，那么方案二600万-投资收益后的投资复利将进一步减少，两者之前的差距将进一步拉大，所以如果你现在拥有投资回报率高于10%的能力，可能方案一更适合你，一个小小的选择可能会带来12年后相差四五万元的差距，相对于很多人来说，四五百万元的差距相当于十几年白干了。@今日话题 $万科A(SZ000002)$ $融创中国(01918)$ @DAVID自由之路
精彩讨论
奇诺岗山居客2019-11-16 20:34住在自己房子和租房的感觉天壤之别，投资是为了生活更好，不要本末倒置
老范的空间2019-11-16 20:34自己的房子小也住的舒服，租个大的也不舒服。。。
单缥烟2019-11-16 20:45安案1： 买一套小两房500万，然后租出去
错错错,完全可以买个100万15平方的小房子放户口,然后所有的钱投资
流点名气2019-11-16 21:5512年后2500，按照现在汇率7，大概350万美金，你知道在美国什么水平吗？你让美国人咋想的？
大苹果的飞飞2019-11-17 12:39首先，对于复杂的情况不要指望自己能算得清，光一线的房价是否能够跑赢GDP就是一个很复杂的参数了，完全不可控。
其次支付的房租不要太高级吧，如果你现在付出的租金达到了你支付能力的天花板，但是你无法保证你的赚钱能力还能保证下去，一旦房租上涨，或者你的支付能力下降，你无法负担这样的租金，换便宜的会导致生活水平的下降，这对你的生活心理其实是一种打击。人生的希望和乐趣在于芝麻开花节节高，而不是相反。
流出足够的余地的生活和投资。比方说能负担2000万的房子，我住一千万的，能负担1000万的我住600万，等到财务能力上一个台阶，再往上推进，一直保持余力，这是我的看法，还有一点房屋买卖牵涉到税费成本，如果有房子有股票，也许不动会让你少赚些，但是不会让你踏错节奏，一步错步步错。
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住在自己房子和租房的感觉天壤之别，投资是为了生活更好，不要本末倒置
安案1： 买一套小两房500万，然后租出去
错错错,完全可以买个100万15平方的小房子放户口,然后所有的钱投资
12年后2500，按照现在汇率7，大概350万美金，你知道在美国什么水平吗？你让美国人咋想的？
首先，对于复杂的情况不要指望自己能算得清，光一线的房价是否能够跑赢GDP就是一个很复杂的参数了，完全不可控。
其次支付的房租不要太高级吧，如果你现在付出的租金达到了你支付能力的天花板，但是你无法保证你的赚钱能力还能保证下去，一旦房租上涨，或者你的支付能力下降，你无法负担这样的租金，换便宜的会导致生活水平的下降，这对你的生活心理其实是一种打击。人生的希望和乐趣在于芝麻开花节节高，而不是相反。
流出足够的余地的生活和投资。比方说能负担2000万的房子，我住一千万的，能负担1000万的我住600万，等到财务能力上一个台阶，再往上推进，一直保持余力，这是我的看法，还有一点房屋买卖牵涉到税费成本，如果有房子有股票，也许不动会让你少赚些，但是不会让你踏错节奏，一步错步步错。
每个人投资的目的或者说理解可能不太一样，常见的几种：
A、生活质量不能下降，投资主要是为了储蓄，顺便增值。
B、投资是为了明天的生活更美好，我愿意适度降低今天的生活质量，衣食无忧之后在开始丰富自己的生活。
C、我要实现利益最大化，收益最大化，财务自由之前省吃俭用做投资，即使有钱了我也坚持简朴的生活。
确定股票一年10%,啥不买1200万的房子，然后做高评估价格，二次抵押贷款呢
投资从来都不是计算出来的要是人人都能计算出来，那都是赚钱了，包概你做的生意，投资也好，越少数人去干，你才能赚钱，赚大钱要看命数，性格，技术才是最后
1200万的房子很平常，但是供房一年50万元，却不是小数目。其实说明很简单的道理，这个房子不是值1200万元。