这个问题讲清楚非常复杂。我尽量从简单的逻辑去剖析。

一、到底有没有泡沫？
答：有泡沫。大概高估了100%。可从房价收入比、租金比与市场无风险利率对比得到。这个问题基本是没有异议的。

注：部分人狡辩称三四线人口持续进入一二线，那么一二线的房子永远稀缺，可以永远涨，没有泡沫。这个说法纯属胡扯。任何资产都是稀缺的，问题只是价格。一二线房子的稀缺性已经通过价格充分反应，人口即使涌入，买不起，也谈不上需求，更何况现在一二线房价太高，人口流入趋势逐步放缓了。

二、为何房价泡沫就是不破
答：房子持有者预期收益率等于租金率减去折旧率加上预期房价上涨率（目前的租金率大约和折旧率差不多）。如果房价上涨率高于无风险收益率加风险溢价率，那么持有房子就是合理的。由于中国从2000年之后，房价的年化增长率显著高于无风险收益率加风险溢价率，因此持有房子在经济上是合理的。这个可以解释2018年以前的房地产市场。

2018年以后的房地产市场逐渐的不能由上述理论解释，因为事实上房价因为诸多因素（主要是居民杠杆过度没钱了）涨幅很可能趋势性的下降了，因此预期收益率曲线变了。

但为何没有破呢？

两个原因，第一是时间不够长，毕竟才一年多，趋势扭转没那么快，这个不是主要原因。

更大的原因，是目前政府堵住了房价泡沫破灭的漏洞。

三、房价漏洞有哪些？怎么堵？
答：漏洞之一：供应过剩。解决方案：政府控地。这个全世界都没有，我们独一份。
漏洞之二：资金外逃。解决方案：控制资本外逃。
漏洞之三：债务危机。解决方案：各地方政府维稳控制。
漏洞之四：个人需求崩塌。解决方案：目前这个没有非常好的办法，这个是很大的弱点，但目前可控。

四、房价什么时候跌？
答：就看上面四个漏洞什么时候堵不上了，就要跌了。

低姿态

最近碰到一套好房子，边套，视野开阔看山不看海的电梯毛胚三房。房价刚好是我2018年的炒股利润。不多想就买了，全款支付，没有用到银行贷款。股市越烂，房价越是坚挺，年复一年，很多人手上的钱越来越多，总要有个去处。

我也判断有泡沫，但这个泡沫受到强力调控，可能确实不容易破。

memao

漏洞之四：个人需求崩塌。解决方案：旧城改造！

JavaCrab

格林斯潘说过，泡沫只有在破灭之后，才能称之为泡沫。换言之，任何你认为高估的资产，都不要轻言泡沫。股票市场在整体市盈率超过60倍的时候，通常很难维持长久。远至2007那场牛市，近至2015那一场牛市。而中国一，二线城市的租金回报率只有1.2%-1.5%, 换成市盈率是60-80倍。并且还有继续攀升的趋势。以下是一部分解释
1. 房产对一部分人是投资品，对另外一部分人是消费品，特别在婚恋市场上是重要的催化剂，如果是消费品，估值就不适用。

2. 长年的房产调控，都是畏手畏脚，生怕用力过猛，造成房价大跌，从而形成金融风险。这种降温的调控反而降低的房产的波动性，维持一种“长牛”的迹象。所以反而起到了反作用，人们会觉得调控了房价也不降，那么永远不可能下降。以至于人们认为房产是一种下可保底，上不封底的投资产品，就像可转债一样。
3. 除房产以外的其它投资品，投资预期得不到满足，存款的低利息，P2P的高风险，股票的高波动，都让人们避而远之。
4. 外汇又管制限制人们投资国外优质资产的便捷性。

因此在实体经济凋零的情况下，房产反而成为资金抱团取暖第一选择。

不过随着投资占比越来越高，消费属性越来越弱，而房租产生的现金流微乎其微，贷款成本越来越高，风险也将越来越集聚。

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