根据兴业证券研究所的统计，在1964-2013年共计50年的数据中，全球大类资产涨幅最好的是股票，其次是地产，该规律在绝大多数国家和地区都成立。
作为兼具居住和投资双重属性的刚需产品，房子也是人们日常生活中绕不开的话题。在房地产投资中，有句话非常流行“买房最重要的是地段、地段还是地段”。但根据个人的观察，买房最重要的其实是人口、人口还是人口。
因为地段可能因为周边经济环境的变化而价值降低，典型的如美国金融危机前后的底特律、油井搬迁前后的玉门以及部分城市的老城区等，但是人口聚集注定会产生大量购房和租房需求。
下面从几个方面看看这一结论的适用性。
北上广深过去10多年，谁的房价涨幅最快？谁的房价涨幅最慢？
最快的想必大家都知道了，是深圳。
那么最慢的城市是谁呢？估计很多人会猜错。
这个城市是上海！
这里使用房价最真实的二手房作比较对象，为了统一口径，使用房天下不含别墅的住宅商品房价格指数作为比较指标，房价指数均以北京2005年底的房屋均价为基础（基点为1000点）。
2005年初，房价最高的城市是上海，其次是深圳和北京，最后是广州。当时上海的房屋均价接近北京的2倍。到2019年4月，房屋均价最高的城市是深圳，其次是北京、上海和广州。
由于广州前几个月的数据缺失，这里比较2005年6月至2019年4月之间的二手房屋价格指数涨幅。
期间深圳房价指数上涨了672%，北京上涨了644%，广州上涨了601%，涨幅均达到600%以上。上海房价指数仅上涨了276%。
难道是上海地段变差了?
非也，是上海人口增速变慢了。
备注：单位万人，因统计数据出来的晚，目前只能取到2017年的口径。
从四个一线城市的常住人口增幅看，2005年-2017年期间，广州和深圳常住人口增幅超过50%，北京常住人口增幅超过40%，只有上海常住人口增幅不到30%。
从个人研读的一些史学资料看，无论是什么因素引发的一个城市人口激增，均会显著推高当地的房价。
就拿近期房价疯长的西安来说。该城市之前的房价整体并不显山露水，曾长期在一个小区间震荡。但是2017年3月起，西安开始实施规模空前的吸引人才政策。2017年新搬迁人口增长25万，2018年人口迁入近百万，对房价产生了最直接、最持久的刺激。
可以看出，西安房价自2016年年中跟随全国市场见底后，随着人口的增多，增速逐步加快，后面基本是45度角在上涨。
在影响房价的因素中，货币政策往往只是短期刺激，可能带来泡沫，只有人口才是实实在在的需求，将为房价上涨提供坚实的基础！
如果说科技是发展的第一生产力，那么人口将是房价的第一驱动力。
在买房时，如果我们抓住人口这一牛鼻子，重点在未来人口增长空间较大的城市和地区配置房产，增值速度也会非常明显。这些地区可能因为交通、学区、医院、商业规划等变动，带来价值的显著提升。
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