一个时代结束！炒房客每天都亏钱的日子来了...

一位球友发帖称：自己入手的房子三年都没涨过了。

坐标龙华区某楼盘，2016年6月卖到5.8万/平，等到了2018年新区开盘，开盘当天3个99折优惠下来均价是5.8万/平米，与2016年的开盘均价持平。

2019年开盘价则是6万，基本没涨。如果2016年买了二手房，甚至还会亏损。这绝对不是个例。

近日，中泰证券宏观首席分析师梁中华（以下简称中泰宏观）在其最新研报中指出：

从投资的角度来看，如果房价不上涨、甚至说房价涨幅小的话，持有房产每天都在亏钱。比如上海市持有房产的总成本有将近9%，而收益只有1.2%都不到。当前（国内）至少有一半以上的城市，持有房产已经开始亏钱。

炒房每天都在亏钱的时代已经来临！那么炒房客的资金都去哪儿了？

据券商中国报道，有知情人士表示，近期不断有原来炒房的资金进入股市。“一些券商营业部最近的证券保证金余额在持续增加，已有营业部出现连续每天增加几千万的情况。这些钱中，有一些是原来的炒房资金。”

炒房的每天都在亏钱

中泰宏观在其最新研报表示，从大类资产配置的角度来看，过去十年买房早的、买房多的都赚得盆满钵满。

通过测算了过去十年我国各类资产的投资回报，其中债券考虑了利息收入，股票考虑了分红收益，房地产采用中金标准数据公司发布的住宅投资收益指数，考虑了租金的回报。

结果显示，过去十年如果投资大宗商品并一直持有，累计能得到30%的回报，投资债券有51%的回报，投资股票有57%的回报，而投资房地产能够获得265%的回报。而事实上考虑到结构性的机会，很多核心城市的房价过去十年涨了3、4倍都不止。

如果考虑到杠杆的因素，炒房的投资收益则又要翻几倍。毕竟加杠杆买股票的投资者是少数，而买房加杠杆则非常普遍。即使首付比例50%，买房也自带了一倍的杠杆，获得的投资收益都是翻倍的。

而如果首付比例是30%的话，自带的杠杆更高。所以过去十年早买房、多买房是最正确的大类资产配置决策。

但如果房价不涨，那么炒房者其实每天都在亏钱。以上海的情况为例，如果持有一套房产，纯粹房屋居住用途每年带来的租金收益只有1.6%，而过去一年上海的房价非但没涨反而下跌，资本利得收益大致为-0.4%。

事实上，炒房亏钱的又何止是上海，百城房价统计中，有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6%，即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算，在这些城市拿着房子都是亏钱的。而且绝大部分小城市租房市场很小，房屋空置率高，租金收益几乎可以忽略不计。

而往前看，棚改货币化的政策逐渐退潮；LPR改革后，货币政策基本形成了对房地产领域收水、对非房地产领域放水的结构性宽松格局。在这种背景下，房地产的大周期和政策决定的小周期都会向下，房价也会有回调压力。

据中泰宏观测算，我国居民有近6成资产直接或者间接配置到房地产领域，而中小城市房产的流动性（变现能力）其实很差，二手房很多要折价才卖得出去，所以看似房价上涨带来了很多浮盈，大家账面上都有很多资产，但当需要用现金的时候，其实很难变现。

02

房子可能难再涨了

中共中央政治局7月30日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。除了“房住不炒”的定位之外，还多了一句分量十足的话语：

不将房地产作为短期刺激经济的手段。

据国家统计局数据显示，上半年全国商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%。事实上，今年前6个月，全国商品房销售面积累计增速全部为负。要知道的是，自今年1-2月份出现的销售面积下滑是43个月以来的首次。

在很早以前，就有专家预测中国楼市的天花板在15万亿元人民币左右。这一数字其实在2018年就已经达到了。最近，重庆原市长、中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在演讲中就表示，今后十几年，中国每年的房地产新房的交易量不仅不会总量增长翻番，还会每年小比例地有所萎缩。

他认为，十几年以后，每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内，大体上减少40%的总量。

拐点来了。再来看一下上半年，万科、恒大、碧桂园的销售额情况：

碧桂园上半年合约销售额3895.4亿元。和去年同期相比下降了约230亿元，下降幅度约为5.56%；权益金额同比下滑约0.56%。

恒大2019年上半年合约销售额同比下滑7.06%，为2825.4亿元；权益金额为2687亿元，同样同比下滑约7.06%。

万科权益金额从2018年上半年的2121.1亿元到今年上半年的2009.6亿元，下降5.26%。

在往年，这三家的速度不可谓不快。从2012年到2018年，碧桂园的合同销售同比增速从未低于10%，年复合增长率50%，万科年复合增长率则是26%，恒大29%。

据不完全统计，在过去至少9年内，这三家房企从未出现过大幅度的销售下滑。作为布局遍布整个中国各级城市的三大龙头房企，它们销售的下滑实则指示反应了整个市场的情况。

为了促销，碧桂园甚至开始降价。根据碧桂园每月的销售公告，整个上半年其均价为9013元/平，相比2018年的9267元/平，这个数字下滑了2.74%。7月，头部房企的销售下滑仍在延续。

根据克而瑞的数据可发现，Top 10房企7月的权益销售额全部低于6月，而且下跌的幅度还不小，平均下降了28%；绿地和华润更是超过50%的断崖式下跌，只有保利和龙湖的下跌幅度在10%以内。

除了面临需求端的滑落，房企更要直面供给端的收紧。

7月份，银保监会对多家信托公司和银行进行窗口指导，要求控制房地产业务增量和增速，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产监管要求。

据克而瑞统计，从融资成本来看，今年上半年，95家房企境内发债的平均成本为4.97%，境外发债的成本则为8.34%。事实上，2018年以来，房企境外债的发债成本便一直居高不下，特别是2018年10月，境外发债成本突破8%，之后均维持在7.5%以上。

房地产行业的发展本质是靠杠杠和债务驱动的，融钱困难后，一大波小型房企面临破产清算。截至7月23日，今年全国共有271家房地产企业宣告破产。

03

股票成大类资产中较好选择

平安证券首席投顾李信军表示：看上去9月份并没有什么值得担心的利空。反而各种利好在累积，按道理市场会火起来。而且从中期来看，在房地产受压制的情况下，还有什么大类资产值得配置呢？股市无疑是一种比较好的选择。

据央行网站消息，为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，中国人民银行决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司）。

为促进加大对小微、民营企业的支持力度，再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，于10月15日和11月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点。

央行有关负责人表示，此次降准释放长期资金约9000亿元，其中全面降准释放资金约8000亿元，定向降准释放资金约1000亿元。

中国证券报援引机构分析称，此次降准利好金融和实体经济，对股票、债券等大类资产也具有普惠效应。具体来看，

中信建投策略研究的分析师张玉龙、罗永峰在其最新研报中表示，按照国常会目标，实体经济融资成本全年需下降1%。

以当前上证指数11倍到12倍左右的估值水平来看，对应的股权资产的隐含收益率就是7%到9%之间，如果利率下降1%，股权资产隐含收益率应该是6%到8%之间，估值将能够提升10%左右。

从增厚利润角度，利率下降带来的利润提升幅度在15%-20%。逆周期调整再发力，利率仍在下行通道，利润估值双双受益。在利率并轨之后，本次央行实施年内第三轮降准，信用宽松和利率下降将逐步实现，盈利触底可期。

总结

种种迹象都表明，中国房地产市场，正迎来一个重大而深远的转折点。

面临楼市数十年未有之变局，炒房客将面临重大的选择。房价即使不跌，维持原状，炒房客也已经无法忍受。因为，对于炒房客来说购房是要有融资成本的，房价只有每年上涨10%以上，才能安心。

如果是高杠杆，还会承担断供的风险。《每日经济新闻》就报道过一个炒房客的故事：

2017年年初的时候徐某和几个朋友一起跑了几趟外地，陆陆续续投资了四套房产，用了各种形式的贷款，连本带息总共贷了1100多万，平均每个月大概还十万的样子。

随着徐某的失业，其额外收入只能还上新的贷款，旧贷款和家人的开支像大山一样压在他的身上，压力巨大，每天早上起来看着一地的头发发愁。

最难的时候，他把名下房子降价几十万的挂出去卖，到现在也没有一套能成交的。到最后只能咬牙断供。他说，银行打来电话确认的时候，他的“心在滴血”。

对于刚需而言，面对房地产这个特殊的拐点，可以趁着市场调整择优选择。不过策略和之前买房需要有所不同，最好结合自身的情况，量入为出。那种需要咬牙买的房子，得慎重考虑。毕竟情势不一样了。

注：本文综合自球友@楼市头条、李迅雷金融与投资、每日经济新闻。